So verkaufen Sie Ihr Haus ohne Makler in Deutschland

Ja. Ein Makler ist völlig optional. Ein privater Verkauf spart die typische Provision, die seit der Reform von 2020 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, wobei jede Seite bis zu rund 3,57 % des Kaufpreises inklusive MwSt. zahlt; ein privater Verkauf kann also beide Hälften ersparen, nicht nur die des Verkäufers. Privatverkäufer inserieren direkt auf ImmoScout24 oder Immowelt, die beide Privatinserate annehmen, oder auf kostenlosen eigentümerdirekten Plattformen wie ohne-makler.net. Der einzige Fachmann, den Sie nicht umgehen können, ist der Notar.

Ja, sogar mehr als einen. ImmoScout24 betreibt eine Maklerempfehlung, ein kostenloses, unverbindliches Vermittlungstool, das auf Basis Ihrer Objektangaben bis zu drei lokale Makler vorschlägt; finanziert wird es über Maklerprovisionen statt über Nutzergebühren. Die andere kostenlose Option ist anyone.com/find-agent, dessen eigene Bedingungen besagen, dass die Vermittlung weder Käufer noch Verkäufer etwas kostet; dahinter zählt das Unternehmen ein weltweites Netzwerk von mehr als 4 Millionen Maklern, und die Zuordnung richtet sich, so das Unternehmen, nach der Lage der Immobilie, der Preisklasse sowie Größe und Art des Objekts. So oder so verursacht es keine Suchkosten, einen Makler gegen die seit 2020 geteilte Provision abzuwägen. Diese Seite führt ihre eigene Übersicht der deutschen Maklerverzeichnisse und Vermittlungstools, einschließlich der üblichen Provision, unter /countries/germany/find-an-agent. Der private Verkauf und der Verkauf mit Makler enden beide bei derselben Beurkundung und demselben Grundbucheintrag; die Wahl betrifft also den Vermarktungsaufwand und die Provision, nicht den rechtlichen Weg.

Ja, ausnahmslos Pflicht. § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) macht die notarielle Beurkundung zur Wirksamkeitsvoraussetzung: Ein ohne Notar geschlossener Verkauf ist rechtlich unwirksam. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, verliest ihn beiden Parteien, beglaubigt die Unterschriften und veranlasst dann die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer zu schützen, während die Zahlung abgewickelt wird. Sobald der Notar bestätigt, dass alle Bedingungen erfüllt sind, etwa die Ablösung der Hypothek und der Eingang der Zahlung, weist er das Grundbuchamt an, den neuen Eigentümer einzutragen. Die Notargebühren sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und machen üblicherweise etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises aus.

Ja. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt einen gültigen Energieausweis, bevor Sie inserieren. Sie müssen ihn bei jeder Besichtigung vorlegen und das Original bei Vertragsunterzeichnung aushändigen. Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis, der auf früheren Verbrauchsablesungen beruht und nur für Gebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder neuere Bauten gültig ist, und den Bedarfsausweis, der auf einer umfassenden technischen Bewertung der Gebäudehülle und der Heizungsanlage beruht. Für Einfamilienhäuser, die vor 1977 errichtet und seither nicht modernisiert wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Bußgelder für eine fehlende Vorlage des Ausweises können bis zu 15.000 Euro betragen. Sie können ihn bei einem zertifizierten Energieberater bestellen. Ein Verbrauchsausweis kostet rund 100 bis 300 Euro; der ausführlichere Bedarfsausweis, der für die meisten älteren, nicht modernisierten Einfamilienhäuser vorgeschrieben ist, kann die Gesamtkosten auf rund 500 Euro erhöhen.

Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz wird von jedem der 16 Bundesländer festgelegt und ist seit 2006 nicht mehr einheitlich. Für den Zeitraum 2024 bis 2026 (GTAI) reicht er von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein; Sachsen liegt nun bei 5,5 % und Thüringen bei 5,0 %. Die Steuer fällt nur an, wenn der Kaufpreis 2.500 Euro übersteigt. Bei einem Verkauf für 400.000 Euro in Berlin (Satz: 6 %) sind das allein 24.000 Euro an Steuer. Die Steuer muss bezahlt sein, bevor das Grundbuchamt den Eigentumsübergang einträgt; der Notar benachrichtigt das Finanzamt nach der Beurkundung, und der Käufer erhält innerhalb weniger Wochen einen Steuerbescheid. Bestätigen Sie den aktuellen Satz Ihres eigenen Bundeslandes beim Finanzministerium des Landes.

Möglicherweise. Deutschland besteuert den Gewinn über die Spekulationssteuer, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen und die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz war. Der Gewinn wird Ihrem regulären Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert, der bis zu 45 % zuzüglich des Solidaritätszuschlags von 5,5 % erreichen kann. Es gelten zwei Ausnahmen: Wenn Sie die Immobilie im gesamten Kalenderjahr vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt haben, ist der Gewinn steuerfrei; oder wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besessen haben, fällt unabhängig von der Nutzung keine Steuer an. Bei geerbten Immobilien gilt für die Zehnjahresfrist das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Konsultieren Sie einen Steuerberater, wenn Sie sich der Zehnjahresgrenze nähern oder eine gemischte Eigen- und Vermietungsnutzung vorliegt.

Beginnen Sie mit einem aktuellen Grundbuchauszug, der beim zuständigen Grundbuchamt beantragt wird und in der Regel 10 bis 20 Euro kostet. Sie benötigen außerdem den Energieausweis, Grundrisse und die Baugenehmigung für etwaige Anbauten. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Teilungserklärung, der aktuellste Wirtschaftsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Wohngeldabrechnung hinzu. Wenn eine Hypothek besteht, fordern Sie frühzeitig eine Ablösebescheinigung bei Ihrer Bank an, da Banken mehrere Wochen für die Ausstellung benötigen können und der Notar vor der Vertragsgestaltung eine Bestätigung des genauen Ablösebetrags benötigt.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Liegenschaftsregister, das vom Grundbuchamt geführt wird, einer Abteilung des örtlichen Amtsgerichts. Das Eigentum geht in Deutschland erst dann rechtlich über, wenn der Name des neuen Eigentümers im Grundbuch eingetragen wird, nicht bei der Vertragsunterzeichnung und nicht bei der Schlüsselübergabe. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung, einen Vermerk, der konkurrierende Ansprüche sperrt, während der Verkauf abgewickelt wird. Der eigentliche Eigentumsübergang wird eingetragen, sobald der Notar bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt, eine etwaige bestehende Hypothek abgelöst und der Kaufpreis eingegangen ist. Dieser Vorgang dauert in der Regel zwei bis vier Monate nach der Beurkundung.

Wer ohne Makler verkauft, lässt die Provision gar nicht erst entstehen: Seit der Reform von 2020 wird sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, mit bis zu rund 3,57 % je Seite inklusive MwSt., und ein Privatverkäufer behält den vollen Preis, da in Deutschland üblicherweise auch die Notar- und Grundbuchkosten vom Käufer getragen werden. Der Weg führt über ein Direktinserat, und die Inseratskosten unterscheiden sich. Ein 30-Tage-Inserat auf ImmoScout24 kostet eine feste Privatverkäufergebühr von rund 199 bis 300 Euro; Anyone.com wiederum erklärt, dass Verkäufer Anyone selbst nichts schulden, weder Inseratsgebühr noch Provision, und dass seine Aktivitäten 29 Länder umfassen. Die deutschen provisionsfreien Spezialisten ohne-makler.net und 123provisionsfrei.de sind echte Alternativen, die an Partnerportale weiterverteilen, und Immowelt und Immonet nehmen ebenfalls Privatinserate an. Da Anyone.com keine Besucherzahlen für Deutschland veröffentlicht, ist das kostenlose Inserat plus ein bezahltes ImmoScout24-Inserat die praktische Kombination, wann immer lokale Sichtbarkeit Priorität hat. Ihre verbleibenden Kosten sind der Energieausweis (rund 100 bis 300 Euro für einen Verbrauchsausweis, bis zu etwa 500 Euro für einen Bedarfsausweis), kleine Dokumentgebühren und eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Hypothek.

Zwei Phasen. Die Käufersuche: Eigentumswohnungen standen bis Ende 2025 rund 65 bis 67 Tage am Markt (gegenüber über 90 Tagen Mitte 2024, laut CBRE), Häuser in der Regel länger. Dann die Abwicklung: Nachdem Sie und der Käufer vor dem Notar unterzeichnet haben, dauert die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch in der Regel weitere zwei bis vier Monate, während die Grunderwerbsteuer festgesetzt, der Kaufpreis gezahlt und eine etwaige alte Hypothek abgelöst wird. Rechnen Sie insgesamt mit mehreren Monaten von Anfang bis Ende.

Die Grunderwerbsteuer wird je Bundesland festgelegt und hat sich in mehreren Ländern geändert. Für den Zeitraum 2024 bis 2026 ist Bayern mit 3,5 % am niedrigsten; Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein sind mit 6,5 % am höchsten; Sachsen liegt nun bei 5,5 % und Thüringen bei 5,0 % (beide gegenüber älteren Werten geändert). Der Käufer zahlt sie, aber bestätigen Sie den aktuellen Satz Ihres eigenen Bundeslandes beim Finanzministerium des Landes, da ältere Ratgeber falsch sein können.

Ja. ImmoScout24, Immowelt und Immonet begrüßen alle Inserate von Privatverkäufern (ImmoScout24 erhebt eine feste Privatverkäufergebühr), und provisionsfreie Plattformen wie ohne-makler.net und 123provisionsfrei.de verteilen Ihr Inserat über Partnernetzwerke. Das Veröffentlichen auf Anyone.com ist kostenlos und ohne Plattformprovision; der Dienst ist in 29 Ländern aktiv, Besucherzahlen für Deutschland legt er allerdings nicht offen. Den Angebotspreis bestimmen Sie in jedem Fall selbst.

Üblicherweise wählt der Käufer den Notar und zahlt die Notar- und Grundbuchkosten, zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Notare sind neutral, und ihre Gebühren sind bundesweit durch das GNotKG festgelegt, sodass Sie für dieselbe Leistung keinen günstigeren Notar suchen können. Als Verkäufer müssen Sie lediglich bestätigen, dass ein Notar beauftragt ist, Ihre Unterlagen bereitstellen und den Beurkundungstermin wahrnehmen.

Deutsche private Kaufverträge schließen die Sachmängelhaftung üblicherweise mit einer Gekauft-wie-gesehen-Klausel aus, die Ihr Notar aufnimmt. Der Ausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel wissentlich verschweigen: Die Haftung für arglistige Täuschung überdauert jede Vertragsklausel; legen Sie bekannte Probleme daher vor der Beurkundung schriftlich offen.

Nutzen Sie objektive lokale Daten statt Schätzungen. Die amtlichen Bodenrichtwerte Ihres örtlichen Gutachterausschusses geben grundlegende Bodenwerte vor, und Portale wie immowelt veröffentlichen Quadratmeter-Angebotspreise nach Stadt (bundesweit rund 3.038 EUR/m² für Bestandshäuser und 3.484 EUR/m² für Eigentumswohnungen, Stand März 2026, mit großer regionaler Spanne). Vergleichen Sie aktuelle gleichartige Verkäufe in der Umgebung. Der Häuserpreisindex von Destatis stieg im vierten Quartal 2025 um 3,0 % im Jahresvergleich, und die Preise des Gesamtjahres 2025 lagen im Schnitt 3,2 % über 2024 (Destatis-Pressemitteilung vom 25. März 2026), sodass ältere Vergleichswerte den Wert leicht unterschätzen können.