बिना एजेंट के बेचना

भारत में बिना एजेंट के अपना घर कैसे बेचें

भारत में आप बिना किसी रियल एस्टेट एजेंट (दलाल) के अपना घर बेच सकते हैं, और भारतीय कानून में ऐसा कोई प्रावधान नहीं है जो एजेंट का उपयोग अनिवार्य बनाता हो। जो चरण आप नहीं छोड़ सकते वह है बिक्री पत्र (विक्री पत्र) को उप-पंजीयक कार्यालय में पंजीकृत कराना, जो पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अंतर्गत अनिवार्य है। लेन-देन पर स्टाम्प शुल्क प्रत्येक राज्य द्वारा निर्धारित किया जाता है और खरीदार द्वारा चुकाया जाता है। पंजीकरण के बाद, खरीदार को राजस्व अभिलेखों में नामांतरण (म्यूटेशन) के लिए आवेदन करना होता है, और विक्रेता के रूप में आप पर किसी भी लाभ पर पूंजीगत लाभ कर देय होगा, जिसमें पुनर्निवेश छूट भी उपलब्ध है।

हिन्दी

भारत द्वारा Aarav Mehta. अंतिम समीक्षा June 8, 2026, तथ्य-जांच Daniel Reyes

यहाँ क्या बदलता है

भारत में बेचना किस तरह अलग है

खुद बेचना
बिना दलाल या एजेंट के विक्रय पूरी तरह से स्वीकार्य है। कोई भी भारतीय कानून निजी संपत्ति की बिक्री के लिए रियल एस्टेट एजेंट को अनिवार्य नहीं बनाता। RERA एजेंटों को पंजीकृत करता है लेकिन कोई कमीशन दर निर्धारित नहीं करता, इसलिए एक दलाल जो 1% से 2% प्रति पक्ष से वसूल करता है वह पूरी तरह से सुलझाने योग्य है और जब आप निजी तौर पर बेचते हैं तो पूरी तरह से टाला जा सकता है। जो चरण आप नहीं छोड़ सकते वह है संपत्ति जिस जिले में स्थित है, वहां के उप-पंजीयक के साथ बिक्री पत्र को निष्पादित और पंजीकृत करना, व्यक्तिगत रूप से, धारा 32A के अंतर्गत बायोमेट्रिक कैप्चर के साथ। सभी कानूनी दायित्व उस पंजीकरण से उत्पन्न होते हैं, न कि इस बात से कि एजेंट शामिल था या नहीं। काम भारतीय संपत्ति कानून से जुड़े तीन अनिवार्य चरणों के इर्द-गिर्द केंद्रित है: शीर्षक स्पष्ट करने के लिए भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करना, धारा 32A के अंतर्गत बायोमेट्रिक कैप्चर के साथ उप-पंजीयक कार्यालय में बिक्री पत्र को व्यक्तिगत रूप से पंजीकृत करना, और यदि मूल्य Rs 50 लाख से अधिक है तो टीडीएस सही तरीके से दाखिल किया जाना सुनिश्चित करना। एक बार जब आप इन्हें संभाल लें, तो नामांतरण (स्थानीय प्राधिकरण का स्वामित्व अभिलेख अद्यतन) और स्टाम्प शुल्क की गणना राज्य के मानक नियमों के अनुसार अनुसरण करती है। घर्षण वास्तविक है, लेकिन यदि आप कागजात को व्यवस्थित करें और शुरू करने से पहले प्रत्येक राज्य-विशिष्ट दर की पुष्टि करें तो कुछ भी अस्पष्ट नहीं है।
आवश्यक पेशेवर
वकील या दस्तावेज़ लेखक (कुछ राज्यों में दस्तावेज़ लेखक को विलेख लेखक भी कहा जाता है) (वैकल्पिक). कुछ अन्य देशों की तरह यहां किसी नोटरी की कोई कानूनी बाध्यता नहीं है। व्यवहार में अधिकांश विक्रेता बिक्री पत्र तैयार करने के लिए एक वकील की सहायता लेते हैं, क्योंकि विलेख में गलतियां होने पर पंजीकरण अस्वीकार हो सकता है या बाद में स्वामित्व विवाद उत्पन्न हो सकते हैं। यदि बिक्री से पूंजीगत लाभ कर या टीडीएस का दायित्व बनता है तो एक चार्टर्ड अकाउंटेंट से सलाह लेना अत्यंत उचित रहेगा।
भूमि रजिस्ट्री
उप-पंजीयक कार्यालय (प्रत्येक राज्य के पंजीकरण महानिरीक्षक के अधीन). उप-पंजीयक पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अंतर्गत बिक्री पत्र को पंजीकृत करता है। सौ रुपये से अधिक मूल्य की किसी भी अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए पंजीकरण अनिवार्य है। पंजीकरण के बिना विलेख स्वामित्व हस्तांतरित नहीं कर सकता और अदालत में स्वामित्व के साक्ष्य के रूप में प्रस्तुत नहीं किया जा सकता। विक्रेता और खरीदार दोनों को, या उनके अधिकृत प्रतिनिधियों को, मूल दस्तावेजों, फोटोग्राफ और बायोमेट्रिक विवरण के साथ व्यक्तिगत रूप से उपस्थित होना आवश्यक है।
ऊर्जा प्रमाण पत्र
बेचने के लिए कोई ऊर्जा प्रमाण पत्र आवश्यक नहीं है।
स्थानीय नियम कैसे लागू होते हैं
देश > राज्य > शहर

प्रक्रिया

भारत में अपना घर बेचना, चरण दर चरण

  1. भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र (ईसी) प्राप्त करें. उप-पंजीयक कार्यालय में, या अपने राज्य के पंजीकरण पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन, कम से कम पिछले बारह से पंद्रह वर्षों को कवर करने वाले भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र (एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट) के लिए आवेदन करें। ईसी में संपत्ति पर हुए प्रत्येक पंजीकृत लेन-देन का विवरण होता है और यह दर्शाता है कि संपत्ति गिरवी है, अदालत द्वारा कुर्क की गई है, या उस पर कोई अन्य भार है। खरीदार और उनके बैंक यह प्रमाण-पत्र अवश्य मांगते हैं, इसलिए इसे जल्दी प्राप्त कर लें। जब लेन-देन दर्ज हों तो फॉर्म 15 जारी होता है; जब कोई दर्ज न हो तो फॉर्म 16 (शून्य ईसी) जारी होता है। यदि कभी कोई गृह ऋण रहा हो, तो ऋणदाता से अनापत्ति प्रमाण-पत्र (एनओसी) और ऋण भुगतान पत्र भी प्राप्त करें, क्योंकि खरीदार की समुचित जांच के दौरान कभी न मुक्त की गई गिरवी का सामने आ जाना एक क्लासिक अंतिम-क्षण सौदा-भंजक है।
  2. स्वामित्व और कर संबंधी दस्तावेज एकत्र करें. मूल स्वामित्व विलेख या स्वामित्व विलेखों की श्रृंखला, सभी बकाया चुकाने वाली नवीनतम संपत्ति कर की रसीदें, अपने स्थायी खाता संख्या (पैन) कार्ड के साथ पहचान प्रमाण, और यदि संपत्ति गिरवी है तो ऋणदाता से अनापत्ति प्रमाण-पत्र (एनओसी) एकत्र करें। किसी हाउसिंग सोसायटी के फ्लैट के लिए आपको शेयर प्रमाण-पत्र और सोसायटी का एनओसी भी चाहिए होगा। सूचीबद्ध करने से पहले इन्हें तैयार रखें; गंभीर खरीदार और उनके बैंक इन्हें जल्दी मांगते हैं।
  3. सर्कल रेट देखें और मूल्य पर सहमति बनाएं. 99acres, MagicBricks और Housing.com जैसे पोर्टलों पर आसपास की तुलनीय संपत्तियों के बिक्री मूल्य जांचें। फिर अपने ठीक इलाके के लिए राज्य की सर्कल रेट (जिसे रेडी रेकनर रेट या गाइडलाइन वैल्यू भी कहते हैं) पंजीकरण महानिरीक्षक पोर्टल पर देखें। यह स्टाम्प शुल्क के लिए उपयोग किया जाने वाला सरकारी न्यूनतम मूल्य है। बिक्री को इससे कम मूल्य पर पंजीकृत नहीं किया जा सकता, और इससे कम मूल्य निर्धारित करने पर धारा 50C (विक्रेता) और धारा 56(2)(x) (खरीदार) के अंतर्गत मानित-आय जोड़ी जा सकती है, जो वर्तमान में लगभग 10% की सहनशीलता सीमा (टॉलरेंस बैंड) के अधीन है। ध्यान दें कि रेकनर दरें समय-समय पर संशोधित होती हैं; उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र ने 1 अप्रैल 2025 से प्रभावी अपनी रेडी रेकनर दरों में औसतन 4.39% की वृद्धि की।
  4. संपत्ति सूचीबद्ध करें और खरीदार ढूंढें. बिना एजेंट के आप सीधे 99acres, MagicBricks, Housing.com और OLX पर सूचीबद्ध कर सकते हैं, ये सभी मालिक लिस्टिंग स्वीकार करते हैं। NoBroker विशेष रूप से दलाली-मुक्त सौदों के इर्द-गिर्द बना है, जहां मालिक मुफ्त में सूचीबद्ध करते हैं और कमीशन चुकाने के बजाय फोटो या कानूनी सहायता जैसी वैकल्पिक भुगतान वाली सहायता खरीद सकते हैं। चूंकि भारतीय खरीदार अपनी खोज कई पोर्टलों में फैलाते हैं, निजी विक्रेता आमतौर पर एक से अधिक पर सूचीबद्ध करते हैं। सटीक विवरण लिखें, स्पष्ट तस्वीरें शामिल करें, और बताएं कि आप स्वयं मालिक हैं और सीधे बेच रहे हैं।
  5. बिक्री समझौता (एग्रीमेंट टू सेल) हस्ताक्षरित करें. खरीदार के साथ मूल्य पर सहमति होने के बाद एक लिखित बिक्री समझौता (कुछ राज्यों में बयाना पत्र) हस्ताक्षरित करें। इसमें मूल्य, भुगतान अनुसूची, कब्जे की तिथि और बैंक ऋण स्वीकृति प्राप्त करने जैसी शर्तें उल्लिखित होती हैं। इस चरण में खरीदार आमतौर पर अग्रिम या टोकन राशि का भुगतान करता है। यदि बिक्री मूल्य Rs 50 लाख या अधिक है, तो टीडीएस संबंधी व्यवस्था को यहीं एक लिखित शर्त बनाएं: खरीदार को अपना पैन दें और यह अनिवार्य करें कि शेष राशि जारी होने से पहले फॉर्म 26QB दाखिल हो और 1% का भुगतान हो जाए। बिक्री समझौता अंतिम बिक्री पत्र (विक्री पत्र) के समान नहीं है और अपने आप स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता।
  6. बिक्री पत्र तैयार करवाएं. एक वकील या विलेख लेखक बिक्री पत्र तैयार करता है जिसमें संपत्ति का विवरण, पूरी प्रतिफल राशि, स्वामित्व की श्रृंखला और दोनों पक्षों के अभ्यावेदन शामिल होते हैं। पंजीकरण के लिए आगे बढ़ने से पहले दोनों पक्षों को मसौदे की सावधानीपूर्वक समीक्षा करनी चाहिए। विलेख में संपत्ति का सटीक विवरण होना चाहिए जो सरकारी अभिलेखों में सर्वेक्षण संख्या या फ्लैट संख्या से मेल खाए। मसौदा तैयार करने का शुल्क परक्राम्य है और आमतौर पर प्रतिशत के बजाय एक निश्चित या मामूली शुल्क होता है, क्योंकि भारत में कोई अनिवार्य नोटरी नहीं है।
  7. स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करें, फिर बिक्री पत्र पंजीकृत करवाएं. विलेख पंजीकरण के लिए प्रस्तुत करने से पहले, खरीदार आपके राज्य में लागू दर से स्टाम्प शुल्क का भुगतान करता है, जो बिक्री मूल्य या सर्कल रेट, जो भी अधिक हो, पर लगाया जाता है। दरें राज्य-दर-राज्य भिन्न होती हैं; उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र मुंबई में मेट्रो सेस सहित 6% (पुरुष) / 5% (महिला), और पुणे, ठाणे तथा नागपुर में सेस एवं एलबीटी सहित 7% (पुरुष) / 6% (महिला) वसूलता है। संपत्ति के मूल्य का लगभग 1% पंजीकरण शुल्क भी देय होता है; कुछ राज्य इसे सीमित करते हैं, महाराष्ट्र पंजीकरण शुल्क को Rs 30,000 तक सीमित करता है, इसलिए Rs 80 लाख के फ्लैट पर शुल्क Rs 80,000 के बजाय Rs 30,000 होता है। इसके बाद विक्रेता और खरीदार दोनों उप-पंजीयक के समक्ष उपस्थित होते हैं, विलेख पर हस्ताक्षर करते हैं और पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 32A के अंतर्गत आवश्यकतानुसार फोटोग्राफ और अंगुली-छाप देते हैं। कई राज्य आपको राष्ट्रीय जेनेरिक दस्तावेज़ पंजीकरण प्रणाली (NGDRS) या महाराष्ट्र के iSarita जैसे राज्य पोर्टल के माध्यम से अपॉइंटमेंट बुक करने, फॉर्म भरने और स्टाम्प शुल्क का भुगतान ऑनलाइन करने देते हैं, लेकिन अधिकांश राज्यों में बायोमेट्रिक यात्रा अब भी व्यक्तिगत रूप से ही होती है।
  8. सुनिश्चित करें कि खरीदार राजस्व अभिलेखों में नामांतरण के लिए आवेदन करे. पंजीकरण से उप-पंजीयक के अभिलेख अद्यतन होते हैं, लेकिन इससे नगर निगम या राजस्व प्राधिकरण के स्वामित्व अभिलेख स्वतः अद्यतन नहीं होते। खरीदार को संबंधित स्थानीय निकाय, जैसे नगर निगम, ग्राम पंचायत या राजस्व तहसीलदार के यहां नामांतरण (कर्नाटक में खाता हस्तांतरण, पश्चिम बंगाल में दाखिल-खारिज, या अन्यत्र केवल नाम हस्तांतरण) के लिए अलग से आवेदन करना होता है। नामांतरण यह तय करता है कि संपत्ति कर की प्रविष्टि किसे मिलेगी और किसी भी भविष्य की बिक्री के लिए मायने रखता है। विक्रेता के रूप में, नामांतरण को अपने कब्जा हस्तांतरण से जोड़ें: एक छोटा अंतिम भुगतान या कब्जे का चरण तब तक लंबित रखें जब तक खरीदार नामांतरण के लिए आवेदन न कर दे और आपको पावती न दिखा दे, ताकि पुराने बकाये और प्रविष्टियां आपके नाम पर आती न रहें।
  9. आयकर रिटर्न दाखिल करें और पूंजीगत लाभ कर का निपटान करें. विक्रेता के रूप में आप किसी भी लाभ पर पूंजीगत लाभ कर के लिए उत्तरदायी हैं। दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (दो वर्ष से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति से) पर वर्तमान में 23 जुलाई 2024 के बाद अर्जित संपत्तियों के लिए बिना इंडेक्सेशन के 12.5% की दर से कर लगता है; पहले अर्जित संपत्तियों पर अलग नियम लागू होते हैं। आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 54 के अंतर्गत पुनर्निवेश छूट से, यदि आप निर्धारित अवधि के भीतर लाभ को किसी अन्य आवासीय संपत्ति में निवेश करते हैं तो कर कम या समाप्त हो सकता है, और धारा 54EC के अंतर्गत NHAI या REC बॉन्ड में पांच वर्ष की लॉक-इन के साथ Rs 50 लाख तक का निवेश किया जा सकता है। यदि बिक्री मूल्य पचास लाख रुपये या अधिक है, तो निवासी खरीदार धारा 194-IA के अंतर्गत 1% की दर से टीडीएस काटता है; यदि आप अनिवासी विक्रेता हैं, तो खरीदार इसके बजाय धारा 195 के अंतर्गत एनआरआई पर लागू उच्च दरों से कटौती करता है। अंतिम कब्जा हस्तांतरण से पहले सत्यापित करें कि टीडीएस क्रेडिट आपके फॉर्म 26AS / AIS में दिखाई दे रहा है, और अपनी विशेष स्थिति के लिए किसी चार्टर्ड अकाउंटेंट से सलाह लें।

कागजी कार्यवाही

बिक्री के लिए जरूरी दस्तावेज

  • मूल स्वामित्व विलेख या स्वामित्व विलेखों की श्रृंखला (स्वामित्व क्रम में सभी पिछले बिक्री विलेख)
  • उप-पंजीयक कार्यालय से पिछले 13 से 15 वर्षों का भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र (ईसी)
  • नवीनतम संपत्ति कर की रसीदें जो दर्शाती हों कि सभी बकाया चुका दिए गए हैं
  • विक्रेता का पैन कार्ड (पंजीकरण और टीडीएस अनुपालन के लिए अनिवार्य)
  • यदि संपत्ति पर गृह ऋण है या रहा हो तो बंधक ऋणदाता से अनापत्ति प्रमाण-पत्र (एनओसी) और ऋण भुगतान पत्र
  • सहकारी सोसायटी के फ्लैट के लिए शेयर प्रमाण-पत्र और सोसायटी से एनओसी
  • निर्मित संपत्ति के लिए, जहां लागू हो, अनुमोदित भवन योजना और पूर्णता प्रमाण-पत्र
  • सूचीबद्ध करने से पहले न्यूनतम मूल्य की पुष्टि करने हेतु, राज्य के पंजीकरण महानिरीक्षक पोर्टल से उस इलाके की सर्कल रेट / रेडी रेकनर वैल्यू
  • खरीदार से टीडीएस चालान और फॉर्म 16B (और, एनआरआई विक्रेता के लिए, फॉर्म 13 के अंतर्गत कोई कम या शून्य कटौती प्रमाण-पत्र), यह पुष्टि करने के लिए कि काटा गया कर आपके पैन के विरुद्ध जमा हो गया है

धन-संबंधी जानकारी

बिक्री पर कर और शुल्क

कर या शुल्क क्या जानना जरूरी है
स्टाम्प शुल्क (खरीदार द्वारा देय) भारत में स्टाम्प शुल्क एक राज्य-विषय है और दरें राज्य-दर-राज्य काफी भिन्न होती हैं, जो बिक्री मूल्य या सर्कल रेट, जो भी अधिक हो, के लगभग 3% से 7% या उससे अधिक तक होती हैं। कुछ राज्य महिला खरीदारों के लिए कम दर वसूलते हैं। उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र में मुंबई में मेट्रो सेस सहित 6% (पुरुष) / 5% (महिला), जबकि पुणे, ठाणे तथा नागपुर में सेस एवं एलबीटी सहित 7% (पुरुष) / 6% (महिला) है। इसके अलावा लगभग 1% पंजीकरण शुल्क भी देय होता है। चूंकि दरें बदलती रहती हैं और राज्य तथा संपत्ति के प्रकार के अनुसार भिन्न होती हैं, इसलिए कोई भी लेन-देन पूरा करने से पहले हमेशा अपने राज्य के पंजीकरण महानिरीक्षक या स्टाम्प विभाग से वर्तमान दर की पुष्टि करें।
पंजीकरण शुल्क (और इसकी सीमा कैसे लगती है) स्टाम्प शुल्क के अतिरिक्त, उप-पंजीयक के यहां संपत्ति के मूल्य का लगभग 1% पंजीकरण शुल्क वसूला जाता है। कुछ राज्य इसे सीमित करते हैं: महाराष्ट्र पंजीकरण शुल्क को Rs 30,000 तक सीमित करता है, इसलिए Rs 80 लाख के फ्लैट पर शुल्क Rs 80,000 के बजाय Rs 30,000 होता है। अपने राज्य की सीमा जांचें, क्योंकि यह कुल समापन लागत को काफी हद तक बदल देती है। स्रोत: ClearTax, Stamp Duty and Registration Charges in Maharashtra (https://cleartax.in/s/stamp-duty-and-registration-charges-in-maharashtra)।
स्टाम्प शुल्क बिक्री मूल्य या रेडी रेकनर / सर्कल रेट, जो भी अधिक हो, उस पर लगता है स्टाम्प शुल्क (एक राज्य-विषय, खरीदार द्वारा देय) इनमें से जो भी अधिक हो उस पर गणना किया जाता है: सहमत मूल्य या उस इलाके के लिए राज्य की रेडी रेकनर / सर्कल / गाइडलाइन वैल्यू। महाराष्ट्र ने 1 अप्रैल 2025 से प्रभावी अपनी रेडी रेकनर दरों में औसतन 4.39% की वृद्धि की, जिससे वह न्यूनतम मूल्य बढ़ गया जिस पर शुल्क चुकाया जाता है। हस्ताक्षर करने से पहले राज्य के आईजीआर पोर्टल पर वर्तमान दर और इलाके की रेकनर वैल्यू की पुष्टि करें। स्रोत: ClearTax (https://cleartax.in/s/stamp-duty-and-registration-charges-in-maharashtra)।
सर्कल रेट से जुड़े मानित-मूल्य कर नियम (धारा 50C / 56(2)(x)) यदि आप सर्कल रेट से कम पर बेचते हैं, तो आयकर अधिनियम पूंजीगत लाभ के लिए सर्कल रेट को आपका बिक्री प्रतिफल मान सकता है (विक्रेता के लिए धारा 50C) और अंतर की राशि को खरीदार के हाथों में आय के रूप में कर योग्य बना सकता है (धारा 56(2)(x)), जो एक सहनशीलता सीमा (वर्तमान में 10%) के अधीन है। यही वह कर संबंधी कारण है, स्टाम्प शुल्क के अलावा, कि कभी भी सर्कल रेट से कम पर पंजीकरण न कराएं।
विक्रेता पर पूंजीगत लाभ कर विक्रेता बिक्री से हुए लाभ पर आयकर चुकाता है। दो वर्ष से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति दीर्घकालिक पूंजीगत परिसंपत्ति की श्रेणी में आती है। 23 जुलाई 2024 के बाद अर्जित संपत्तियों पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ बिना इंडेक्सेशन के 12.5% की दर से कर योग्य है। पहले अर्जित संपत्तियों के लिए किसी कर विशेषज्ञ से सलाह लें क्योंकि संक्रमणकालीन नियम लागू होते हैं। पुनर्निवेश छूट, विशेष रूप से आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 54 के अंतर्गत, विक्रेता को निर्धारित अवधि के भीतर किसी अन्य आवासीय संपत्ति की खरीद या निर्माण करके कर स्थगित करने या समाप्त करने का विकल्प देती है, और धारा 54EC के अंतर्गत NHAI या REC बॉन्ड में पांच वर्ष की लॉक-इन के साथ Rs 50 लाख तक का निवेश किया जा सकता है। अल्पकालिक लाभ (दो वर्ष या उससे कम समय तक रखी संपत्ति) विक्रेता की लागू आयकर स्लैब दर से कर योग्य है।
धारा 194-IA के अंतर्गत टीडीएस (स्रोत पर कर कटौती), और एनआरआई विक्रेताओं के लिए धारा 195 जब संपत्ति का बिक्री प्रतिफल या स्टाम्प शुल्क मूल्य पचास लाख रुपये या अधिक हो और विक्रेता निवासी हो, तो खरीदार को फॉर्म 26QB का उपयोग करके प्रतिफल का 1% टीडीएस काटकर विक्रेता के पैन के विरुद्ध सरकार में जमा करना होता है। फिर विक्रेता को शुद्ध राशि मिलती है और वह अपना आयकर रिटर्न दाखिल करते समय टीडीएस का क्रेडिट ले सकता है। जहां विक्रेता अनिवासी (एनआरआई) हो, वहां खरीदार इसके बजाय धारा 195 के अंतर्गत एनआरआई पर लागू उच्च दरों से कटौती करता है (मोटे तौर पर दीर्घकालिक लाभ पर लगभग 12.5% और उस पर अधिभार तथा सेस अतिरिक्त, और अल्पकालिक लाभ पर स्लैब दरों से); एनआरआई विक्रेता कम या शून्य कटौती प्रमाण-पत्र (फॉर्म 13) के लिए आवेदन कर सकता है। यह खरीदार का दायित्व है, लेकिन विक्रेता के रूप में आपको अपना पैन प्रदान करना होगा, यह पुष्टि करनी होगी कि टीडीएस वास्तव में जमा किया गया है, और अंतिम कब्जा हस्तांतरण से पहले यह सत्यापित करना होगा कि यह आपके फॉर्म 26AS / AIS में दिखाई दे रहा है।
कोई अनिवार्य नोटरी शुल्क नहीं (सिविल-लॉ देशों के विपरीत) भारत में अनिवार्य समापन अधिकारी के रूप में कार्य करने वाला कोई नोटरी नहीं है, इसलिए कोई नोटरी प्रतिशत शुल्क नहीं है। इसके समकक्ष लागत उप-पंजीयक का पंजीकरण शुल्क और बिक्री पत्र तैयार करने के लिए किसी वकील या विलेख लेखक का शुल्क है, जो परक्राम्य है और आमतौर पर प्रतिशत के बजाय एक निश्चित या मामूली शुल्क होता है।

दरें और सीमाएं बदलती रहती हैं। इन पर भरोसा करने से पहले इस पृष्ठ के नीचे दिए गए आधिकारिक स्रोतों से मौजूदा आंकड़े सत्यापित करें।

सामान्य प्रश्न

क्या भारत में संपत्ति बेचने के लिए रियल एस्टेट एजेंट कानूनी रूप से आवश्यक है?

नहीं। भारतीय कानून किसी निजी संपत्ति की बिक्री के लिए रियल एस्टेट एजेंट (दलाल या ब्रोकर) को अनिवार्य नहीं बनाता। पंजीकरण अधिनियम, 1908 केवल यह अनिवार्य करता है कि संपत्ति जिस जिले में स्थित है, वहां के उप-पंजीयक कार्यालय में बिक्री पत्र को पंजीकृत कराया जाए। मूल्य निर्धारण, सूचीकरण, वार्ता और विलेख तैयार करवाना आप स्वयं या किसी वकील की सहायता से कर सकते हैं, बिना किसी चरण पर किसी दलाल को शामिल किए। व्यवहार में विक्रेताओं को एक ही व्यावहारिक अड़चन का सामना करना पड़ता है: 99acres और MagicBricks जैसे प्रमुख पोर्टल मालिक लिस्टिंग की अनुमति देते हैं, लेकिन कुछ हाउसिंग सोसायटी या गेटेड समुदाय भ्रमण की व्यवस्था करने के लिए एक दलाल की अपेक्षा रखते हैं; शुरू करने से पहले सोसायटी के नियमों की पुष्टि कर लें।

भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र क्या है और सूचीबद्ध करने से पहले मुझे इसे क्यों प्राप्त करना चाहिए?

भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र (ईसी) उप-पंजीयक कार्यालय द्वारा जारी किया जाता है और इसमें आपके द्वारा मांगी गई अवधि के दौरान संपत्ति पर हुए प्रत्येक पंजीकृत लेन-देन की सूची होती है, जिसमें पिछली बिक्री, गिरवी, उपहार और अदालती कुर्की शामिल हैं। जब लेन-देन दर्ज हों तो फॉर्म 15 जारी होता है; जब कोई दर्ज न हो तो फॉर्म 16 (शून्य ईसी) जारी होता है। खरीदार और उनके बैंक ईसी के बिना आगे बढ़ने से इनकार कर देंगे, और कई गृह ऋण ऋणदाता कम से कम 13 से 15 वर्षों को कवर करने वाला ईसी मांगते हैं। आप उप-पंजीयक के काउंटर पर, या जिन राज्यों ने राष्ट्रीय जेनेरिक दस्तावेज़ पंजीकरण प्रणाली लागू की है उनमें ऑनलाइन, आवेदन कर सकते हैं। शुल्क मामूली होता है, आमतौर पर कुछ सौ रुपये। इसे जल्दी प्राप्त करने से ऐसी समस्याएं उजागर होती हैं, जैसे कोई पुरानी गिरवी जिसे औपचारिक रूप से मुक्त कराना आपका परिवार भूल गया था, इससे पहले कि वे अंतिम क्षण में सौदे को पटरी से उतार दें।

स्टाम्प शुल्क कौन चुकाता है और इसकी गणना कैसे की जाती है?

स्टाम्प शुल्क खरीदार द्वारा चुकाया जाता है। प्रत्येक राज्य अपनी दर निर्धारित करता है, इसलिए यह आंकड़ा काफी भिन्न होता है: महाराष्ट्र पुरुष खरीदारों से 6% (महिला खरीदारों से 5%) वसूलता है, साथ ही मुंबई में 1% मेट्रो सेस, और पुणे, ठाणे तथा नागपुर में सेस एवं एलबीटी सहित 7% (पुरुष) / 6% (महिला); कर्नाटक Rs. 45 लाख से ऊपर 5% वसूलता है; राजस्थान पुरुष खरीदारों से 6% और महिला खरीदारों से 5% वसूलता है; दिल्ली पुरुष खरीदारों से 6% और महिला खरीदारों से 4% वसूलता है। स्टाम्प शुल्क के अतिरिक्त खरीदार को आमतौर पर संपत्ति के मूल्य का लगभग 1% पंजीकरण शुल्क भी देना होता है, जिसे कुछ राज्यों में सीमित कर दिया गया है (महाराष्ट्र इसे Rs 30,000 तक सीमित करता है)। सबसे महत्वपूर्ण बात, स्टाम्प शुल्क की गणना इनमें से जो भी अधिक हो उस पर की जाती है: तय की गई बिक्री कीमत या उस इलाके के लिए राज्य सरकार की सर्कल रेट (जिसे रेडी रेकनर रेट या गाइडलाइन वैल्यू भी कहते हैं)। यदि आप सर्कल रेट से कम मूल्य निर्धारित करते हैं, तो लेन-देन फिर भी सर्कल रेट पर ही पंजीकृत होगा, और दोनों पक्षों को कर जांच का सामना करना पड़ सकता है। बिक्री समझौता हस्ताक्षरित करने से पहले हमेशा अपने राज्य के पंजीकरण महानिरीक्षक पोर्टल पर वर्तमान दर की पुष्टि करें।

संपत्ति बिक्री पर टीडीएस क्या है और विक्रेता को क्या करने की आवश्यकता है?

आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 194-IA के अंतर्गत, जब बिक्री प्रतिफल या स्टाम्प शुल्क मूल्य Rs. 50 लाख या उससे अधिक हो और विक्रेता निवासी हो, तो खरीदार को आपको भुगतान करने से पहले कुल प्रतिफल का 1% टीडीएस के रूप में काटना होता है। खरीदार आयकर विभाग पोर्टल पर ऑनलाइन फॉर्म 26QB दाखिल करता है और काटी गई राशि को आपके पैन के विरुद्ध सरकार में जमा करता है। फिर आपको शुद्ध राशि प्राप्त होती है। आप बिक्री के वर्ष का आयकर रिटर्न दाखिल करते समय टीडीएस का क्रेडिट लेते हैं; जैसे ही खरीदार इसे जमा करता है, यह आपके फॉर्म 26AS में दिखाई देता है। सामान्य चूक का बिंदु: खरीदार पहले पूरी राशि चुका देते हैं और फॉर्म 26QB छोड़ देते हैं, जिससे आप क्रेडिट लेने में असमर्थ रह जाते हैं और कर विभाग से बेमेल (मिसमैच) नोटिस का सामना करते हैं। कब्जा सौंपने से पहले पुष्टि करें कि फॉर्म 26QB दाखिल हो गया है, चालान और फॉर्म 16B एकत्र करें, और अपने फॉर्म 26AS / AIS में क्रेडिट सत्यापित करें।

जब मैं बेचता हूं तो पूंजीगत लाभ कर की गणना कैसे की जाती है, और क्या मैं इसे कम कर सकता हूं?

आप बिक्री से हुए लाभ पर आयकर चुकाते हैं। यदि आपने संपत्ति दो वर्ष से अधिक समय तक रखी है, तो यह दीर्घकालिक पूंजीगत परिसंपत्ति है। 23 जुलाई 2024 के बाद अर्जित संपत्तियों पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ बिना इंडेक्सेशन के 12.5% की दर से कर योग्य है। 23 जुलाई 2024 को या उससे पहले अर्जित संपत्तियों पर संक्रमणकालीन नियम लागू होते हैं और किसी कर विशेषज्ञ को इष्टतम व्यवहार की गणना करनी चाहिए। अल्पकालिक लाभ (दो वर्ष या उससे कम समय तक रखी गई संपत्ति) आपकी कुल आय में जुड़ता है और आपकी स्लैब दर से कर योग्य होता है, जो 30% तक पहुंच सकती है। मुख्य छूट आयकर अधिनियम की धारा 54 के अंतर्गत है: यदि आप पूंजीगत लाभ (पूरी बिक्री राशि नहीं, केवल लाभ) को भारत में किसी अन्य आवासीय संपत्ति की खरीद या निर्माण में पुनर्निवेश करते हैं, तो पुनर्निवेशित लाभ पर कर माफ हो जाता है। आपको बिक्री से एक वर्ष पहले या दो वर्ष बाद के भीतर खरीदना होगा, या तीन वर्ष के भीतर निर्माण पूरा करना होगा। धारा 54EC के अंतर्गत अधिसूचित बॉन्ड (NHAI या REC बॉन्ड) में पुनर्निवेश एक अन्य विकल्प है, जो Rs. 50 लाख तक सीमित है, और जिसमें पांच वर्ष की लॉक-इन अवधि होती है। निर्णय लेने तक छूट को बनाए रखने के लिए, अपनी आयकर रिटर्न दाखिल करने की समय-सीमा से पहले अप्रयुक्त लाभ को कैपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम बैंक खाते में जमा करें।

नामांतरण (म्यूटेशन) क्या है और बिक्री पंजीकृत होने के बाद यह क्यों मायने रखता है?

नामांतरण (कर्नाटक में खाता हस्तांतरण, पश्चिम बंगाल में दाखिल-खारिज, या कई राज्यों में केवल नाम हस्तांतरण कहा जाता है) नए मालिक को दर्शाने के लिए स्थानीय नगर निगम या राजस्व प्राधिकरण के स्वामित्व अभिलेखों को अद्यतन करने की प्रक्रिया है। उप-पंजीयक कार्यालय में पंजीकरण से केवल पंजीकरण अभिलेख अद्यतन होते हैं; इससे नगर निगम के कर रजिस्टर या राजस्व अधिकार अभिलेख (ROR) स्वतः अद्यतन नहीं होते। खरीदार पंजीकृत बिक्री पत्र, पहचान प्रमाण प्रस्तुत करके और मामूली शुल्क चुकाकर संबंधित निकाय (नगर निगम, ग्राम पंचायत, या राजस्व तहसीलदार) के यहां नामांतरण के लिए आवेदन करता है। नामांतरण के बिना खरीदार को आपके नाम पर संपत्ति कर की प्रविष्टियां मिलती रहेंगी। विक्रेता के रूप में, जहां संभव हो, नामांतरण की पुष्टि को अपनी कब्जा हस्तांतरण की शर्तों में शामिल करें, क्योंकि बिक्री के बाद बकाया कर की प्रविष्टियों को लेकर विवाद FSBO विक्रेताओं के लिए एक सामान्य टकराव बिंदु है।

क्या मैं अपनी संपत्ति पूरी तरह ऑनलाइन बेच सकता हूं या मुझे व्यक्तिगत रूप से किसी कार्यालय जाना होगा?

पूर्ण ऑनलाइन पंजीकरण अभी हर जगह उपलब्ध नहीं है, लेकिन कई राज्यों ने इस प्रक्रिया को आंशिक या पूर्ण रूप से डिजिटल कर दिया है। राष्ट्रीय जेनेरिक दस्तावेज़ पंजीकरण प्रणाली (NGDRS) महाराष्ट्र, राजस्थान, पंजाब और हिमाचल प्रदेश सहित राज्यों में चालू है और उप-पंजीयक के पास जाने से पहले ऑनलाइन अपॉइंटमेंट बुकिंग, फॉर्म जमा करने और स्टाम्प शुल्क भुगतान की अनुमति देती है। महाराष्ट्र में, विक्रेता और खरीदार पंजीकरण-पूर्व के सभी चरण iSarita 2.0 पोर्टल पर पूरे कर सकते हैं और फिर पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 32A के अंतर्गत केवल बायोमेट्रिक सत्यापन और हस्ताक्षर के लिए कार्यालय जाते हैं, जिसमें आमतौर पर एक घंटे से कम समय लगता है। NGDRS वाले राज्यों के अलावा अन्य राज्यों में, पूरी पंजीकरण यात्रा के लिए भौतिक उपस्थिति अब भी आवश्यक है। सूचीकरण, मार्केटिंग और बिक्री समझौते का चरण मालिक-सूचीकरण पोर्टल, वीडियो कॉल और अग्रिम के लिए डिजिटल भुगतान का उपयोग करके पूरी तरह ऑनलाइन हो सकते हैं।

भारत में बिना दलाल के बेचकर मैं वास्तव में कितनी बचत करता हूं?

भारत में दलाल का कमीशन कानून द्वारा निर्धारित नहीं है; RERA एजेंटों को पंजीकृत करता है लेकिन कोई दर निर्धारित नहीं करता। व्यवहार में एक दलाल बिक्री मूल्य का लगभग 1% से 2% वसूलता है, और आमतौर पर खरीदार तथा विक्रेता दोनों से हिस्सा लेता है, इसलिए कुल दलाली लेन-देन के 2% से 4% तक पहुंच सकती है। Rs 1 करोड़ के घर पर, विक्रेता-पक्ष की 1% फीस Rs 1 लाख होती है, और 2% पर Rs 2 लाख। निजी रूप से बेचने से वह लागत पूरी तरह समाप्त हो जाती है; आपकी अपरिहार्य लागतें हैं खरीदार द्वारा देय स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क, साथ ही विलेख तैयार करवाने के लिए किसी वकील को आप जो भी भुगतान करना चुनें।

यदि स्वयं बेचना मेरे लिए नहीं है, तो भारत में एक अच्छा स्थानीय एजेंट कैसे ढूंढूं?

भारत में प्रतिनिधित्व नियुक्त करने की व्यवस्था काफी ढीली-ढाली है: RERA दलालों (ब्रोकरों) को पंजीकृत करता है लेकिन कोई कमीशन निर्धारित नहीं करता, इसलिए प्रथागत 1% से 2% प्रति पक्ष परक्राम्य है, और गुणवत्ता बड़ी पंजीकृत फर्मों से लेकर किसी एक कॉलोनी में काम करने वाले अनौपचारिक दलाल तक फैली होती है। एजेंट तक पहुंचने के तीन रास्ते हैं: अपनी हाउसिंग सोसायटी या मोहल्ले के नेटवर्क के माध्यम से सिफारिशें, प्रमुख पोर्टलों से जुड़ी ब्रोकर निर्देशिकाएं, और समर्पित मिलान (मैचिंग) सेवाएं। इस साइट का /countries/india/find-an-agent पृष्ठ स्थानीय पेशेवर रास्तों को विस्तार से बताता है, जिसमें कुछ भी हस्ताक्षरित करने से पहले ब्रोकर के RERA पंजीकरण की पुष्टि करने का महत्व भी शामिल है। ऐसी ही एक समर्पित मिलान सेवा Anyone.com है, जिसका anyone.com/find-agent टूल, कंपनी के अनुसार, परिचय कराने के लिए न विक्रेता से शुल्क लेता है और न खरीदार से; वही स्रोत कहता है कि प्रत्येक मिलान इस पर निर्भर करता है कि घर कहां स्थित है, बजट क्या है, और संपत्ति का आकार तथा उसकी श्रेणी क्या है, और इसमें शामिल एजेंट पूल की संख्या, उसकी अपनी गिनती के अनुसार, 46 लाख (4.6 मिलियन) बताता है। कुछ मालिक केवल मूल्य निर्धारण और भ्रमण के लिए दलाल नियुक्त करते हैं और उप-पंजीयक की यात्रा स्वयं संभालते हैं; जो बिना दलाल के आगे बढ़ते हैं, उनके लिए पूरी तरह निजी रास्ता इस पृष्ठ के शेष भाग में बताया गया है।

भारत में स्वयं संपत्ति बेचने का सबसे कम लागत वाला रास्ता क्या है?

भारत का मालिक-सूचीकरण परिदृश्य परतों में बंटा है। 99acres, MagicBricks और Housing.com बिना किसी आधार शुल्क के मालिक की सीधी पोस्टिंग स्वीकार करते हैं और ऊपर से भुगतान वाले दृश्यता अपग्रेड बेचते हैं, इसलिए उस पर भरोसा करने से पहले जांच लें कि बिना भुगतान वाली लिस्टिंग परिणाम पृष्ठ पर कहां दिखती है। OLX मुफ्त वर्गीकृत विज्ञापनों (क्लासिफाइड्स) का काम संभालता है, और NoBroker ने अपना मॉडल कमीशन-मुक्त सौदों के इर्द-गिर्द बनाया है, जिसमें मुफ्त मालिक लिस्टिंग और फोटोग्राफी या कानूनी समीक्षा जैसी वैकल्पिक भुगतान वाली अतिरिक्त सेवाएं शामिल हैं। Anyone.com, अपनी ओर से, कहता है कि उसके माध्यम से बेचने में कोई लिस्टिंग शुल्क नहीं, कोई कमीशन नहीं, और किसी भी चरण पर Anyone की ओर से कोई शुल्क नहीं लगता; यह 29 देशों में काम करता है, जो तब जानने योग्य है जब सौदे का एक पक्ष विदेश में हो, चाहे वह विदेश से धारा 195 संभालने वाला एनआरआई विक्रेता हो या स्वदेश में रिश्तेदारों के लिए खरीदने वाला परिवार। हालांकि, प्लेटफॉर्म भारत के ट्रैफिक के कोई आंकड़े प्रकाशित नहीं करता, इसलिए जिस विक्रेता का संभावित खरीदार उसी शहर में रहता हो, उसके लिए इसके साथ-साथ 99acres या NoBroker की लिस्टिंग चालू रखना समझदारी है। आप चाहे जो भी मुफ्त रास्ता चुनें, जो लागतें बचती हैं वे वही हैं जिनका विवरण इस पृष्ठ के शेष भाग में है: स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क खरीदार पर पड़ते हैं, बिक्री पत्र तैयार करवाने के लिए वकील या विलेख लेखक का शुल्क परक्राम्य है और कानूनन आवश्यक होने के बजाय वैकल्पिक है, और किसी भी लाभ पर पूंजीगत लाभ कर आप पर ही रहता है, चाहे आप कहीं भी सूचीबद्ध करें।

सर्कल रेट (रेडी रेकनर रेट) क्या है और मूल्य निर्धारण से पहले मुझे इसे क्यों जांचना चाहिए?

सर्कल रेट, जिसे रेडी रेकनर वैल्यू या गाइडलाइन प्राइस भी कहा जाता है, एक विशेष इलाके में संपत्ति मूल्यांकन के लिए आपके राज्य का न्यूनतम मूल्य है और स्टाम्प शुल्क के आधार को नियंत्रित करता है। उस न्यूनतम मूल्य से कम पर पंजीकरण की अनुमति नहीं है: सरकार आपकी सहमत कीमत और सर्कल रेट दोनों में से जो अधिक हो उस पर स्टाम्प शुल्क वसूलती है। उससे कम में बेचने पर राजस्व प्राधिकरण कमी की राशि पर आपके पूंजीगत लाभ के लिए धारा 50C का उपचार और खरीदार की मानित आय (डीम्ड इनकम) के लिए धारा 56(2)(x) का उपचार लागू कर सकता है। अपनी मांगी जाने वाली कीमत तय करने से पहले अपने राज्य के पंजीकरण महानिरीक्षक की साइट से अपने सटीक इलाके की वर्तमान सर्कल रेट देख लें; ये बेंचमार्क नियमित रूप से संशोधित होते हैं, जिसका उदाहरण महाराष्ट्र है, जिसने 1 अप्रैल 2025 से प्रभावी सभी दरों में लगभग 4.39% की वृद्धि की।

मैं एक एनआरआई हूं और भारत में संपत्ति बेच रहा हूं। क्या मेरे लिए कुछ अलग है?

बिक्री की प्रक्रिया वही है, लेकिन कर की व्यवस्था भिन्न है। जब विक्रेता अनिवासी हो, तो खरीदार को धारा 195 के अंतर्गत एनआरआई पर लागू होने वाली उच्च दरों पर टीडीएस काटना होता है (मोटे तौर पर दीर्घकालिक लाभ पर लगभग 12.5% और उस पर अधिभार तथा सेस अतिरिक्त, और अल्पकालिक लाभ पर स्लैब दरों से), न कि धारा 194-IA के अंतर्गत 1% पर जो निवासी विक्रेताओं पर लागू होती है। यदि आपका वास्तविक कर कम है तो आप कम या शून्य कटौती प्रमाण-पत्र (फॉर्म 13) के लिए आयकर विभाग में आवेदन कर सकते हैं। आय को विदेश भेजने (रिपैट्रिएशन) पर अपनी RBI/FEMA सीमाएं और फॉर्म 15CA/15CB की आवश्यकताएं होती हैं। जल्दी किसी चार्टर्ड अकाउंटेंट को संलग्न करें; टीडीएस की दर और प्रमाण-पत्र सही करवाने से बड़ी राशि के अटकने से बचा जा सकता है।

इस पृष्ठ पर उपयोग किए गए स्रोत

इस पृष्ठ पर हर कानूनी, कर और प्रक्रिया संबंधी दावा इन्हीं में से किसी एक पर आधारित है। हम इन्हें नियमित रूप से जांचते हैं और कुछ भी बदलने पर पृष्ठ की तारीख अपडेट करते हैं।

  1. पंजीकरण अधिनियम, 1908 (केंद्रीय विधान, इंडिया कोड)विधि और न्याय मंत्रालय, भारत सरकार · indiacode.nic.in
  2. अचल संपत्ति की खरीद पर टीडीएस (धारा 194-IA)आयकर विभाग, भारत सरकार · incometaxindia.gov.in
  3. पंजीकरण और स्टाम्प विभाग, महाराष्ट्र (राज्य आईजीआर पोर्टल का उदाहरण)महाराष्ट्र सरकार · igrmaharashtra.gov.in
  4. राष्ट्रीय जेनेरिक दस्तावेज़ पंजीकरण प्रणाली (ई-पंजीकरण)भूमि संसाधन विभाग, भारत सरकार · dolr.gov.in
  5. हाउस प्राइस इंडेक्स, Q3:2025-26 (नवीनतम आंकड़े और शहर सूची)Reserve Bank of India · rbi.org.in
  6. NHB RESIDEX (शहर-वार त्रैमासिक आवास मूल्य सूचकांक)National Housing Bank · residex.nhbonline.org.in
  7. महाराष्ट्र में स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क (दरें, पंजीकरण शुल्क सीमा, रेडी रेकनर)ClearTax · cleartax.in
  8. भारत रियल एस्टेट 2025: आवासीय बिक्री, बिना बिकी इन्वेंट्री, बेचने में लगने वाली तिमाहियां, शहर-वार मूल्य वृद्धिKnight Frank India (reported by RealtynMore) · realtynmore.com
  9. भारत में रियल एस्टेट दलाल कमीशन दरें (आमतौर पर प्रति पक्ष 1% से 2%; कानून द्वारा निर्धारित नहीं)BRAI (Brokers' Real Estate Association of India), Commission Structure · brai.in

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