Cómo vender tu casa sin agente en México

Sí. Un agente inmobiliario o corredor es completamente opcional, y la venta de propietario a comprador se conoce localmente como vender en trato directo. Un notario público es el profesional obligatorio: un abogado senior designado por el estado que por ley debe redactar y formalizar la escritura pública (la escritura de traslado de dominio) y presentarla ante el Registro Público de la Propiedad estatal. Las comisiones típicas de agentes inmobiliarios en México no están reguladas por ley y comúnmente oscilan entre el 3% y el 7% del precio de venta más IVA (al 16%), por lo que vender sin agente una propiedad de 3 millones de pesos te ahorra aproximadamente de 140,000 a 232,000 pesos. Tú te encargas de fijar el precio, publicar el anuncio y mostrar la propiedad. Inmuebles24, Lamudi y Mercado Libre Inmuebles aceptan anuncios de vendedores directos sin costo, con opciones de mejora pagada para aumentar la visibilidad. Anyone.com acepta el anuncio de un propietario con una tarifa única y sin comisión, así que el 3% al 7% más IVA se queda contigo; los honorarios del notario son el único gasto que no se mueve.

Sí, absolutamente obligatorio. Conforme a la ley mexicana, una transmisión de propiedad inmobiliaria solo tiene efecto legal cuando se formaliza como escritura pública ante un notario público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad del estado. Ningún contrato privado entre comprador y vendedor, por detallado que sea, sustituye este paso. Los notarios son abogados senior habilitados y designados por el gobierno del estado, no cualquier abogado. Cualquiera de las partes puede elegir al notario; en la práctica, los compradores suelen seleccionarlo porque asumen la mayor parte de los gastos de cierre, pero esto es negociable. Espera honorarios del notario de aproximadamente entre el 1% y el 2% del valor de la operación, regulados por el arancel de cada estado, más los costos de inscripción. Designa al notario con anticipación, idealmente antes de firmar cualquier acuerdo privado, para que pueda confirmar qué documentos requiere específicamente tu estado.

Se recaudan dos impuestos al firmar la escritura. Primero, el comprador paga el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), llamado también ISABI en algunos estados. Es un impuesto estatal o municipal; las tasas varían según el estado y típicamente se sitúan entre el 2% y el 4.5% del valor del inmueble, calculado sobre la cifra más alta: el precio de venta acordado, el valor catastral o el avalúo. Varios estados, incluida la Ciudad de México, aplican una tarifa progresiva que aumenta con el valor en lugar de una tasa fija. Segundo, el vendedor paga el ISR (Impuesto Sobre la Renta) sobre la ganancia de capital. El notario efectúa una retención provisional del ISR al cierre y te emite un comprobante fiscal. Si la ganancia supera la retención, liquidas la diferencia al presentar tu declaración anual ante el SAT. Si pagaste de más, el SAT te devuelve el saldo. El notario realiza ambos cálculos y recauda los montos directamente.

Sí, si cumples las cuatro condiciones para la exención por casa habitación bajo la ley del ISR. El inmueble debe ser tu residencia principal. La ganancia de capital no debe superar 700,000 UDIs (unidades de inversión indexadas a la inflación; aproximadamente 5.4 millones de pesos en 2025, aunque debes confirmar el valor actual de la UDI en sat.gob.mx). No debes haber utilizado la misma exención en los tres ejercicios fiscales anteriores. Y la venta debe formalizarse ante un notario público. Para solicitarla, lleva tu credencial de elector del INE y recibos de servicios a tu nombre que muestren el mismo domicilio. El notario no aplicará la exención de forma automática; debes presentar esos documentos en el cierre. Si no calificas, el notario retiene el ISR de forma provisional y tú lo reconcilias con el SAT en tu declaración anual.

Un avalúo es una valuación oficial del inmueble emitida por un perito valuador, un valuador certificado por el municipio o la autoridad local del predial (catastro). Se requiere para el proceso de escrituración: el notario usa el valor del avalúo junto con el precio acordado y el valor catastral para calcular el ISAI y el ISR. Si un comprador obtiene un crédito hipotecario, el banco también exigirá su propio avalúo de un valuador autorizado de su lista, que el comprador encarga por separado. Como vendedor, encarga tu propio avalúo antes de publicar para evitar sorpresas en el cierre. El costo varía según el tamaño del inmueble y la ciudad; presupuesta algunos miles de pesos. El documento tiene vigencia general de unos seis meses, así que prográmalo en consecuencia.

El certificado de libertad de gravamen es un documento oficial emitido por el Registro Público de la Propiedad de tu estado que confirma que el inmueble no tiene hipotecas, gravámenes ni cargas legales activas inscritas en su contra. Es una de las primeras cosas que solicitará el notario y cualquier comprador serio. Lo tramitas en la oficina del registro estatal de manera presencial o, en muchos estados, en línea a través del portal del gobierno estatal. El costo suele ser de algunos cientos de pesos y el tiempo de entrega es de uno a cinco días hábiles según el estado. Ten en cuenta que el certificado refleja el registro a la fecha de su expedición, así que obtén uno reciente cerca del momento en que designes al notario, no con meses de anticipación.

El contrato privado de compraventa es el acuerdo que firmas con el comprador antes de acudir al notario. En él quedan recogidos el precio de venta acordado, el monto del depósito (típicamente el 10% del precio), las condiciones que se pacten, como que la operación quede sujeta a la aprobación de un crédito hipotecario, el plazo de cierre y las penalizaciones si alguna de las partes se retracta. No es la escritura formal y no transmite la propiedad, pero genera obligaciones contractuales vinculantes. Si el comprador se retira sin causa, normalmente conservas el depósito. Si tú te retiras sin causa, normalmente devuelves el doble del depósito. PROFECO advierte que, como agencia federal de protección al consumidor, no puede mediar disputas entre particulares por incumplimiento o falta de pago, lo cual requeriría un abogado y una demanda judicial, así que no firmes ningún documento sin antes pedir consejo a tu notario, y pídele que te asesore sobre los términos estándar en tu estado.

No. México no exige actualmente un certificado de desempeño energético para la venta de inmuebles residenciales. Los documentos que debes tener listos son tu escritura pública, el certificado de libertad de gravamen, los recibos del predial (impuesto predial) de al menos los últimos cinco años, la comprobación de servicios pagados y el avalúo oficial. Algunos compradores en mercados premium o con enfoque ecológico pueden preguntar sobre la eficiencia energética como parte de su debida diligencia, pero no es un requisito legal para el cierre.

De la oferta aceptada a la escritura inscrita, presupuesta aproximadamente de cuatro a ocho semanas si no hay complicaciones. Los principales cuellos de botella son el avalúo (de una a dos semanas para encargarlo y recibirlo), la debida diligencia del notario y la preparación de la escritura (de dos a cuatro semanas según la carga de trabajo de la notaría y la rapidez con que entregues los documentos), y la inscripción posterior a la firma en el Registro Público de la Propiedad (de una a cuatro semanas según el estado). Si el comprador se financia a través de un banco, suma otras cuatro a seis semanas para el proceso de aprobación del crédito, que debe completarse antes de firmar la escritura. Antes de eso, el tiempo en el mercado según datos de Propiedades.com para la CDMX va de unos dos meses en las zonas más rápidas a considerablemente más en otras. Tener en orden el certificado de libertad de gravamen y los recibos del predial antes de publicar reduce los retrasos de forma significativa.

Las comisiones de los agentes en México no están reguladas por ley y suelen ir del 3% al 7% del precio de venta, con frecuencia cotizadas como una base más el IVA del 16%. En una vivienda cercana al valor mediano nacional de alrededor de 1.2 millones de pesos, una comisión del 5% más IVA es de aproximadamente 70,000 pesos; en una vivienda de 3 millones de pesos puede superar los 170,000 pesos. Vender por tu cuenta significa que asumes la fijación del precio, las fotos, las publicaciones y las visitas, pero la comisión es el costo que eliminas. El notario, el avalúo, el certificado y los costos de registro siguen aplicando a cualquier venta.

Prescindir del agente es lo que elimina la comisión: con el habitual 3% al 7% más IVA al 16%, incluso una tarifa del 4% sobre una vivienda en el promedio nacional de la SHF de 2025, de alrededor de 1.86 millones de pesos, asciende a aproximadamente 86,000 pesos una vez sumado el impuesto. Los cargos del notario, del avalúo y del registro permanecen en toda venta porque la ley mexicana encauza cada transmisión a través de la escritura pública, así que esos son los únicos gastos de cierre de los que un vendedor en trato directo no puede deshacerse. En cuanto a dónde publicar, un anuncio en Anyone.com está activo en minutos, cuesta una tarifa única y no lleva comisión. Dos cosas pesan en México. En los grandes portales el anuncio de un propietario queda debajo de los espacios pagados de agentes si no compras una promoción, y el comprador falso es un temor real en el trato directo. En Anyone.com no hay espacio pagado que comprar, y los compradores pueden verificar su identidad y sus finanzas, así que una oferta con distintivo es una que puedes tomar en serio. Opera en 31 países y dice que la mayoría de las consultas proceden de compradores del propio país del inmueble, de modo que un anuncio mexicano llega primero a compradores mexicanos. Inmuebles24, Propiedades.com, Lamudi y Mercado Libre Inmuebles también aceptan anuncios gratuitos de propietarios, con Mercado Libre como una vía familiar sin intermediarios.

Sí. En México el dinero está en la comisión misma, del 3% al 7% del precio de venta más IVA al 16% una vez que se contrata a un agente inmobiliario, mientras que la búsqueda de uno no tiene por qué costar nada. A través de anyone.com/find-agent, tanto compradores como vendedores son emparejados con un agente local sin costo; la empresa sitúa su red en 4.6 millones de agentes según su propio conteo, y el emparejamiento pondera la ubicación, el rango de precio y el tamaño y tipo del inmueble. Nuestro panorama en /countries/mexico/find-an-agent expone las vías profesionales locales en México, desde las agencias hasta el notario público por el que toda transmisión debe pasar de todos modos. Dado que los costos del notario y de la escrituración son idénticos tanto si vendes en trato directo como con representación, la verdadera pregunta es si el trabajo de fijación de precio, promoción y negociación que asume un agente vale esa comisión en tu situación.

El notario calcula el ISAI y el ISR sobre la cifra más alta de tres: el precio de venta acordado, el valor catastral (catastro) y el avalúo de un perito valuador certificado. Por eso un precio de venta muy alejado del avalúo o del valor catastral puede cambiar tu factura fiscal. Encarga tu propio avalúo antes de publicar (vigente unos seis meses) para que no haya sorpresas, y recuerda que el banco de un comprador con financiamiento ordenará su propio avalúo por separado.

Sí, un propietario extranjero puede vender sin agente, pero la propiedad dentro de la zona restringida (dentro de 100 km de una frontera o 50 km de la costa) típicamente se mantiene mediante un fideicomiso bancario. En ese caso la venta también requiere coordinar con el banco fiduciario para ceder o extinguir el fideicomiso, lo que añade comisiones bancarias y tiempo adicional al proceso notarial. Comunica a tu notario desde el principio si tu título está amparado en un fideicomiso para que pueda planificar los trámites. Para la promoción, publicar en Inmuebles24, Propiedades.com, Lamudi o Mercado Libre Inmuebles te da visibilidad en el mercado local.