Πώς να πουλήσετε το σπίτι σας χωρίς μεσίτη στην Ελλάδα

Ναι. Εσείς αποφασίζετε την τιμή, αναρτάτε μόνοι σας την αγγελία, διαχειρίζεστε απευθείας όλες τις επισκέψεις και κλείνετε τη συμφωνία χωρίς μεσάζοντα. Το Spitogatos και το XE.gr, τα πρώτα μέρη όπου αναζητούν οι Έλληνες αγοραστές, επιτρέπουν αμφότερα αγγελίες που αναρτούν ιδιοκτήτες. Δύο επαγγελματίες δεν μπορούν να παρακαμφθούν: ο συμβολαιογράφος, ο οποίος εκ του νόμου συντάσσει και εκτελεί το συμβόλαιο μεταβίβασης, και ένας δικηγόρος που αναλαμβάνει τον έλεγχο τίτλων και συντάσσει το προσύμφωνο. Η ελληνική συνήθεια θέλει κάθε πλευρά να προσλαμβάνει και να πληρώνει τον δικό της μεσίτη, με κόστος περίπου 2% πλέον ΦΠΑ ανά πλευρά, οπότε πουλώντας μόνοι σας εξαλείφετε αυτό το κόστος της πλευράς του πωλητή, παρόλο που ο αγοραστής ενδέχεται να φέρει τον δικό του εκπρόσωπο.

Ναι, είναι υποχρεωτικό και πρέπει να το έχετε στα χέρια σας πριν διαφημίσετε το ακίνητο. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) βαθμολογεί το ακίνητό σας από Α+ έως Η. Ένας αδειοδοτημένος ενεργειακός επιθεωρητής επισκέπτεται το ακίνητο, ελέγχει τα συστήματα θέρμανσης, ψύξης και μόνωσης του κτιρίου και εκδίδει το πιστοποιητικό μέσω του διαδικτυακού μητρώου του κράτους. Υπολογίστε ότι η διαδικασία διαρκεί από μία έως τρεις εβδομάδες αφότου ανατεθεί στον επιθεωρητή, ανάλογα με το πόσο γρήγορα μπορεί να προγραμματίσει την επίσκεψη και να αναρτήσει την έκθεση. Το πιστοποιητικό ισχύει για δέκα χρόνια και πρέπει να επισυναφθεί φυσικά στο τελικό συμβόλαιο μεταβίβασης. Πλατφόρμες όπως το Spitogatos απαιτούν την εμφάνιση της ενεργειακής κατηγορίας σε κάθε αγγελία, οπότε μην περιμένετε μέχρι να βρείτε αγοραστή.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένας ψηφιακός φάκελος που συντάσσεται από αδειοδοτημένο πολιτικό μηχανικό και τεκμηριώνει τη νομική κατάσταση κατασκευής ενός κτιρίου. Είναι υποχρεωτική για όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα. Ο μηχανικός ελέγχει αν το κτίριο αντιστοιχεί στις εγκεκριμένες άδειές του, εντοπίζει τυχόν μη εγκεκριμένες προσθήκες (αυθαίρετες κατασκευές, ή αυθαίρετα) και είτε βεβαιώνει ότι το ακίνητο είναι καθαρό είτε πιστοποιεί ότι παλαιότερες παραβάσεις έχουν νομιμοποιηθεί. Αν το ακίνητό σας έχει αδήλωτη επέκταση ή έναν μετατραπέντα εξώστη που δεν αδειοδοτήθηκε ποτέ, πρέπει να τακτοποιήσετε την κατάστασή του πριν προχωρήσει ο συμβολαιογράφος. Η παράλειψη αυτού του βήματος είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος που κολλάνε οι πωλήσεις ακινήτων στην Ελλάδα, γι' αυτό αναθέστε νωρίς τη δουλειά στον μηχανικό.

Ο αγοραστής καταβάλλει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων. Ο συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας, πλέον δημοτικού τέλους 3% επί του φόρου αυτού, δηλαδή πραγματικός συντελεστής περίπου 3,09%. Φορολογητέα αξία είναι η μεγαλύτερη μεταξύ δύο μεγεθών: του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης ή της αντικειμενικής αξίας που αποδίδει στο ακίνητο η εφορία. Η αντικειμενική αξία είναι ένας κρατικός δείκτης συνδεδεμένος με τη ζώνη και τα τετραγωνικά μέτρα· σε ορισμένες περιοχές είναι χαμηλότερη από την αγοραία τιμή, σε άλλες υψηλότερη. Ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει τον φόρο πριν ο συμβολαιογράφος υπογράψει το συμβόλαιο, καθώς ο συμβολαιογράφος δεν θα προχωρήσει χωρίς αποδεικτικό πληρωμής. Ως πωλητής, ο φόρος μεταβίβασης δεν είναι δικό σας κόστος, αλλά η γνώση του συντελεστή σας βοηθά να διαπραγματευτείτε μια ρεαλιστική καθαρή τιμή.

Στην πράξη, όχι, για τους περισσότερους ιδιώτες πωλητές αυτή τη στιγμή. Στο ελληνικό δίκαιο υπάρχει φόρος υπεραξίας 15% (Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων), που εφαρμόζεται σε κέρδη άνω ενός ορίου το οποίο εξαρτάται από τα έτη ιδιοκτησίας. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει αναστείλει την εφαρμογή του για ιδιώτες κάθε χρόνο από το 2013. Η αναστολή ισχύει επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Επειδή έχει ανανεωθεί τόσο συστηματικά, πολλοί πωλητές τη θεωρούν μόνιμη, αλλά ο νόμος παραμένει σε ισχύ. Αν πουλάτε μετά το 2026, επαληθεύστε την κατάσταση με έλληνα φορολογικό σύμβουλο πριν υπογραφεί το συμβόλαιο. Δύο εξαιρέσεις όπου η αναστολή ενδέχεται να μην σας προστατεύσει: αν η ΑΑΔΕ χαρακτηρίσει τη δραστηριότητά σας επαγγελματική (τυπικά τρεις ή περισσότερες πωλήσεις μέσα σε δύο χρόνια), μπορεί να ισχύσουν οι κανονικοί συντελεστές φόρου εισοδήματος· και οι μη κάτοικοι πωλητές θα πρέπει να ελέγξουν αν μια σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και της χώρας τους δημιουργεί διαφορετική υποχρέωση.

Οι αυθαίρετες ή μη αδειοδοτημένες κατασκευές (αυθαίρετα) είναι πολύ συνηθισμένες στην Ελλάδα και αποτελούν ένα από τα κύρια πρακτικά εμπόδια σε μια πώληση. Αν το ακίνητό σας έχει οποιαδήποτε κατασκευή που δεν καλύπτεται από οικοδομική άδεια, έχετε δύο επιλογές: να την τακτοποιήσετε (νομιμοποίηση) βάσει των ισχυόντων κανόνων τακτοποίησης, κάτι που περιλαμβάνει την καταβολή προστίμου και την καταχώριση της κατασκευής από μηχανικό, ή να την κατεδαφίσετε πριν από την πώληση. Δεν μπορείτε να μεταβιβάσετε ακίνητο με ατακτοποίητη αυθαίρετη κατασκευή, διότι ο μηχανικός δεν θα εκδώσει καθαρή Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και ο συμβολαιογράφος δεν θα προχωρήσει. Αν χρησιμοποιήσατε παλαιότερο νόμο τακτοποίησης για να νομιμοποιήσετε μια κατασκευή, βεβαιωθείτε ότι τα έγγραφα είναι πλήρη και καταχωρισμένα, διότι ο δικηγόρος του αγοραστή θα τα ελέγξει. Υπολογίστε αρκετούς μήνες αν χρειάζεται να τακτοποιήσετε πριν αναρτήσετε την αγγελία.

Ναι. Κάθε πωλητής πρέπει να έχει ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) ανεξαρτήτως ιθαγένειας ή τόπου κατοικίας, διότι ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να υπογράψει το συμβόλαιο χωρίς αυτόν. Αν βρίσκεστε εκτός Ελλάδας, ένας δικηγόρος ή λογιστής μπορεί να αποκτήσει τον ΑΦΜ για εσάς εξ αποστάσεως με πληρεξούσιο, και οι πωλητές εκτός ΕΕ τυπικά ορίζουν επίσης φορολογικό αντιπρόσωπο. Το ίδιο πληρεξούσιο μπορεί να επιτρέψει στον δικηγόρο σας να υπογράψει το τελικό συμβόλαιο, οπότε ενδέχεται να μην χρειαστεί να ταξιδέψετε για να ολοκληρώσετε την πώληση.

Κατά τη συνήθη ελληνική πρακτική, κάθε πλευρά πληρώνει τον δικό της μεσίτη, συνήθως περίπου 2% επί της τιμής πλέον ΦΠΑ 24%, οπότε ο πωλητής εξοικονομεί την προμήθεια της πλευράς του πωλητή αναλαμβάνοντας ο ίδιος την τιμολόγηση, την ανάρτηση αγγελίας και τις επισκέψεις. Οι προμήθειες δεν καθορίζονται από τον νόμο και μπορεί να κυμαίνονται από περίπου 2% έως 5%. Η πώληση ως ιδιώτης απαλείφει τη δική σας προμήθεια, αν και ο αγοραστής μπορεί παρ' όλα αυτά να φέρει και να πληρώσει τον δικό του μεσίτη. Τα αναπόφευκτα επαγγελματικά σας κόστη παραμένουν ο συμβολαιογράφος και, στην πράξη, ένας δικηγόρος.

Η αλλαγή πορείας στα μισά της διαδρομής είναι συνηθισμένη, και αξίζει να γνωρίζετε τα νούμερα πριν αποφασίσετε. Ο μεσίτης της πλευράς του πωλητή στην Ελλάδα χρεώνει εθιμικά περίπου 2% πλέον ΦΠΑ 24%, και επειδή οι προμήθειες δεν ρυθμίζονται από τον νόμο και κυμαίνονται από περίπου 2% έως 5%, η αμοιβή επιδέχεται διαπραγμάτευση· με το εθιμικό ποσοστό, μια πώληση 200.000 EUR θα συνεπαγόταν προμήθεια περίπου 4.960 EUR. Για να βρείτε υποψηφίους, η σελίδα αυτού του ιστότοπου για την Ελλάδα στη διεύθυνση /countries/greece/find-an-agent παραθέτει πού να βρείτε και να συγκρίνετε τοπικούς μεσίτες, από τους καταλόγους των πλατφορμών έως τον σύλλογο ΣΕΚ και τον έλεγχο στο μητρώο ΓΕΜΗ, μαζί με το τι χρεώνουν συνήθως οι μεσίτες εδώ. Μια άλλη οδός είναι η υπηρεσία αντιστοίχισης μεσιτών που λειτουργεί το Anyone.com στη διεύθυνση anyone.com/find-agent, η οποία σταθμίζει πού βρίσκεται το ακίνητο, το εύρος τιμής και το είδος και το μέγεθος της κατοικίας πριν προτείνει τοπικό μεσίτη· η αντιστοίχιση δεν κοστίζει τίποτα στον αγοραστή ή στον πωλητή, όπως δηλώνει η εταιρεία, και η δεξαμενή από την οποία αντλεί φτάνει τα 4,6 εκατομμύρια μεσίτες σύμφωνα με τη δική της καταμέτρηση. Τίποτα από όσα ετοιμάστηκαν για ιδιωτική πώληση δεν πάει χαμένο μετά την αλλαγή: το ΠΕΑ, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και οι βεβαιώσεις της ΑΑΔΕ μεταφέρονται αυτούσια.

Η γνώση των δαπανών του αγοραστή σας βοηθά να ορίσετε μια ρεαλιστική καθαρή τιμή και να διαπραγματευτείτε. Ο αγοραστής συνήθως καταβάλλει φόρο μεταβίβασης 3% πλέον δημοτικού τέλους 3% επί του φόρου αυτού (πραγματικός συντελεστής περίπου 3,09%), τη συμβολαιογραφική αμοιβή της τάξης του 1% έως 1,5% πλέον ΦΠΑ, τέλη κτηματολογίου ή υποθηκοφυλακείου περίπου 0,475% έως 0,575%, καθώς και τον δικό του δικηγόρο και τυχόν μεσίτη. Επειδή ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της τιμής σας και της αντικειμενικής αξίας, ο αγοραστής δεν μπορεί να αποφύγει τον φόρο απλώς και μόνο επειδή πουλάτε φθηνά.

Χρειάζεστε δύο έγγραφα από την ΑΑΔΕ, και τα δύο διαθέσιμα μέσω της πλατφόρμας myProperty του myAADE. Το πρώτο είναι μια βεβαίωση εκκαθάρισης ΕΝΦΙΑ (ο ΕΝΦΙΑ είναι ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ο ετήσιος φόρος κατοχής ακινήτου) που βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στο Ε9 σας και ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές φόρου για τα προηγούμενα πέντε χρόνια. Το δεύτερο είναι ένα γενικό αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας που βεβαιώνει ότι οι φορολογικές σας υποθέσεις είναι σε τάξη. Κανένα από τα δύο δεν αποτελεί επιπλέον κόστος κατά τη στιγμή της πώλησης· είναι απόδειξη ότι έχετε εκπληρώσει τις υποχρεώσεις σας. Ο συμβολαιογράφος απαγορεύεται εκ του νόμου να υπογράψει το συμβόλαιο μεταβίβασης χωρίς αμφότερα, οπότε ζητήστε τα νωρίς και τακτοποιήστε πρώτα τυχόν οφειλές.

Σπίτια με σωστή τιμή σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας ή η Αθηναϊκή Ριβιέρα, μπορούν να πουληθούν σε λιγότερο από περίπου δύο μήνες, με την Αθήνα να έχει μέσο όρο γύρω στις 58 ημέρες, ενώ ο πανελλαδικός μέσος όρος πλησιάζει τις 90 έως 120 ημέρες. Νομικά περίπλοκα ή υπερτιμημένα ακίνητα μπορεί να παραμείνουν αδιάθετα για έξι μήνες ή περισσότερο. Η μεγαλύτερη καθυστέρηση που μπορεί να αποφευχθεί είναι οι ατακτοποίητες αυθαίρετες κατασκευές, γι' αυτό αναθέστε τη δουλειά στον μηχανικό και συγκεντρώστε τα πιστοποιητικά σας πριν αναρτήσετε την αγγελία και όχι αφού εμφανιστεί αγοραστής.

Ναι, το σκέλος της αγγελίας μπορεί να κοστίσει μηδέν. Το χρήμα σε μια ελληνική πώληση ρέει ως εξής: κάθε πλευρά πληρώνει εθιμικά τον δικό της μεσίτη με περίπου 2% πλέον ΦΠΑ 24%, οπότε σε ένα διαμέρισμα 250.000 EUR ο μεσίτης της πλευράς του πωλητή θα έπαιρνε περίπου 6.200 EUR, ενώ η συμβολαιογραφική αμοιβή και τα έξοδα καταχώρισης βαρύνουν εθιμικά τον αγοραστή. Ο ιδιώτης πωλητής που αναρτά αγγελία στο Anyone.com δεν πληρώνει τίποτα στην πλατφόρμα· η εταιρεία δηλώνει ότι δεν υπάρχει τέλος ανάρτησης ούτε προμήθεια από την πλευρά της, αφήνοντας στον πωλητή το πλήρες συμφωνηθέν τίμημα μείον την αμοιβή του δικηγόρου που απαιτεί η ελληνική πρακτική, καθώς ο λογαριασμός του συμβολαιογράφου συνήθως βαρύνει τον αγοραστή. Το Anyone.com δραστηριοποιείται σε 29 χώρες και λέει ότι διενεργεί ελέγχους ταυτότητας στους αγοραστές και επισυνάπτει σήματα επαληθευμένης προσφοράς στις προσφορές· με τους ξένους αγοραστές και τους επιστρέφοντες Έλληνες να έχουν σημαντική παρουσία σε αυτή την αγορά, και με τον πωλητή να φιλοξενεί προσωπικά κάθε επίσκεψη, ο τρόπος με τον οποίο μια πλατφόρμα ελέγχει τα αιτήματα ενδιαφέροντος αξίζει να εξεταστεί σε όποιον ιστότοπο κι αν χρησιμοποιήσετε. Μια ελληνική συναλλαγή παράγει επίσης έναν ασυνήθιστα βαρύ φάκελο εγγράφων, με το ΠΕΑ, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και δύο βεβαιώσεις της ΑΑΔΕ να πρέπει να παραδοθούν στην πλευρά του αγοραστή· η εταιρεία λέει ότι ο χώρος εργασίας της συγκεντρώνει προσφορές, μηνύματα και έγγραφα ολοκλήρωσης της πώλησης σε ένα σημείο. Η πλατφόρμα δεν δημοσιεύει στοιχεία επισκεψιμότητας για την Ελλάδα, οπότε οι πωλητές που χρειάζονται εγχώρια προβολή τη συνδυάζουν συνήθως με το Spitogatos ή το XE.gr, όπου συγκεντρώνονται οι αγοραστές που κατοικούν στη χώρα, ενώ το plot.gr και το homeview.gr δέχονται επίσης αγγελίες ιδιοκτητών στο σκέλος των μικρών αγγελιών. Όποια διαδρομή κι αν επιλέξει ο πωλητής, κάθε διαφήμιση πρέπει να εμφανίζει την ενεργειακή κατηγορία από έγκυρο ΠΕΑ.