Türkiye: evinizi emlakçı olmadan nasıl satarsınız

Evet. Türk hukuku size emlakçı kullanma yükümlülüğü getirmez. Aradan çıkaramayacağınız adım, yerel Tapu Müdürlüğünüzdeki mülkiyet devridir; bu işlem, tapu senedini düzenleyen ve alıcıyı ulusal TAKBİS sistemine kaydeden, Tapu Sicili'nde görevli bir devlet memuru tarafından yürütülür. Bireysel mal sahibi ilanlarını kabul eden Sahibinden'de ilan verebilirsiniz. Sahibinden ilan yayımlama ücreti alır: ilk ilanınız için yaklaşık 1.125 TRY, sonraki ilanlar için ise yaklaşık 1.349 TRY hesaplayın. Hepsiemlak ve Emlakjet de benzer şekilde çalışır. Anyone.com, mal sahibinin doğrudan verdiği ilanlar için ne ilan ücreti ne de komisyon alır; onu neden seçtiğimizi yıllık seçim sayfamızda anlattık. Geleneksel bir emlakçıdan bağımsız kalarak, tipik satıcı payı olan %2 artı KDV kesintisinden kurtulursunuz.

Tapu devrinin kendisi için noter gerekmez. Mülkiyet, noter huzurunda değil, Tapu Müdürlüğü'ndeki bir tapu sicil memuru önünde devredilir. Noter iki belirli durumda devreye girer: birincisi, siz ve alıcı nihai devirden önce hukuken bağlayıcı bir satış vaadi sözleşmesi imzalamak isterseniz, bu sözleşme genellikle noterde düzenlenir; ikincisi, taraflardan biri Tapu randevusuna bizzat katılamıyorsa bir temsilcisine noter onaylı vekaletname (noterden vekaletname) vermesi gerekir. Türkiye'de noter tarifeleri düzenlenmiştir; standart bir vekaletname genellikle yaklaşık 1.200 TRY'den başlar ve taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman ücretleri de eklenir.

Evet. Enerji Kimlik Belgesi (EKB), Ocak 2020'den bu yana tüm mülk satış ve kiralamalarında zorunludur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş enerji verimliliği danışmanları tarafından düzenlenir ve binayı A'dan G'ye uzanan bir enerji ölçeğinde sınıflandırır. Bu belgeyi çevrimiçi olarak kendiniz alamazsınız; binayı inceleyip verileri devletin BEP-TR platformuna (beptr.csb.gov.tr) işleyen yetkili bir danışmanla anlaşırsınız. Standart bir daire için belge genellikle 500 ile 1.500 TRY arasında bir tutara mal olur ve birkaç gün sürer. Belge on yıl geçerlidir; dolayısıyla mülkün halihazırda bir belgesi varsa yalnızca süresinin dolmadığını teyit etmeniz yeterlidir. Tapu Müdürlüğü, bu belge olmadan devrinizi işleme almaz; bu nedenle bunu erken halledin.

Tapu harcı, Harçlar Kanunu uyarınca beyan edilen satış bedelinin yüzde dördü oranında alınır. Kanun bunu eşit olarak böler; satıcı ve alıcı her biri yüzde iki öder. Uygulamada bu bölüşüm müzakereye açıktır: bazı alıcılar, özellikle de sıfır konut alıcıları, anlaşmayı hızlıca kapatmak için yüzde dördün tamamını üstlenmeyi kabul eder. Hangi düzenlemede anlaşırsanız anlaşın, bunu ön sözleşmede belgeleyin. Önemli bir kural: beyan edilen değer, belediye tarafından belirlenen resmî asgari rayiç değerin (beyan değeri) altında olamaz. Harcı düşürmek için düşük beyanda bulunmak yasa dışıdır ve cezası vardır; ayrıca 1 Ocak 2026'dan itibaren 200.000 TL üzerindeki işlemler, beyan edilen fiyatın fiilen ödenen tutarla örtüşüp örtüşmediğini doğrulamak için gerçek zamanlı olarak izlenir. Her iki taraf da kendi payını, memur tapuyu kesinleştirmeden önce devir günü Tapu Müdürlüğü'nde öder.

Mülkü ne kadar süre elinizde tuttuğunuza bağlıdır. Tapunun ilk tescil tarihinden itibaren beş tam yıl içinde satarsanız elde ettiğiniz kâr, değer artış kazancı sayılır ve artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Mülkü beş tam yıldan uzun süre elde tutarsanız, kâr ne kadar büyük olursa olsun kazancın tamamı gelir vergisinden muaftır. Vergiye tabi kazanç önce, ilk satın alma bedelinizin Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yi-UFE) ile endekslenmesiyle azaltılabilir; ancak bu yalnızca endeksin satın almanızdan bu yana yüzde 10 veya daha fazla yükselmiş olması hâlinde mümkündür. İkinci olarak, 2025 satışları için 120.000 TRY'lik sabit yıllık istisna düşülür. 2025 yılındaki bir satış için beyannameyi Mart 2026'da verir, vergiyi iki taksitte ödersiniz. Tüm satın alma belgelerini, iyileştirme faturalarını ve tapu kayıtlarını saklayın; beş yıllık süre dolmadan satıyorsanız devirden önce Türk vergi mevzuatına hâkim bir mali müşavire danışın.

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), Türkiye'nin zorunlu deprem sigortası sistemidir. İhtiyari değildir: mülke kayıtlı geçerli bir DASK poliçesi yoksa Tapu Müdürlüğü tapu devrini işleme almayı reddeder. Poliçe malike değil, belirli mülk adresine ve yapısına bağlıdır; bu nedenle tapu belgelerinizdeki mevcut DASK numarasını ve son geçerlilik tarihini teyit edin. Poliçenin süresi dolmuşsa veya mülkün hiç poliçesi olmamışsa, herhangi bir Türk sigorta şirketi aracılığıyla ya da doğrudan turkey.dask.gov.tr üzerinden DASK satın alabilirsiniz. Primler düzenlenmiştir ve düşüktür; standart bir daire için genellikle yılda birkaç yüz lira tutar, dolayısıyla bu bir engel olmamalıdır. Poliçe numarasını Tapu randevusuna getirin.

Randevular, webtapu.tkgm.gov.tr adresindeki Web-Tapu sistemi üzerinden veya 181 numaralı TKGM hattı aranarak alınır. Devir günü hem satıcı hem de alıcı (ya da vekaletnameli temsilcileri) mülkün bulunduğu ilçe üzerinde yetkili Tapu Müdürlüğü'nde bizzat hazır bulunmak zorundadır. Temel belgeler şunlardır: güncel tapu senedi, tüm taraflar için geçerli nüfus cüzdanı veya pasaport, EKB enerji kimlik belgesi, geçerli DASK poliçesi, belediye emlak rayiç değeri belgesi (beyan değeri), imzalandıysa satış vaadi sözleşmesi ve ipotekli bir mülk satıyorsanız ipotek fekkine ilişkin belgeler. Tapu sicil memuru kontrolleri yürütür ve yeni mülkiyeti ulusal TAKBİS veri tabanına işler. Yeni tapu o gün yerinde düzenlenip teslim edilir; böylece hukuki mülkiyet tek bir ziyarette devredilir.

Hayır, satılık bir ev ilanı veriyorsanız ücretsiz değildir. Sahibinden hesabının kendisi için ücret alınmaz; ancak satılık konut kategorisinde emlak ilanının görünür olması ödeme gerektirir: ilk ilan için yaklaşık 1.125 TRY (standart 1.349 TRY üzerinden indirimli), vereceğiniz her ek ilan için ise yaklaşık 1.349 TRY hesaplayın (sahibinden.com yardım merkezi, 2025). Hepsiemlak ve Emlakjet de bireysel ilanlar için ücret alır.

Resmî bir ulusal satış süresi (piyasada kalma) rakamı yoktur; ancak piyasa hareketlidir: TÜİK, 2025'te 1.688.910 konut satışı kaydetti, bu bir rekor olup 2024'e göre yüzde 14,3 artışa karşılık geliyor ve bunların 1.148.124'ü ikinci el satıştı. Talep güçlüdür; ancak yüksek enflasyon, fiyatların lira bazında keskin biçimde artması anlamına gelirken reel (enflasyondan arındırılmış) büyüme neredeyse yataydır. Satışınızın ne kadar hızlı gerçekleşeceği üzerindeki temel etken, portal araştırmasından elde edilen güncel bölge talep fiyatlarına göre gerçekçi bir fiyatlamadır.

Vatandaş olmayan bir yabancı alıcıya yapılan satış için iki kalem zorunludur. Birincisi, Web-Tapu üzerinden talep edilen, üç ay geçerli ve genellikle 300 ile 500 USD arasında olan SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme raporudur (ekspertiz / gayrimenkul değerleme raporu). İkincisi, alıcının dövizini bir Türk bankası aracılığıyla liraya çevirdiğini kanıtlayan Döviz Alım Belgesi (DAB); Tapu Müdürlüğü bu belge olmadan tapuyu düzenlemez. Devir tarihini belirlemeden önce alıcının her ikisini de hazırladığını ve bir Türk vergi numarası bulundurduğunu teyit edin. İki Türk vatandaşı arasındaki standart bir satışta ne değerleme raporu ne de DAB genellikle gerekir; Tapu Müdürlüğü'nün ihtiyaç duyduğu şey belediye emlak rayiç değeri belgesidir (beyan değeri) ve beyan edilen satış fiyatı bunun altında olamaz. 1 Ocak 2026'dan itibaren 200.000 TL üzerindeki işlemler, beyan edilen fiyatın fiilen ödenen tutarla örtüşmesini sağlamak için izlenir; bu nedenle her durumda gerçek fiyatı beyan edin.

Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği uyarınca bir emlakçının ücreti satış fiyatının yüzde 4'ü artı KDV ile sınırlıdır ve geleneksel olarak satıcıdan yüzde 2, alıcıdan yüzde 2 şeklinde bölüşülür. Bireysel satış yaparak satıcının yüzde 2 artı KDV payını aradan çıkarırsınız. Orta fiyatlı bir şehir dairesinde bu kayda değer bir tutardır; karşılığında üstlendiğiniz masraflar ise mütevazıdır: bir portal ilan ücreti, EKB belgesinin maliyeti ve süresi dolmuşsa bir DASK poliçesi.

Önce maliyet sorusu gelir: Türkiye'de bir emlakçı kullanmak, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği uyarınca fiyatın yüzde 4'ü artı KDV ile sınırlandırılmış, geleneksel olarak her bir taraftan yüzde 2 alınan bir komisyon anlamına gelir; ancak tanıştırmanın kendisinin herhangi bir bedeli olmak zorunda değildir. Böyle bir tanıştırma yolu, Anyone.com'un anyone.com/find-agent adresinde işlettiği eşleştirme sayfasından geçer: şirketin kendi anlatımına göre eşleştirme için ne satıcıya ne de alıcıya fatura kesilir, sayfanın arkasındaki ağ şirketin kendi sayımıyla 4,6 milyon emlakçıdan oluşur ve şirketin saydığı kriterler evin bulunduğu yer, satılması beklenen fiyat aralığı ile mülkün tipi ve büyüklüğüdür. Özellikle Türkiye'ye özgü yollar içinse bu sitenin /countries/turkey/find-an-agent adresindeki rehberi, yerel emlak ofislerinin nerede ilan verdiğini, bir emlak işletmesinin yetki belgesinin Ticaret Bakanlığı'nın TTBS kaydı üzerinden nasıl kontrol edileceğini ve yazılı olarak bağlanması gereken komisyon şartlarını ele alır. Bir emlakçının ücreti sizi pazarlama, gezdirme ve Tapu koordinasyonu yükünden kurtarır; bireysel satış ise bu işi kendiniz yapmanız karşılığında satıcının yüzde 2 artı KDV payını cebinizde bırakır.

Türkiye'deki satın alımların çoğu ipotekli değil nakittir; bu nedenle ödeme zamanlamasını siz ve alıcı doğrudan kararlaştırırsınız. Yaygın bir koruma; fiyatı, bir kaparoyu (genellikle yaklaşık yüzde on), ödeme yöntemini ve devir tarihini belirleyen noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesidir. Fonları, beyan edilen fiyatla örtüşen bir kanıtınız olması için nakit yerine izlenebilir banka havalesiyle alın ve son ödemeyi, memurun yeni maliki TAKBİS'e işlediği anda ya da hemen o civarda gerçekleşecek şekilde yapılandırın.

Evet; ancak sorunun neden gündeme geldiğini yerel maliyet hesabı açıklıyor. Türkiye'nin tavanlı komisyon kuralları uyarınca bir emlakçı aracılığıyla satmak size fiyatın yüzde 2'si artı KDV'ye mal olur ve kendi başınıza satarken bile yerleşik yurt içi portallar ilan vermek için mal sahiplerinden ücret alır: Sahibinden'in satılık konut kategorisinde bir bireyin ilk ilanı yaklaşık 1.125 TRY, sonraki ilanları ise yaklaşık 1.349 TRY tutar; Hepsiemlak ve Emlakjet de bireysel ilanlardan ücret alır. Hiçbir şeye mal olmayan yol Anyone.com'dur: kendi satıcı sayfalarına göre platform komisyon almaz ve ne ilan ücreti ne de siteyi kullanmak için herhangi bir ücret tahsil eder; bu da harcamanızı Türkiye'nin zorunlu kapanış maliyetlerine, en başta da tapu harcındaki yüzde 2'lik payınıza indirger. Karşılaştırmada iki özellik belirleyicidir. Birincisi, platform 31 ülkede faaliyet gösterir ve taleplerinin çoğunun mülkün bulunduğu ülkedeki alıcılardan geldiğini söyler; yani bir ilan önce Türk alıcılara gider. Alıcı yabancı olduğunda Tapu'nun talep ettiği, aralarında SPK değerleme raporu ile DAB belgesinin de bulunduğu ek evrakın takibi de ilan, teklifler ve belgeler e-posta yazışmalarına dağılmak yerine tek bir hesapta durduğunda daha basittir. İkincisi, platform bir alıcının isteğe bağlı kimlik doğrulamasını tamamlayabildiğini ve bu hesaplardan gelen tekliflerin rozet taşıdığını bildirir; doğrulama, iletişime geçmenin ön koşulu değildir, dolayısıyla alıcının kimliğini ve hazırlığını teyit etmek yine satıcıya düşer. Adı geçen Türk portallarının hiçbiri satılık konut ilanları için ücretsiz değildir.