Продаж без ріелтора
Як продати житло без ріелтора в Україні
Ви можете продати своє житло в Україні без ріелтора, адже жоден закон цього не вимагає. Обов'язковим етапом є нотаріус: згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу житла має бути укладений у письмовій формі та посвідчений нотаріально, а нотаріус також реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно того ж дня. Для звичайного вже збудованого житла енергетичний сертифікат для продажу не потрібен. Продавець сплачує податок на доходи фізичних осіб і військовий збір, якщо продаж оподатковується, тоді як комісію ріелтора зазвичай несе покупець, тож самостійний продаж заощаджує українському продавцеві менше, ніж на ринках, де її сплачує продавець. В Україні з лютого 2022 року діє воєнний стан: приватні продажі на підконтрольних уряду територіях тривають, і реєстр працює, але майно на окупованих територіях чи в зонах активних бойових дій продати неможливо, а деякі правила під час воєнного стану посилюються, тож перевірте чинний стан справ для вашої місцевості.
Що тут відрізняється
Чим відрізняється продаж у Україні
- Продаж самостійно
- Продаж без ріелтора дозволений, а ріелтор в Україні не ліцензується і не є обов'язковим: його основна послуга, рекламування об'єкта, цілком під силу власнику напряму на національних порталах. Ключове правове обмеження, це нотаріус. Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу житлового будинку чи квартири має бути укладений у письмовій формі та посвідчений нотаріально, а договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, але не посвідчений, є нікчемним. Нотаріус діє як єдине вікно: він перевіряє ваше право власності та будь-які обтяження в державних реєстрах, посвідчує договір і реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно того ж дня, і саме в цей момент власність фактично змінюється. Одне чесне застереження, специфічне для України: комісію ріелтора тут зазвичай сплачує покупець, а не продавець, тож пряма грошова економія від самостійного продажу менша, ніж на ринках, де платить продавець. Інше, це війна: звичайні продажі на підконтрольній уряду території залишаються законними, але воєнний стан додає правила, описані нижче.
- Обов'язковий фахівець
- Нотаріус (нотаріус) (обов'язково). Обов'язковий. Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу житла має бути укладений у письмовій формі та посвідчений нотаріально; без нотаріального посвідчення продаж є юридично нікчемним. Нотаріус перевіряє сторони та право власності, перевіряє реєстри на обтяження чи арешти, посвідчує договір і здійснює державну реєстрацію переходу права того ж дня. Під час воєнного стану етап реєстрації можуть виконувати лише нотаріуси з переліку, затвердженого Міністерством юстиції, і нотаріус, як правило, має бути в тому регіоні, де розташоване майно, тож обирайте нотаріуса з огляду на це.
- Земельний реєстр
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). Електронний реєстр права власності та інших речових прав на майно, пов'язаний з Державним земельним кадастром. Право власності переходить у момент реєстрації тут, а не під час підписання. Для нотаріально посвідченого продажу житла нотаріус вносить запис про перехід права в той самий день, що й нотаріальне посвідчення. Реєстрація регулюється Законом України № 1952-IV про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (2004).
- Енергетичний сертифікат
- Енергетичний сертифікат (енергетичний сертифікат) згідно із Законом про енергетичну ефективність будівель № 2118-VIII. Звичайний вже збудований будинок чи квартиру можна продати без отримання енергетичного сертифіката. Сертифікація обов'язкова лише в окремих випадках, як-от нове будівництво чи значна реконструкція більших будівель, проєкти термомодернізації за державної підтримки та громадські будівлі площею понад 250 квадратних метрів. Під час продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві копію сертифіката лише в разі, якщо будівля вже має чинний; обов'язку створювати його для завершення продажу немає. Сертифікат, після видачі, дійсний десять років.
- Як накладаються місцеві правила
- country > oblast > city
Процес
Продаж житла в Україні, крок за кроком
- Підтвердьте вашу місцевість і стан справ за воєнного стану. Звичайні продажі на підконтрольній уряду території законні, і реєстр працює, але набуття та реєстрація заборонені для майна на тимчасово окупованих територіях і в зонах активних бойових дій. Цей перелік веде уряд, і він змінюється разом із лінією фронту, тож перевірте чинний стан справ для вашої конкретної місцевості, перш ніж витрачати кошти на продаж. Продажі на користь або з боку Російської Федерації чи пов'язаних із державою-агресором осіб також заборонені.
- Зберіть теку документів продавця. Зберіть правовстановлюючий документ, технічний паспорт (технічний паспорт) об'єкта, свіжий витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, паспорт і податковий номер (РНОКПП), а також довідку про осіб, зареєстрованих за адресою. Якщо ви перебуваєте у шлюбі, зазвичай потрібна згода подружжя на продаж. Нотаріус не посвідчить угоду без повної теки, тож зберіть її заздалегідь.
- Отримайте експертну оцінку. Для продажу між фізичними особами потрібен звіт про експертну грошову оцінку (звіт про експертну грошову оцінку), складений сертифікованим оцінювачем, і ця оцінка є нижньою межею бази оподаткування. Фонд державного майна веде для цього онлайн-базу даних. Звіт замовляє та оплачує продавець.
- Визначте ціну та подайте оголошення самостійно. Визначте бажану ціну, порівнявши з поточними оголошеннями про схоже житло у вашому місті, а потім розмістіть оголошення напряму на національних порталах нерухомості. DOM.RIA дозволяє власникам подавати оголошення безкоштовно та перевірити об'єкт приблизно за тиждень, щоб отримати позначку «Перевірено»; OLX.ua має найширшу загальну аудиторію; LUN.ua призначений лише для власників. Ріелтор для реклами вам не потрібен. Дивіться наше порівняння майданчиків для розміщення оголошень.
- Покажіть житло та оцініть покупців. Плануйте та проводьте перегляди самостійно і ведіть простий журнал тих, хто приходив. Запитайте серйозного покупця, як саме і в які строки він платитиме, перш ніж знімати житло з продажу. Чітко домовтеся, письмово, хто які витрати сплачує, адже за звичаєм багато з них діляться або їх несе покупець.
- Узгодьте умови та оберіть нотаріуса. Коли у вас є покупець, узгодьте ціну та розподіл нотаріального тарифу, державного мита й будь-якого завдатку. Оберіть нотаріуса, який є у затвердженому Міністерством юстиції переліку та в регіоні, де розташоване майно. Угоду доводить до завершення нотаріус, а не агент.
- Сплатіть податки та посвідчіть угоду. Податок на доходи фізичних осіб і військовий збір продавця, якщо продаж оподатковується, мають бути сплачені до нотаріального посвідчення. Обидві сторони приходять до нотаріуса, який зачитує та посвідчує договір. Державне мито в розмірі одного відсотка від ціни сплачується на цьому етапі, зазвичай ділиться або за домовленістю.
- Зареєструйте перехід права. Одразу після нотаріального посвідчення нотаріус реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і це момент, коли покупець стає власником. Підтвердьте запис про реєстрацію та збережіть свій нотаріально посвідчений примірник і витяг із реєстру.
Документи
Документи, потрібні для продажу
- Правовстановлюючий документ або документ про право власності на майно
- Технічний паспорт (технічний паспорт)
- Свіжий витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
- Паспорт і податковий номер продавця (РНОКПП)
- Довідка про осіб, зареєстрованих (які проживають) за адресою
- Звіт про експертну грошову оцінку (звіт про експертну грошову оцінку), складений сертифікованим оцінювачем
- Згода подружжя на продаж, якщо продавець перебуває у шлюбі
- Підтвердження сплати продавцем податку на доходи та військового збору до нотаріального посвідчення
Гроші
Податки та збори за продаж
| Податок або збір | Що варто знати |
|---|---|
| Податок на доходи фізичних осіб продавця (ПДФО) | Сплачує продавець. Перший за календарний рік продаж житла, яке перебувало у власності понад три роки, звільнений за ставкою нуль відсотків. Другий такий продаж того ж року резидентом оподатковується за ставкою п'ять відсотків. Третій чи наступний продаж за рік, або будь-яке майно, яке перебувало у власності менш ніж три роки і не успадковане, оподатковується за ставкою вісімнадцять відсотків, із можливістю відрахування документально підтверджених витрат на придбання. Правило трирічного володіння не застосовується до успадкованого майна. Нерезиденти оподатковуються за ставкою вісімнадцять відсотків. Податок має бути сплачений до нотаріального посвідчення. Підстава: Податковий кодекс України, статті 167 і 172. |
| Військовий збір | Сплачує продавець разом із ПДФО. Він становить п'ять відсотків з оподатковуваного продажу житла і нуль відсотків, коли продаж звільнений від ПДФО, оскільки збір слідує за податком на доходи. Ставку було підвищено з півтора відсотка до п'яти відсотків 1 грудня 2024 року і продовжено на період воєнного стану та на три роки після нього. У деяких старіших українських статтях ще друкують півтора відсотка для продажу майна, що застаріло, тож підтвердьте чинну ставку у свого нотаріуса під час підписання. |
| Державне мито (державне мито) | Один відсоток від вартості договору за нотаріальне посвідчення продажу, і не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів. За законом воно покладається на сторону, в інтересах якої вчиняється нотаріальна дія; на практиці його зазвичай ділять між покупцем і продавцем або несе покупець. Нотаріус не може посвідчити угоду без підтвердження його сплати. |
| Внесок до Пенсійного фонду (1%) | Один відсоток від вартості договору при набутті майна, сплачує покупець, а не продавець. Особи, які купують житло вперше, і люди в офіційній черзі на житло звільнені від нього, хоча на практиці нотаріуси часто все одно його стягують, а звільнені покупці потім повертають його. Наводиться тут, щоб продавець міг пояснити витрати покупця на завершення угоди; до земельних ділянок він не застосовується. |
| Нотаріальний тариф | Окрема комерційна витрата понад один відсоток державного мита. Приватні нотаріуси встановлюють власні тарифи, які різняться залежно від нотаріуса, регіону та розміру угоди, причому суми в київських довідниках починаються приблизно від 10 000 гривень і подеколи подаються як приблизно один відсоток плюс фіксована сума. Державні нотаріуси беруть лише встановлене законом мито, але угоди тривають довше. Зазвичай ділиться між сторонами за домовленістю. |
Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація для вашої ситуації. Ставки, пороги та те, хто і що повинен сплачувати, змінюються з часом і можуть залежати від деталей, специфічних для вашого продажу, тому звіряйте актуальні цифри з офіційними джерелами внизу цієї сторінки та перевіряйте все, що впливає на ваші зобов'язання, у кваліфікованого місцевого фахівця, перш ніж покладатися на це.
Поширені запитання
Чи законно продавати житло в Україні без ріелтора?
Так. Жоден закон не вимагає ріелтора, а ріелторська діяльність в Україні не ліцензується державою. Обов'язковим є нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу та реєстрація переходу права, і те, й інше здійснює нотаріус, а не агент. Головну роботу ріелтора, рекламування об'єкта, власник може виконати напряму на національних порталах.
Чи потрібен нотаріус, щоб продати житло в Україні?
Так, це обов'язково. Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу житла має бути посвідчений нотаріально, а продаж, що підлягає нотаріальному посвідченню, але не посвідчений, є нікчемним. Нотаріус також реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно того ж дня, і саме тоді власність фактично змінюється.
Які податки сплачує продавець при продажу майна в Україні?
Перший за рік продаж житла у власності понад три роки звільнений від податку на доходи фізичних осіб. В іншому разі продавець сплачує п'ять відсотків податку на доходи за другого продажу за рік або вісімнадцять відсотків за третього продажу чи житла у власності менш ніж три роки, плюс п'ять відсотків військового збору, якщо продаж оподатковується. Один відсоток державного мита застосовується в нотаріуса і зазвичай ділиться. Підтвердьте чинні ставки у свого нотаріуса.
Чи можна продати майно в Україні під час воєнного стану?
На підконтрольній уряду території, так. Продажі тривають, і реєстр працює, але реєструвати перехід права можуть лише затверджені Міністерством юстиції нотаріуси, нотаріус, як правило, має бути в регіоні майна, а майно на окупованих територіях чи в зонах активних бойових дій продати неможливо. Перелік обмежень змінюється разом із лінією фронту, тож перевірте чинний стан справ для вашої місцевості.
Чи потрібен енергетичний сертифікат, щоб продати житло в Україні?
Зазвичай ні. Звичайний вже збудований будинок чи квартиру можна продати без отримання енергетичного сертифіката. Він обов'язковий лише в окремих випадках, як-от значне нове будівництво та певні громадські будівлі. Якщо ваша будівля вже має чинний сертифікат, ви маєте дати покупцеві копію, але створювати його для продажу не зобов'язані.
Де власники можуть подати оголошення про продаж майна в Україні?
Напряму на національних порталах. DOM.RIA дозволяє власникам подавати оголошення безкоштовно та перевірити об'єкт, щоб отримати позначку «Перевірено», OLX.ua має найширшу загальну аудиторію, а LUN.ua призначений лише для власників. Розміщувати оголошення на кількох майданчиках одночасно поширено і безкоштовно.
Джерела, використані на цій сторінці
Кожне юридичне, податкове та процедурне твердження на цій сторінці спирається на одне з них. Ми регулярно перевіряємо джерела повторно й вказуємо дату сторінки під час кожного перегляду.
- Цивільний кодекс України, стаття 657 (обов'язкове нотаріальне посвідчення продажу майна)Верховна Рада України · zakon.rada.gov.ua
- Закон про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно № 1952-IVВерховна Рада України · zakon.rada.gov.ua
- Закон про енергетичну ефективність будівель № 2118-VIIIВерховна Рада України · zakon.rada.gov.ua
- Оподаткування фізичних осіб в Україні: визначення доходу та зміниPwC Worldwide Tax Summaries · taxsummaries.pwc.com
- Сертифікація енергетичної ефективності будівельДержавне агентство з енергоефективності України · saee.gov.ua
- Закони та норми у сфері нерухомості 2026: УкраїнаICLG · iclg.com
- Нерухомість під час війни: довідкова службаUkraineInvest (Уряд України) · ukraineinvest.gov.ua