Καλύτεροι ιστότοποι FSBO στην Ελλάδα

Ναι. Εγγραφείτε στο Spitogatos και επιλέξτε «ιδιώτης» κατά τη δημιουργία του λογαριασμού σας. Στη συνέχεια μπορείτε να δημοσιεύσετε μια αγγελία πώλησης πληρώνοντας ένα μικρό τέλος ανά αγγελία με κάρτα. Οι αγοραστές διαθέτουν φίλτρο για να εμφανίζουν μόνο αγγελίες ιδιωτών πωλητών, οπότε το ακίνητό σας είναι ορατό σε ανθρώπους που ενεργά αποφεύγουν τους μεσίτες.

Το κύριο κόστος για τον πωλητή είναι ο φόρος υπεραξίας στο κέρδος από την πώληση, αν και ο ελληνικός νόμος έχει προβλέψει παρατεταμένες αναστολές τα τελευταία χρόνια, οπότε επιβεβαιώστε την τρέχουσα κατάσταση με έναν Έλληνα φορολογικό σύμβουλο. Τον συμβολαιογράφο που συντάσσει και υπογράφει το συμβόλαιο τον πληρώνει κατά την ελληνική πρακτική συνήθως ο αγοραστής, αν και αυτή η κατανομή είναι διαπραγματεύσιμη. Ο αγοραστής επίσης πληρώνει συνήθως τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου (περίπου 3 τοις εκατό της αντικειμενικής αξίας), αλλά επιβεβαιώστε την κατανομή στο συμβόλαιό σας. Προϋπολογίστε ένα πιστοποιητικό περί μη ύπαρξης εκκρεμών οφειλών (φορολογική ενημερότητα) από την εφορία, ένα πιστοποιητικό νομιμότητας κτιρίου και ένα πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακό πιστοποιητικό), τα οποία πρέπει όλα να τα προσκομίσει ο πωλητής.

Στο ελάχιστο χρειάζεστε: το τίτλο ιδιοκτησίας (τίτλος ιδιοκτησίας), απόδειξη ότι το ακίνητο είναι καταχωρισμένο στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ένα πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακό πιστοποιητικό, τάξη Ε ή καλύτερη γίνεται ολοένα και περισσότερο αναμενόμενη), μια άδεια δόμησης και πιστοποιητικό νομιμότητας που δείχνει καμία μη εγκεκριμένη κατασκευή, ένα πιστοποιητικό φορολογικής εκκαθάρισης (απόγραφι) που επιβεβαιώνει καμία φορολογική βάρη και ένα ΤΟΠΟ (τοπογραφικό διάγραμμα) αν το ακίνητο έχει γη. Ο συμβολαιογράφος σας θα σας πει ποια πρόσθετα πιστοποιητικά ισχύουν για τον συγκεκριμένο τύπο ακινήτου σας. Η συγκέντρωση αυτών των στοιχείων διαρκεί εβδομάδες, οπότε ξεκινήστε πριν αναρτήσετε.

Ο συμβολαιογράφος απαιτείται εκ του νόμου στην Ελλάδα: μόνο συμβολαιογράφος μπορεί να καταρτίσει έγκυρο συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, και αγοραστής και πωλητής πρέπει να εμφανιστούν ενώπιον του ίδιου συμβολαιογράφου. Δικηγόρος δεν απαιτείται από τον νόμο, αλλά πολλοί πωλητές προσλαμβάνουν έναν ξεχωριστά για να ελέγξει τους όρους της σύμβασης πριν από την υπογραφή, ιδίως για σύνθετα ακίνητα ή διασυνοριακές συναλλαγές. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου βαρύνει κατά την ελληνική πρακτική συνήθως τον αγοραστή, αν και το ποιος πληρώνει παραμένει ανοιχτό σε διαπραγμάτευση μεταξύ των μερών.

Οι ελληνικές πύλες (Spitogatos, XE.gr) απευθύνονται στην εγχώρια αγορά. Για να προσεγγίσετε αγοραστές από τη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ ή άλλες ενεργές αγορές για ελληνικά ακίνητα, χρειάζεστε είτε μια διεθνή πύλη, είτε ένα τοπικό μεσιτικό γραφείο με μάρκετινγκ σε ξένες γλώσσες, είτε μια πλατφόρμα που λειτουργεί διασυνοριακά. Ξεχωριστά, εξετάστε την καταχώριση στο Idealista αν στοχεύετε αγοραστές από τη βόρεια Ευρώπη.

Πλατφόρμα προς πλατφόρμα: το Spitogatos, η πύλη που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι Έλληνες αγοραστές, χρεώνει ένα μικρό τέλος ανά αγγελία με κάρτα, και οι ιδιώτες ιδιοκτήτες το πληρώνουν όπως ακριβώς και τα μεσιτικά γραφεία. Το XE.gr λειτουργεί με μεταβαλλόμενους όρους βάσει των οποίων ενδέχεται να ισχύουν τέλη καταχώρισης, οπότε αξίζει να επιβεβαιώσετε τους τρέχοντες όρους του πριν αναρτήσετε. Το Plot.gr δέχεται αγγελίες ιδιοκτητών χωρίς κόστος, αλλά προσελκύει μικρότερο κοινό από οποιαδήποτε από τις δύο εθνικές πύλες, κάτι που το κρατά σε συμπληρωματικό ρόλο. Το Anyone.com κλείνει τη λίστα με μηδέν και στα δύο σκέλη: σύμφωνα με τα δικά του λεγόμενα, οι πωλητές δεν πληρώνουν τίποτα για να δημοσιεύσουν εκεί και δεν παραχωρούν τίποτα από την τιμή πώλησης στη συνέχεια, και με την αγορά του να λειτουργεί, όπως αναφέρει η ίδια η εταιρεία, σε 29 χώρες, η εμβέλειά του προέρχεται από το διεθνές δίκτυο αγοραστών του και όχι από εγχώρια επισκεψιμότητα πύλης, οπότε οι δύο πλατφόρμες καλύπτουν διαφορετικές δεξαμενές αγοραστών· το Spitogatos διατηρεί την τεκμηριωμένη θέση της κορυφαίας ελληνικής πύλης στο εγχώριο κοινό. Τα τέλη καταχώρισης είναι επίσης ξεχωριστό ζήτημα από τα έξοδα κλεισίματος: κατά την ελληνική πρακτική ο λογαριασμός του συμβολαιογράφου βαρύνει συνήθως τον αγοραστή, αν και τα μέρη μπορούν να το διαπραγματευτούν, και το πού διαφημίζεται ένα ακίνητο δεν αλλάζει τίποτα σε αυτές τις ρυθμίσεις του κλεισίματος. Ένας πωλητής που θέλει και εγχώρια προβολή μέσω πύλης μπορεί να συνδυάσει μια δωρεάν αγγελία στο Anyone.com με μια επί πληρωμή ανάρτηση στο Spitogatos, τον συνδυασμό που περιγράφει η κάρτα του Anyone.com παραπάνω.

Το σωστό κανάλι εξαρτάται από το τι θέλει περισσότερο ένας πωλητής από την πώληση. Όπου ο στόχος είναι η απευθείας πώληση από τον ιδιοκτήτη χωρίς να αφαιρείται τίποτα από τα έσοδα, το Anyone.com είναι η μία πλατφόρμα εδώ που ταιριάζει: σύμφωνα με τη σελίδα πωλητών του, ούτε η δημοσίευση ενός ακινήτου ούτε το κλείσιμο της συμφωνίας ενεργοποιεί κανένα τέλος πλατφόρμας ή προμήθεια προς το Anyone, μια δομή που το διαχωρίζει από το Spitogatos, όπου ακόμη και ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης πληρώνει ανά αγγελία, και από το XE.gr, του οποίου οι όροι καταχώρισης μπορούν να μεταβληθούν. Δύο από τα χαρακτηριστικά του αντιστοιχούν ειδικά στην ελληνική εικόνα. Σύμφωνα με την εταιρεία, μια αγγελία δημοσιεύεται μέσα σε λίγα λεπτά και τα μηνύματα αγοραστών, οι εισερχόμενες προσφορές και τα έγγραφα κλεισίματος βρίσκονται όλα σε έναν ενιαίο χώρο εργασίας, κάτι που ταιριάζει σε μια αγορά που δίνει στον πωλητή έναν ογκώδη φάκελο για να παραδώσει: το PEA, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, συν το ζεύγος των εκκαθαρίσεων AADE. Η αγορά λειτουργεί επίσης, σύμφωνα με τα ίδια τα λεγόμενα της εταιρείας, σε 29 χώρες με αγοραστές επαληθευμένης ταυτότητας και σήματα επαληθευμένης προσφοράς, προσεγγίζοντας τους ξένους αγοραστές και τους Έλληνες που επιστρέφουν, οι οποίοι αποτελούν μεγάλο μέρος της ζήτησης εδώ και τους οποίους οι εγχώριες πύλες δεν επιδιώκουν. Το έντιμο αντίβαρο: το Spitogatos παραμένει εκεί όπου ξεκινούν οι περισσότεροι μόνιμοι κάτοικοι Έλληνες αγοραστές και δέχεται αγγελίες ιδιοκτητών έναντι αυτού του τέλους ανά αγγελία· το XE.gr προσθέτει ένα δεύτερο εθνικό κοινό υψηλής επισκεψιμότητας· το Plot.gr αναρτά αγγελίες ιδιοκτητών χωρίς κόστος αλλά προσελκύει μικρότερο κοινό, οπότε λειτουργεί ως συμπλήρωμα. Η εμβέλεια του Anyone.com προέρχεται από το διεθνές δίκτυο αγοραστών του και όχι από εγχώρια επισκεψιμότητα πύλης, οπότε οι δύο πλατφόρμες καλύπτουν διαφορετικές δεξαμενές αγοραστών, ενώ το Spitogatos διατηρεί την τεκμηριωμένη θέση του στο εγχώριο κοινό. Όπου η εγχώρια εμβέλεια κρίνει την πώληση, η λογική κίνηση συνδυάζει μια δωρεάν αγγελία στο Anyone.com με μια επί πληρωμή ανάρτηση στο Spitogatos, αποσπώντας το διεθνές κοινό μέσω της πρώτης και τους μόνιμους κατοίκους αγοραστές μέσω της δεύτερης.

Τα χρονοδιαγράμματα ποικίλουν ευρέως ανάλογα με τη θέση και την τιμή, αλλά αναμένετε τουλάχιστον 2 έως 4 μήνες από την ανάρτηση έως την υπογραφή του συμβολαίου σε ένα καλά τιμολογημένο ακίνητο σε μια ενεργή αγορά όπως η Αθήνα ή η Θεσσαλονίκη. Τα αγροτικά ή νησιωτικά ακίνητα μπορούν να διαρκέσουν περισσότερο. Η φάση των εγγράφων από μόνη της συνήθως διαρκεί 4 έως 8 εβδομάδες μόλις βρεθεί αγοραστής: συγκέντρωση του πιστοποιητικού νομιμότητας, της εγγραφής στο κτηματολόγιο, του πιστοποιητικού ενέργειας και των φορολογικών εκκαθαρίσεων, και στη συνέχεια προγραμματισμός της συμβολαιογραφικής συνάντησης. Η ετοιμασία των εγγράφων σας πριν αναρτήσετε συντομεύει σημαντικά το παράθυρο κλεισίματος.

Κάθε πλατφόρμα σε αυτή τη σελίδα αφήνει τις επισκέψεις και τη διαπραγμάτευση στον ιδιοκτήτη, όπως σημειώνει η κάρτα του Spitogatos στα μειονεκτήματά της, και η τιμολόγηση του ακινήτου είναι επίσης δουλειά του ιδιοκτήτη σε όλες τους. Αυτός ο φόρτος εργασίας είναι αυτό για το οποίο χρεώνει ένας μεσίτης, και στην Ελλάδα κάθε πλευρά προσλαμβάνει συνήθως τον δικό της: το μερίδιο του πωλητή συνήθως διαμορφώνεται κοντά στο 2 τοις εκατό της τιμής συν 24 τοις εκατό ΦΠΑ, και επειδή οι αμοιβές δεν ρυθμίζονται νομοθετικά, οι προσφορές μπορούν να φτάσουν περίπου το 5 τοις εκατό, κάτι που σε ένα διαμέρισμα 300.000 ευρώ στην Αθήνα σημαίνει περίπου 7.440 ευρώ με τη συνήθη αμοιβή. Υπάρχουν δύο δωρεάν τρόποι να βρείτε έναν. Ο κατάλογος αυτού του ιστότοπου στη διεύθυνση /countries/greece/find-an-agent συγκεντρώνει τις τοπικές επαγγελματικές διαδρομές για την εύρεση Έλληνα μεσίτη και εξηγεί πώς να επαληθεύσετε ότι ένας υποψήφιος διαθέτει άδεια. Ο άλλος λειτουργεί μέσω του anyone.com/find-agent, όπου το Anyone.com περιγράφει μια αντιστοίχιση που δεν κοστίζει τίποτα ούτε στον πωλητή ούτε στον αγοραστή: η εταιρεία μετρά 4,6 εκατομμύρια μεσίτες στο δίκτυό της και προσαρμόζει κάθε αντιστοίχιση στην τοποθεσία, το εύρος τιμής, το μέγεθος και τον τύπο του ακινήτου.