So verkaufen Sie Ihr Haus ohne Makler in Österreich

Ja. Ein Makler ist optional, und Sie können ohne ihn vermarkten und verhandeln, was die verkäuferseitige Provision spart, die üblicherweise 3% des Verkaufspreises plus 20% MwSt. beträgt. Sie können direkt auf willhaben und im Privatimmobilien-Bereich von ImmoScout24.at inserieren; beide akzeptieren Inserate von Eigentümern. Sie benötigen weiterhin einen Notar oder Rechtsanwalt, um den Kaufvertrag zu erstellen, Unterschriften zu beglaubigen und den Grundbuch-Eintragungsantrag einzureichen; dieser Teil ist verpflichtend und schützt beide Seiten.

Ja, verpflichtend. Ein Notar oder Rechtsanwalt muss den Kaufvertrag aufsetzen, die Unterschriften beider Parteien persönlich beglaubigen und den elektronischen Grundbuchantrag einreichen. Ohne diese Schritte ist die Eigentumsübertragung rechtlich unwirksam. Die Kosten für Vertragserstellung und Treuhandabwicklung liegen in der Regel bei etwa 1,5 % bis 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer, festgelegt als Richtwert-Höchstgrenzen nach dem Notariatstarifgesetz; in der Praxis trägt sie meist der Käufer, doch wer zahlt, ist Verhandlungssache. Der Notar oder Rechtsanwalt fungiert außerdem als Treuhänder (Treuhandschaft) und hält den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto, bis der Grundbucheintrag bestätigt ist, was beide Seiten absichert. In der Praxis wählt meist der Käufer den Fachmann aus, da dieselbe Kanzlei die Grunderwerbsteuer des Käufers berechnet und abführt. Sie können dennoch Ihren eigenen Rechtsanwalt beauftragen, den Vertragsentwurf vor Ihrer Unterschrift zu prüfen.

Der Energieausweis ist Österreichs Energieausweis für Gebäude, vorgeschrieben nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012). Sie müssen jedem Kaufinteressenten vor oder spätestens bei der ersten Besichtigung sowie erneut vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine gültige Ausfertigung vorlegen, und die Energiekennzahl muss in Ihrem Inserat erscheinen. Der Ausweis ist ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig. Beauftragen Sie einen befugten Ziviltechniker, Baumeister oder akkreditierten Energieauditor mit der Erstellung; rechnen Sie je nach Größe und Art der Immobilie mit Kosten von etwa 300 bis 800 EUR. Fehlende oder abgelaufene Ausweise setzen Sie einem Bußgeld von bis zu 1.500 EUR aus und geben dem Käufer das Recht, auf Ihre Kosten einen erstellen zu lassen. Bestellen Sie ihn, bevor Sie inserieren, nicht erst, wenn Sie einen Käufer haben.

Das hängt davon ab, wann Sie gekauft und wie Sie die Immobilie genutzt haben. Für Immobilien, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, beträgt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) 30 % des Nettogewinns (Verkaufspreis abzüglich ursprünglicher Anschaffungskosten und abzugsfähiger Aufwendungen für Verbesserungen). Zwei wesentliche Befreiungen senken die Steuer auf null: Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn die Immobilie mindestens zwei Jahre ununterbrochen unmittelbar vor dem Verkauf oder mindestens fünf der zehn Jahre vor dem Verkauf Ihr Hauptwohnsitz war; die Befreiung für selbst errichtete Gebäude gilt für Immobilien, die Sie selbst von Grund auf neu gebaut haben. Für ältere Immobilien (Alt-Grundstücke, Erwerb vor dem 31. März 2002) gilt eine vereinfachte Pauschalregelung, die die Steuerbasis mit 14 % des Bruttoerlöses festsetzt, was einem effektiven Steuersatz von ca. 4,2 % des Verkaufspreises entspricht. Die ImmoESt ist bis zum 15. des übernächsten Kalendermonats nach Erhalt des Erlöses fällig. Holen Sie vor der Unterzeichnung eine einmalige schriftliche Bestätigung von einem Steuerberater ein.

Der Grundbuchauszug ist ein amtlicher Ausdruck aus dem österreichischen Grundbuch, der zeigt, wem die Immobilie rechtlich gehört, jede eingetragene Hypothek oder jedes Pfandrecht, Dienstbarkeiten sowie etwaige Beschränkungen beim Verkauf oder bei der Nutzung. Sie benötigen ihn zuerst, weil Käufer und ihre Notare selbst einen anfordern werden und Überraschungen im Vertragsstadium Geschäfte verzögern oder platzen lassen. Holen Sie ihn frühzeitig selbst über JustizOnline (justizonline.gv.at) für eine geringe Gebühr von wenigen Euro ein, oder bitten Sie einen Notar darum. Erscheint eine Hypothek, kontaktieren Sie sofort Ihre Bank für eine schriftliche Lösungsauskunft (Löschungsquittung); die Hypothek muss gelöscht und ihr Grundbucheintrag förmlich gestrichen werden, bevor oder gleichzeitig mit der Eintragung des neuen Eigentums. Diesen Schritt zu überspringen ist die mit Abstand häufigste Ursache verzögerter Abschlüsse bei österreichischen FSBO-Verkäufen.

Der Käufer schuldet zwei wesentliche Posten. Erstens die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises (oder des höheren Verkehrswerts), die der Notar oder Rechtsanwalt direkt berechnet und an das Finanzamt abführt. Zweitens die Grundbuchseintragungsgebühr von in der Regel 1,1 % des Immobilienwerts für die Eigentumseintragung. Eine befristete Befreiung stellt bei Käufern, die einen Hauptwohnsitz erwerben, die ersten 500.000 EUR von der Eintragungsgebühr frei, jedoch nur für Anträge, die nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 eingereicht werden, vorbehaltlich einer fünfjährigen Wohnpflicht; bis Frühjahr 2026 war keine förmliche Verlängerung beschlossen, prüfen Sie daher die aktuelle Frist beim Notar. Der Käufer zahlt außerdem seinen Anteil an den Vertrags- und Treuhandkosten und, falls er einen Makler beauftragt hat, seine eigene Maklerprovision von bis zu 3 % zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer.

Rechnen Sie mit Monaten, nicht mit Wochen. Allein die Vermarktung dauert in Österreich häufig 6 bis 12 Monate, wobei begehrte Wiener Wohnungen oft in etwa 2,5 bis 5 Monaten verkauft werden und Einfamilienhäuser im Durchschnitt rund 5 Monate brauchen. Nachdem Sie sich auf die Konditionen geeinigt haben, planen Sie etwa 3 bis 6 Wochen für die Finanzierungsbestätigung des Käufers, 2 bis 3 Wochen bis zur Unterzeichnung beim Notar und mehrere weitere Wochen, bis der Grundbucheintrag bestätigt ist. Muss zunächst eine bestehende Hypothek gelöscht werden, kommen 2 bis 4 Wochen für die Löschungsquittung Ihrer Bank hinzu. Verzögerungen entstehen meist durch eine ungelöschte Hypothek, einen fehlenden oder abgelaufenen Energieausweis oder durch Titelprobleme, die im Grundbuchauszug entdeckt werden.

Nein. Das Bestellerprinzip, das am 1. Juli 2023 in Kraft trat, gilt nur für VERMIETUNGEN, bei denen die Partei zahlt, die den Makler beauftragt hat. Auf Immobilien-VERKÄUFE ist es nicht anwendbar. Bei einem Verkauf kann ein Makler weiterhin eine Provision dem Verkäufer, dem Käufer oder beiden separat in Rechnung stellen, jeweils begrenzt auf 3 % zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer bei Preisen über 48.448,51 EUR nach der Immobilienmaklerverordnung. Der saubere Weg, gar nichts zu schulden, ist der Verkauf ohne Makler, der vollkommen legal ist; für Vertrag und Eintragung benötigen Sie weiterhin einen Notar oder Rechtsanwalt.

Makler-Inserate auf willhaben und ImmoScout24.at nennen das dahinterstehende Unternehmen; wer die aktuellen Inserate in seinem Bezirk durchsieht, erkennt also, welche Makler dort aktiv sind, auch wenn der Vergleich auf diesem Weg langsam ist. Die Seite dieser Website unter /countries/austria/find-an-agent führt die lokalen Wege auf, einen Makler zu finden und zu prüfen, darunter die Maklerverzeichnisse der Portale und das Gewerberegister GISA, in dem Sie kostenlos bestätigen können, dass ein Makler die erforderliche Gewerbeberechtigung besitzt, zusammen mit der üblichen Provision. Daneben gibt es anyone.com/find-agent, das das Unternehmen als kostenlosen Vermittlungsdienst beschreibt, der Käufer und Verkäufer mit einem lokalen Makler zusammenbringt, indem er Lage, Preisspanne sowie Größe und Art der Immobilie gewichtet, gestützt auf ein Netzwerk, das das Unternehmen mit 4,6 Millionen Maklern beziffert. Da bei einem österreichischen Verkauf eine Provision von bis zu 3 % zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer dem Verkäufer und dem Käufer jeweils separat in Rechnung gestellt werden kann, ist es angemessene Sorgfalt, vor Unterzeichnung eines Maklervertrags einige Kandidaten zu vergleichen, und eine Vermittlung verbaut nicht die Möglichkeit, zum Privatverkauf zurückzukehren.

Nutzen Sie regionale Zahlen, nicht den nationalen Median. Die Mediane der Statistik Austria für 2025 liegen österreichweit bei etwa 4.162 EUR pro m² für Eigentumswohnungen und 2.836 EUR pro m² für Häuser, doch nach Bundesland reicht der Wert für Eigentumswohnungen von rund 5.212 EUR pro m² in Wien bis hinunter zu etwa 1.859 EUR pro m² im Burgenland. Filtern Sie willhaben und ImmoScout24.at nach Ihrem Bezirk und Ihrer Objektart für aktuelle und kürzlich verkaufte Vergleichsobjekte, und legen Sie dann Ihren Angebotspreis und eine Untergrenze fest. Die Preise stiegen im 2. Quartal 2025 um etwa 2,8 % im Jahresvergleich, sodass ältere Vergleichswerte den heutigen Markt geringfügig unterschätzen.

Ja, wobei kostenlos in Österreich immer nur die Plattformseite betreffen kann. Auf der Inseratsseite nehmen die dominierenden Portale willhaben und ImmoScout24.at Anzeigen privater Verkäufer direkt an, ImmoScout24.at über seinen eigenen Bereich Privatimmobilien, während Pauschalgebühr-Dienste für Eigentümer wie ohne-makler.at, privatimmobilien.at und keinmakler.at ein Inserat für einen festen Betrag statt eines Prozentsatzes auf mehrere Portale bringen. Anyone.com gibt an, dass der Verkauf über seine Plattform von seiner Seite aus nichts kostet, ohne Inseratsgebühr und ohne Provision an Anyone. Was keine Plattform erlassen kann, sind die Kosten, die das österreichische Recht an den Verkauf selbst knüpft: der Energieausweis mit etwa 300 bis 800 EUR (mit einem Bußgeld von bis zu 1.500 EUR, wenn Sie ohne ihn verkaufen), wenige Euro für den Grundbuchauszug, etwaige ImmoESt auf Ihren Gewinn sowie die in jeder Transaktion erforderliche Vertrags- und Treuhandarbeit des Notars oder Rechtsanwalts, die in der Praxis meist der Käufer trägt, wobei Verhandlungssache ist, wer zahlt. Nach eigener Beschreibung hält Anyone.com Käufernachrichten, unter Identitätsprüfung abgegebene Angebote und Abschlussdokumente in einem Arbeitsbereich zusammen und ist in 29 Ländern tätig; es veröffentlicht keine österreichischen Besucherzahlen, weshalb ein Verkäufer, dem lokale Reichweite wichtig ist, parallel ein Inserat auf willhaben oder ImmoScout24.at schalten kann.

Jede Partei kann den Notar oder Rechtsanwalt beauftragen, und es steht Ihnen frei, einen Rechtsanwalt statt eines Notars zu nehmen; beide können den Kaufvertrag aufsetzen, die Unterschriften beglaubigen, die Treuhandschaft abwickeln und den Grundbuchantrag einreichen. In der Praxis wählt häufig der Käufer den Fachmann aus, da dieselbe Kanzlei auch die Grunderwerbsteuer des Käufers abführt. Selbst wenn der vom Käufer Gewählte den Vertrag aufsetzt, können Sie Ihren eigenen Rechtsanwalt den Entwurf vor Ihrer Unterschrift prüfen lassen. Die Kosten für Vertrag und Treuhandschaft liegen in der Regel bei etwa 1,5 % bis 3 % zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer, und wer zahlt, ist verhandelbar.

Drei Dinge sind entscheidend. Ein gültiger Energieausweis (zehn Jahre gültig) muss vor oder spätestens bei der ersten Besichtigung und erneut bei Vertragsabschluss vorgelegt werden; fehlt er, kostet Sie das ein Bußgeld und gibt dem Käufer das Recht, einen erstellen zu lassen und Ihnen die Rechnung zu schicken. Holen Sie frühzeitig einen Grundbuchauszug über JustizOnline ein, damit Sie wissen, welche Hypotheken, Pfandrechte und Beschränkungen auf der Immobilie lasten, bevor ein Käufer sie beim Abschluss entdeckt. Ist eine Hypothek eingetragen, fordern Sie umgehend eine schriftliche Löschungsquittung von Ihrer Bank an, denn die Bank muss schriftlich bestätigen, welcher Betrag zu zahlen ist, um den Titel lastenfrei zu stellen, bevor der neue Eigentümer eingetragen werden kann.