Cómo vender tu casa sin agente en España

Sí, y es algo común. El uso de una agencia inmobiliaria es completamente opcional. Para alcanzar el mercado local más amplio puedes anunciar en Idealista y Fotocasa, que aceptan anuncios de particulares (venta particular) y llegan a los mismos compradores que los agentes sin pagar su comisión (normalmente del 3 al 5 por ciento del precio de venta). La publicación gratuita en Idealista se limita a los dos primeros anuncios y excluye las viviendas con un precio superior a 1.000.000 EUR, mientras que Fotocasa permite varios anuncios gratuitos de particular. Es normal anunciar en varios portales a la vez. El único profesional cuyo papel no puedes reemplazar es el notario: la escritura pública de compraventa debe otorgarse ante notario, y esa firma es lo que transfiere legalmente la propiedad. Vender de forma particular significa asumir tú mismo la fijación del precio, el anuncio y las comprobaciones de titularidad mediante la nota simple, pero nada de esto es opaco una vez coordinados los pasos del registro y del notario.

Sí, y el momento importa. El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es obligatorio desde el Real Decreto 235/2013. Debes obtenerlo antes de anunciar la propiedad, no solo antes de la firma. Califica el inmueble de la A (mejor) a la G (peor). Una calificación G no impide legalmente la venta a día de hoy, pero a partir de 2030 se espera que se exija una calificación mínima de E para vender, y a partir de 2033 una calificación mínima de D. Un técnico energético certificado (técnico competente) elabora el certificado, lo registra ante el organismo energético de tu comunidad autónoma y te entrega una copia firmada. El coste habitual es de 100 a 300 euros según el tamaño del inmueble y la región. El certificado tiene una validez de 10 años. Debes entregar el original al comprador en el momento del otorgamiento de la escritura o con anterioridad; si vendes sin él, la comunidad autónoma puede imponer multas de entre 300 y 6.000 euros.

El contrato de arras es un contrato privado de compraventa firmado entre tú y el comprador antes de acudir al notario. El tipo más habitual en España es el de arras penitenciales, regulado por el artículo 1454 del Código Civil. El comprador abona una señal, normalmente en torno al 10 % del precio acordado. Si el comprador desiste, pierde la totalidad de la señal. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la señal recibida. El contrato fija el precio, una descripción del inmueble, un plazo para otorgar la escritura ante notario (por lo general entre uno y tres meses después) y, lo ideal, quién paga los gastos de notaría y de registro. No es obligatorio recurrir a un abogado para redactarlo, pero que un abogado revise el documento antes de firmar merece la pena, sobre todo para asegurarse de que la descripción del inmueble coincide con la inscripción en el registro de la propiedad y para incluir cláusulas que cubran la cancelación de cualquier hipoteca pendiente o las reparaciones acordadas con el comprador.

El comprador paga el ITP en la adquisición de vivienda de segunda mano. Como vendedor no pagas el ITP, pero conocer el tipo aplicable en tu región importa porque los compradores lo tienen en cuenta en su coste total y afecta a la asequibilidad. Los tipos los fija cada comunidad autónoma. Cifras indicativas actuales: Madrid 6 %, Andalucía 7 %, Galicia 9 %, Cataluña 10 %, Comunidad Valenciana 10 %, Islas Baleares hasta el 11 % en una escala progresiva. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para compradores de primera vivienda, menores de 35 años, familias numerosas o compradores de vivienda protegida (VPO). Verifica siempre el tipo vigente con la autoridad tributaria de tu comunidad (consejería de hacienda), ya que los tipos cambian. Como vendedor, tus propias obligaciones tributarias son la plusvalía municipal (al ayuntamiento) y el impuesto sobre la ganancia patrimonial por cualquier beneficio.

La plusvalía municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un tributo local sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el período en que fuiste titular de la propiedad. Tras una sentencia del Tribunal Constitucional y la reforma de 2022 en virtud del Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir el método que te dé la cuota más baja: el método objetivo (utilizando los coeficientes oficiales que publica anualmente el Ministerio de Hacienda multiplicados por el valor catastral del suelo) o el método de la ganancia real (precio de venta real menos precio de adquisición, solo el componente del suelo). Si puedes demostrar que vendiste con pérdidas o que no hubo ganancia, puedes solicitar la exención total, aunque debes presentar igualmente la declaración y aportar la prueba. El impuesto se abona en el ayuntamiento donde está ubicada la propiedad. El plazo es de 30 días hábiles tras la firma de la escritura en una transmisión entre vivos. Solicita a la oficina de gestión tributaria del ayuntamiento su modelo de autoliquidación; muchos municipios ya permiten el pago por internet.

Solo afecta a los vendedores no residentes. Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de venta pactado e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura. Esto significa que en la notaría cobras el 97 % del precio, no el importe íntegro. El 3 % retenido es un pago a cuenta de tu deuda por el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), no una pérdida. En el plazo de cuatro meses desde la venta debes presentar el Modelo 210 para declarar tu ganancia patrimonial real y calcular el impuesto efectivo devengado al tipo fijo del 19 %. Si el 3 % supera tu impuesto real, solicitas la devolución a la Agencia Tributaria. Si tu impuesto es mayor, pagas la diferencia. Los vendedores residentes no están sujetos a esta retención y declaran cualquier ganancia patrimonial en su declaración anual del IRPF (Modelo 100).

Una nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que muestra el titular registral actual, la descripción oficial del inmueble (superficie, número de plantas, referencia catastral) y cualquier hipoteca, carga o servidumbre inscrita sobre él. Cuesta alrededor de 9 euros y puede solicitarse por internet a través de sede.registradores.org en cuestión de minutos. La necesitas por dos motivos: primero, para confirmar que los datos de tu escritura de titularidad coinciden con el registro y detectar cualquier cuestión que debas resolver antes de que un comprador la advierta; segundo, los compradores y sus abogados solicitarán una por su cuenta y cualquier discrepancia entre lo que anuncias y lo que figura en el registro ralentizará o frustrará la venta. Si hay una hipoteca inscrita, contacta pronto con tu entidad prestamista para obtener un certificado de cancelación de hipoteca y planifica la mecánica de la cancelación simultánea ante notario.

Depende de tu comunidad autónoma. Cataluña exige una cédula de habitabilidad vigente para todas las transmisiones de vivienda; sin ella el notario no procederá. La Comunidad Valenciana exige un certificado de primera ocupación o cédula para la mayoría de los inmuebles. Otras varias regiones, como Asturias, Cantabria y Murcia, también requieren un certificado de habitabilidad. En las regiones que la exigen, comprueba si la tuya sigue vigente (las cédulas emitidas después de 1984 suelen tener una validez de 10 a 15 años según la región). Si ha caducado o nunca se obtuvo, debes solicitarla en tu ayuntamiento o ante el organismo de vivienda de la comunidad autónoma (consejería de vivienda). La renovación suele requerir la visita de un arquitecto o técnico colegiado que confirme que el inmueble cumple las condiciones de habitabilidad. Deja al menos de 4 a 6 semanas para la tramitación.

Varía mucho. Según los datos de idealista del primer trimestre de 2026, el 13 % de las viviendas se vendieron en menos de una semana, pero el 77 % tardaron más de un mes y el 42 % más de tres meses. El descuento medio de negociación entre el precio de salida y el precio final se había reducido a alrededor del 6,2 % a finales de 2025, señal de una fuerte demanda. Fijar un precio realista frente a viviendas comparables ya vendidas en los portales es la mayor palanca que controlas sobre la rapidez con que vendes.

Los honorarios notariales están fijados por un arancel nacional (Real Decreto 1426/1989), de modo que ningún notario es más barato que otro para la misma escritura; cuenta con unos 600 a 1.200 EUR para una vivienda valorada entre 100.000 y 500.000 EUR. La regla supletoria del Código Civil (artículo 1455) es que el vendedor paga el coste del otorgamiento de la escritura y el comprador paga la primera copia y la inscripción, pero esto se reasigna habitualmente al comprador por acuerdo. Deja por escrito quién paga en el contrato de arras.

No. El abogado es opcional en España, incluso al vender sin agencia. El notario es el profesional obligatorio y aporta una verificación jurídica independiente de la escritura. Dicho esto, que un abogado revise el contrato de arras merece los pocos cientos de euros que cuesta, sobre todo si tienes una hipoteca pendiente que cancelar en el momento de la firma, eres no residente o la descripción registral no coincide con tu escritura de titularidad.

Puedes cambiar de rumbo en cualquier momento. Según la propia descripción de la empresa, el servicio de emparejamiento de anyone.com/find-agent es gratuito tanto para vendedores como para compradores, se apoya en una red de 4,6 millones de agentes y te empareja con uno en función de tu ubicación, tu rango de precio y el tamaño y tipo de inmueble en cuestión. Nada en un anuncio de particular estancado impide contratar una agencia inmobiliaria a mitad de camino, y cambiar de vía a medias no sorprende en un mercado en el que los propios datos de idealista del primer trimestre de 2026 mostraban que el 42 % de las viviendas tardaban más de tres meses en venderse. Las vías españolas para llegar a un profesional local, desde los directorios de agencias de los portales hasta los registros oficiales de API, están detalladas en este sitio en /countries/spain/find-an-agent, junto con el recordatorio de que la comisión de agencia en España es negociable y conviene confirmarla por escrito antes de firmar. El notario otorga la escritura en cualquiera de los dos casos, de modo que la transmisión jurídica es idéntica sea cual sea la vía que acabes tomando.

Espera que te pidan la escritura de titularidad (escritura), una nota simple reciente, el certificado de eficiencia energética vigente, el último recibo del IBI, un certificado de no morosidad de la comunidad de propietarios si la vivienda está en un edificio o urbanización y la cédula de habitabilidad si tu región la exige. Tenerlos listos antes de publicar el anuncio acorta el tiempo entre acordar un precio y firmar, y reduce la probabilidad de que el comprador renegocie cuando algo surge a última hora.

Sí, dentro de unos límites que conviene conocer. Idealista y Fotocasa aceptan anuncios de particulares sin coste hasta cierto punto: la franquicia gratuita de Idealista cubre los dos primeros anuncios de un propietario y excluye las viviendas con un precio superior a 1.000.000 EUR, mientras que Fotocasa permite varios anuncios gratuitos de particular, y más allá de esos márgenes puede aplicarse una tarifa del portal para mantener el anuncio activo. Anyone.com no fija ningún tope de ese tipo para un propietario español, y según las condiciones de precios que publica, lo obtenido por el vendedor queda íntegro por el lado de la plataforma: no se debe nada por el anuncio en sí, nada en concepto de cargo de plataforma y ninguna comisión va a parar a Anyone. Ahora bien, coste de plataforma cero no es lo mismo que una venta sin costes; la parte española de la factura se mantiene anuncies donde anuncies. La plusvalía municipal debe declararse igualmente al ayuntamiento en el plazo de 30 días hábiles desde la firma, cualquier ganancia tributa por IRPF o IRNR, un vendedor no residente recibe el 97 % del precio en la firma por la retención del 3 %, y que los honorarios del notario, fijados por arancel, recaigan sobre ti o sobre el comprador es lo que determine el contrato de arras, con la regla supletoria del artículo 1455 reasignada muy a menudo al comprador. Dos aspectos específicos de España hacen que la comparación merezca consideración: una vivienda por encima del límite de 1.000.000 EUR de publicación gratuita de Idealista se publica en Anyone.com sin coste, y la plataforma opera en 29 países, algo que cuenta en los mercados costeros y de segunda residencia donde el comprador viene a menudo del extranjero; la plataforma también afirma que verifica la identidad de los compradores y añade distintivos de oferta verificada a las pujas. La salvedad es la visibilidad nacional, ya que la plataforma no publica cifras de visitas para España; un vendedor cuyos compradores son sobre todo locales llega más lejos manteniendo a la vez un anuncio en un portal, y Pisos.com y Milanuncios también aceptan anuncios de particulares. El precio de salida queda en manos del propietario en todos ellos.