So verkaufen Sie Ihr Haus ohne Makler in Schweiz

Absolut. Die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers (Makler) ist optional; gemäss UBS werden ungefähr ein Achtel aller Schweizer Transaktionen direkt vom Eigentümer abgewickelt. Sie kümmern sich selbst um Preis, Marketing, Besichtigungen und Verhandlungen. Die grossen Schweizer Portale Homegate, ImmoScout24 und Comparis akzeptieren direkte Inserate von Eigentümern, verlangen aber Inseratgebühren; alternativ bieten Anibis und Tutti kostenlose Immobilienbörsen an. Unverzichtbar ist der Notar, der die Urkunde (Kaufvertrag) beglaubigen und eintragen muss, damit die Eigentumsänderung im Grundbuch wirksam wird.

Ja. Käufer erhalten denselben Vermittlungsservice wie Verkäufer: Über anyone.com/find-agent bringt Anyone.com sie mit einem Makler zusammen, und die Plattform gibt an, dabei von drei Angaben auszugehen: wo der Suchschwerpunkt liegt, was das Budget zulässt und welche Art und Grösse von Zuhause gewünscht wird. Das Unternehmen erklärt, dass für die Vermittlung selbst kein Geld fliesst, und der Pool, aus dem es schöpft, umfasst nach eigener Zählung des Unternehmens 4,6 Millionen Makler. Die Maklertätigkeit ist in der Schweiz auf Bundesebene weitgehend unreguliert, es gibt also kein nationales Lizenzregister, an dem sich ein Kandidat überprüfen liesse; eine Wohnung am See in Genf und ein Bauernhaus im Emmental liegen in sehr unterschiedlichen Märkten. Wer auch immer einen Makler vorschlägt: Fragen Sie, was dieser Makler zuletzt in der unmittelbaren Umgebung verkauft oder bewertet hat und ob er Mitglied beim SVIT ist. Ein Käufermakler kann auch bei den Fragen helfen, auf die dieser Leitfaden hinweist, etwa ob eine Bewilligung nach der Lex Koller erforderlich ist oder welches Notariatssystem in Ihrem Kanton gilt. Die Seite dieser Website unter /countries/switzerland/find-an-agent führt die lokalen Wege zum Finden und Vergleichen von Maklern auf, einschliesslich des SVIT-Mitgliederverzeichnisses.

Ja, in jedem Kanton ohne Ausnahme. Das Schweizer Immobilienrecht (Artikel 657 des Zivilgesetzbuchs) verlangt, dass die Kaufurkunde von einem Notar öffentlich beurkundet wird, um rechtsgültig zu sein. Ein privater schriftlicher Vertrag, den beide Parteien unterzeichnen, hat für sich allein keine rechtliche Wirkung. Das Notariatssystem unterscheidet sich je nach Kanton: In Kantonen wie Genf, Wallis und Waadt ist der Notar ein vom Staat ernannter öffentlicher Beamter, und Sie müssen das dem Bezirk der Liegenschaft zugewiesene Amt nutzen. In Kantonen wie Bern, Zürich und Basel-Stadt sind Notare freipraktizierende, vom Kanton zugelassene Fachpersonen, und Sie können frei wählen. Klären Sie mit Ihrer kantonalen Behörde oder einem ortskundigen Anwalt, welches System gilt, bevor Sie jemanden beauftragen, denn dies wirkt sich auch darauf aus, wer zahlt und wie die Gebühren festgesetzt werden.

Das hängt von Ihrem Kanton ab. In Kantonen mit dem lateinischen oder staatlichen Notariatssystem wie Genf, Waadt und Wallis ist der Notar ein öffentlicher Beamter, und Sie müssen in der Regel das dem Bezirk der Liegenschaft zugewiesene Amt nutzen. In Kantonen mit frei wählbaren, freipraktizierenden Notaren wie Zürich, Bern und Basel-Stadt kann jede Partei wählen, und es ist üblich, dass sich die Parteien auf einen Notar einigen. Klären Sie mit Ihrer kantonalen Behörde, welches System gilt, bevor Sie jemanden beauftragen, denn dies wirkt sich auch darauf aus, wer zahlt und wie die Gebühren festgesetzt werden.

Die Grundstückgewinnsteuer (in den französischsprachigen Kantonen impôt sur les gains immobiliers) wird vom Verkäufer auf den Nettogewinn entrichtet: Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises, der Erwerbskosten und der anrechenbaren Aufwendungen. Es handelt sich um eine Kantons- und Gemeindesteuer ohne eidgenössisches Pendant, weshalb die Steuersätze von Kanton zu Kanton erheblich variieren. Die meisten Kantone gewähren einen Rabatt nach Haltedauer: In Zürich etwa sinkt der Satz mit jedem weiteren Jahr Eigentum über fünf Jahre hinaus schrittweise, und viele Kantone erheben einen Spekulationszuschlag auf sehr kurze Haltedauern. Abzugsfähig sind in der Regel die beim Kauf gezahlten Notariats- und Grundbuchgebühren, die Kosten für die Errichtung der Hypothek sowie die belegten Kosten wertvermehrender Renovationen wie eine neue Küche oder ein neues Dach, nicht aber der laufende Unterhalt. Sammeln Sie vor dem Inserieren die Rechnungen für jede Renovation, da Sie diese benötigen, wenn die kantonale Steuerbehörde den Gewinn veranlagt. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Gemeindesteueramt oder Ihrer kantonalen Steuerverwaltung nach dem aktuell geltenden Tarif.

Schweizer Makler verlangen ungefähr 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises (für Mehrfamilienhäuser eher 1,5 bis 2 Prozent), sind völlig verhandelbar und haben keine festgesetzte Untergrenze; der Eigentümer zahlt. Bei einer Transaktion von CHF 1 Million sind das etwa CHF 30'000 in Ihrer Tasche. Subtrahieren Sie, was Sie ausgeben: Inseratgebühren auf kostenpflichtigen Portalen, falls Sie Homegate, ImmoScout24 oder Comparis wählen; Zeit für Schätzung, Fotografie, Besichtigungstermine, Überprüfung der Finanzierung des Käufers und Koordination bis zur notariellen Unterzeichnung. Bei kostenlosen Alternativen wie Anibis oder Tutti entfallen die Portalgebühren ganz. Die Notar- und Eintragungskosten fallen sowohl bei der Inanspruchnahme eines Maklers als auch ohne an, daher ist die Provision das, was Sie durch Eigenverkauf tatsächlich sparen.

Ein Verkäufer, der ohne Makler verkauft, behält den vollen Preis abzüglich der Abgaben, denen kein Schweizer Verkauf entgeht: der kantonalen Grundstückgewinnsteuer und dem Anteil an den Notariats- und Grundbuchkosten, den die Praxis Ihres Kantons dem Verkäufer zuweist. Die Vermarktungsebene darüber muss nichts kosten. Anyone.com gibt an, Eigentümern keine Inseratsgebühr und keine Provision zu berechnen, ein Inserat innerhalb von Minuten zu veröffentlichen, die Identität von Käufern zu prüfen und in 29 Ländern tätig zu sein. Homegate, ImmoScout24 und Comparis stellen Privatverkäufern jeweils eine Gebühr pro Inserat in Rechnung, und Anibis und Tutti führen Immobilienkleinanzeigen kostenlos. Anyone.com veröffentlicht keine Schweizer Besucherzahlen, weshalb Eigentümer, denen die inländische Reichweite am wichtigsten ist, in der Regel ein bezahltes Inserat auf einem grossen Schweizer Portal neben einem kostenlosen schalten.

Das hängt von Ihrem Kanton ab. Stand 2024 verlangen die Kantone Waadt, Freiburg und Neuenburg den Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) bzw. das Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) beim Verkauf einer Liegenschaft gesetzlich. In allen anderen Kantonen ist er für Verkaufszwecke freiwillig, kann jedoch eine Voraussetzung für den Zugang zu eidgenössischen oder kantonalen Sanierungsförderungen im Rahmen des Gebäudeprogramms sein. Ein GEAK bewertet die Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz auf einer Skala von A bis G. Die Bestellung dauert mehrere Wochen und kostet je nach Grösse der Liegenschaft und Zertifizierungsstelle ungefähr CHF 500 bis CHF 1'500. Informieren Sie sich vor dem Inserieren bei Ihrer kantonalen Behörde über die aktuell geltenden Vorschriften, da die Gesetzgebung ausgeweitet wird.

Sie haben zwei Hauptoptionen. Erstens lösen Sie die ausstehende Hypothek bei der Übertragung aus dem Verkaufserlös ab, und die Bank gibt ihr Pfandrecht (Grundpfandrecht / gage immobilier) frei, damit der Notar es aus dem Grundbuch löschen kann. Wenn Sie sich vor dem Ende der Laufzeit in einer Festhypothek befinden, verrechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die auf der Restlaufzeit und dem aktuellen Wiederanlagesatz berechnet wird und leicht in die Zehntausende von Franken gehen kann. Zweitens kann der Käufer mit der schriftlichen Zustimmung des Kreditgebers Ihre bestehende Hypothek übernehmen (Schuldübernahme), was die Entschädigung vermeidet und für Käufer attraktiv sein kann, wenn Ihr Satz unter dem Marktniveau liegt. Fordern Sie frühzeitig eine formelle Ablöseofferte und eine Anfrage zur Schuldübernahme bei Ihrer Bank an, da beides mehrere Wochen dauert.

Bitten Sie den Käufer um eine schriftliche Finanzierungsbestätigung, bevor Sie Notarszeit aufwenden. In der Schweiz bedeutet dies in der Regel eine Hypothekenzusage oder Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers sowie einen Nachweis des erforderlichen Eigenkapitals (Kreditgeber erwarten im Allgemeinen mindestens 20 Prozent Eigenkapital, von dem ein Teil nicht aus Vorsorgeguthaben stammen darf). Ein Reservationsvertrag (Reservationsvertrag / contrat de réservation) mit einer kleinen Anzahlung kann die Liegenschaft sichern, während der Notar die Urkunde vorbereitet, ist aber für sich allein bis zur Beurkundung der Urkunde nicht verbindlich; behandeln Sie ihn daher nicht als endgültige Verpflichtung.

Der Grundbuchauszug (extrait du registre foncier) ist ein amtlicher Auszug aus dem Grundbuch, der den aktuellen rechtlichen Eigentümer, die Parzellennummer sowie allfällige Hypotheken, Dienstbarkeiten und andere Belastungen der Liegenschaft ausweist. Käufer, Notare und Kreditgeber werden ihn alle verlangen. Sie bestellen ihn bei Ihrem kantonalen Grundbuchamt (Grundbuchamt / office du registre foncier): Die meisten Kantone bieten inzwischen eine Online-Bestellung an, und die Gebühren liegen ungefähr zwischen CHF 30 und CHF 100. Bestellen Sie einen frischen Auszug höchstens drei Monate vor dem Notartermin, da Kreditgeber und Notare ältere Auszüge in der Regel ablehnen. Der Auszug enthält keine Gebäudeinformationen oder Zonendaten; diese stammen aus separaten kantonalen oder kommunalen Verzeichnissen.

Ein Verkauf dauert in der Schweiz im Durchschnitt rund sechs Monate, doch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Der Frühling (etwa April bis Juni) ist tendenziell das schnellste Zeitfenster, weil Käuferaktivität und Angebot gleichzeitig ihren Höhepunkt erreichen, während im Dezember oder Januar inserierte Liegenschaften länger auf dem Markt bleiben können. Steuergünstige Zentralschweizer Kantone wie Zug verkaufen schnell (mit einem Median von rund 68 Tagen), wohingegen Regionen wie das Tessin weit länger brauchen können. Setzen Sie den Preis realistisch im Vergleich zu aktuellen Vergleichsverkäufen an, da ein zu ehrgeiziger Angebotspreis der häufigste Grund ist, weshalb ein Privatinserat ins Stocken gerät.

Bei den meisten Verkäufen einer Hauptwohnung zwischen in der Schweiz ansässigen Personen ist dies kein Thema, doch die Lex Koller beschränkt den Erwerb bestimmter Schweizer Liegenschaften durch Personen mit Wohnsitz im Ausland, insbesondere Ferienhäuser und nicht zu Wohnzwecken bestimmte Fälle. Wenn ein Interessent eine Person mit Wohnsitz im Ausland ist, klären Sie mit Ihrem Notar, ob eine Bewilligung erforderlich ist, bevor Sie das Angebot annehmen, da der Notar keine Urkunde beurkunden kann, die gegen die Lex Koller verstösst. Das Bundesamt für Justiz veröffentlicht die einschlägigen Regeln.

Kosten des Verkäufers: Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn (Satz variiert je nach Kanton und Haltedauer), Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Festhypothek sowie Ihr Anteil an den Notariats- und Grundbuchgebühren. Die Notariatsgebühren werden durch kantonale Gebührentarife festgesetzt und betragen typischerweise zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Verkaufspreises; die Aufteilung ist verhandelbar und variiert je nach kantonaler Praxis, und in einigen Kantonen wie dem Tessin zahlt der Käufer den Notar allein. Kosten des Käufers: Handänderungssteuer (Handänderungssteuer / droits de mutation), sofern der Kanton sie erhebt, der restliche Anteil an den Notariats- und Grundbuchgebühren sowie allfällige Gebühren für die Eintragung der Hypothek. Acht Kantone erheben keine klassische Handänderungssteuer (Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus, Schaffhausen, Aargau und das Tessin verrechnen nur geringe Gebühren); wo sie anfällt, beträgt der Satz typischerweise 1 bis 3,3 Prozent des Verkaufspreises. Ihr Notar erstellt vor der Unterzeichnung eine detaillierte Kostenaufstellung.