Cara menjual rumah Anda tanpa agen di Indonesia

Ya. Menggunakan agen properti sepenuhnya bersifat opsional. Anda menangani pricing, listing, dan showings sendiri. Profesional yang tidak boleh Anda lewatkan adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), pejabat resmi perangkat akta tanah yang pengangkatannya memberikan mereka kewenangan eksklusif untuk mengeksekusi Akta Jual Beli (AJB). Tanpa AJB yang ditandatangani tidak ada transfer hak milik dan kantor ATR/BPN setempat tidak akan memperbarui sertifikat. Komisi agen di Indonesia biasanya berkisar 2% hingga 3% dari harga penjualan (ditambah pajak 2% atas komisi tersebut), biasanya dibayar oleh penjual. Menghilangkan itu berarti lebih banyak dari harga penjualan tinggal bersama Anda, dan biaya PPAT yang wajib adalah satu-satunya biaya profesional yang tidak dapat Anda hindari.

Ya, melalui dua jalur. Yang pertama adalah alat pencocokan agen yang disediakan Anyone.com di anyone.com/find-agent, yang menurut perusahaan tersebut gratis dan terbuka untuk permintaan dari pembeli maupun penjual. Berdasarkan deskripsinya, layanan ini mencocokkan berdasarkan lokasi yang Anda incar, kisaran harga Anda, serta ukuran dan jenis properti yang Anda inginkan, dan perusahaan itu menyebut jaringannya sendiri mencakup 4,6 juta agen. Secara terpisah, halaman situs ini di /countries/indonesia/find-an-agent memuat jalur-jalur khas Indonesia: direktori agen yang dikelola Rumah123, 99.co, dan Lamudi, daftar anggota AREBI untuk memeriksa apakah sebuah agensi tergabung dalam asosiasi broker nasional, serta komisi yang umumnya dikenakan agen properti. Banyak pembeli di sini yang bertransaksi langsung dengan pemilik dan melewatkan keduanya, tetapi pembeli yang masih awam dengan jangka waktu HGB, batas bawah pajak NJOP, atau linimasa KPR mungkin memutuskan bahwa pemahaman agen lokal atas detail-detail tersebut layak dimiliki.

Dua pajak terpisah harus dibayar sebelum AJB dapat ditandatangani. Penjual membayar PPh (Pajak Penghasilan, Pajak Penghasilan Final berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016) sebesar 2,5% dari nilai transaksi bruto, atau NJOP (nilai referensi pajak pemerintah) jika nilainya lebih tinggi. Jadi untuk penjualan senilai Rp 1 miliar, PPh yang dibayar penjual adalah Rp 25 juta. Pembeli membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) hingga 5% dari nilai kena pajak di atas ambang batas tidak kena pajak setempat (NPOPTKP). BPHTB dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota, sehingga besaran NPOPTKP berbeda-beda di setiap daerah; NPOPTKP di Jakarta sebesar Rp 250 juta untuk pembelian biasa berdasarkan Perda DKI Jakarta No. 1 Tahun 2024, yang berarti pembeli di Jakarta yang membeli senilai Rp 1 miliar membayar 5% dari Rp 750 juta, atau Rp 37,5 juta. PPAT dilarang secara hukum membuat AJB sampai kedua bukti pembayaran pajak tersedia.

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah perjanjian yang mengunci harga, uang muka, dan kondisi yang telah disepakati sementara kedua pihak mempersiapkan akta final. PPJB tidak mengalihkan hak kepemilikan. Notaris biasanya membuatnya ketika pembeli memerlukan waktu untuk mengurus pinjaman bank, atau ketika penjual masih perlu melunasi hipotek atau menyelesaikan dokumen yang belum lengkap. AJB (Akta Jual Beli), yang dibuat di hadapan PPAT dengan dihadiri kedua pihak dan dua orang saksi, adalah akta autentik yang secara nyata mengalihkan kepemilikan dan menjadi dokumen yang digunakan kantor pertanahan ATR/BPN untuk memperbarui sertifikat. PPJB bersifat opsional; AJB bersifat wajib. Jika pembeli wanprestasi setelah PPJB ditandatangani, ketentuan mengenai uang muka mengatur penyelesaiannya, jadi pastikan setiap PPJB dibuat dengan cermat oleh notaris yang menjabarkan dengan jelas hangusnya uang muka, tenggat waktu, dan kondisi keadaan kahar.

PPAT memiliki yurisdiksi geografis, artinya PPAT yang Anda pilih harus berlisensi untuk wilayah tempat properti berada. Anda dapat meminta daftar PPAT terdaftar di kabupaten/kota tersebut kepada kantor pertanahan ATR/BPN setempat, atau meminta rekomendasi dari kenalan tepercaya. Banyak PPAT yang juga merangkap sebagai notaris. Honorarium PPAT dibatasi maksimal 1% dari nilai transaksi berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016 (Pasal 32 ayat (1)), dan untuk properti bernilai tinggi tarif efektifnya biasanya dinegosiasikan jauh di bawah batas tersebut. Pada transaksi senilai Rp 1 miliar, biayanya dalam praktik mungkin berkisar Rp 5 juta hingga Rp 10 juta; kedua pihak menyepakati siapa yang membayar. Mintalah penawaran tertulis sebelum menggunakan jasa mereka. PPAT memverifikasi sertifikat di BPN sebelum penandatanganan akta, menghitung pajak, dan wajib menyerahkan AJB beserta dokumen pendukung ke kantor pertanahan dalam tujuh hari kerja setelah penandatanganan.

PPAT wajib menyerahkan AJB, dokumen pendukung, dan kedua bukti pembayaran pajak ke kantor pertanahan ATR/BPN setempat dalam tujuh hari kerja setelah penandatanganan. Setelah diserahkan, kantor pertanahan memproses peralihan hak dan mengesahkan sertifikat yang ada atau menerbitkan sertifikat baru atas nama pembeli. Waktu pemrosesan sangat bergantung pada kantor pertanahan dan seberapa lengkap berkasnya. Peralihan rumah tinggal yang sederhana di kantor dengan staf memadai bisa selesai dalam tiga hingga empat minggu; yang lain memakan waktu dua hingga tiga bulan atau lebih. Kantor pertanahan wajib menerbitkan tanda terima bertanggal saat PPAT menyerahkan berkas, dan PPAT dapat memantau perkembangannya atas nama Anda menggunakan nomor tanda terima tersebut.

Sertifikat hak yang paling umum untuk hunian adalah SHM (Sertifikat Hak Milik), yang hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan tidak memiliki masa berlaku. Ini merupakan sertifikat yang paling kuat dan paling laku di pasaran. HGB (Hak Guna Bangunan) adalah sertifikat berjangka 30 tahun yang dapat diperpanjang 20 tahun lagi dan juga dapat dialihkan secara bebas, tetapi pembeli, terutama yang menggunakan pembiayaan bank, akan mencermati sisa jangka waktunya. SHSRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) adalah sertifikat strata untuk apartemen. Semua sertifikat ini dapat dijual melalui proses AJB yang sama melalui PPAT. Hal praktis yang penting: konfirmasi jenis sertifikat dan masa berlakunya (untuk HGB) dengan kantor pertanahan ATR/BPN setempat sebelum memasarkan, karena jenis sertifikat memengaruhi kelayakan pembiayaan pembeli dan dapat memengaruhi harga penawaran Anda.

Bisa, tetapi hipotek (hak tanggungan) harus dilepas sebelum atau pada saat AJB dibuat, karena kantor pertanahan ATR/BPN tidak akan memproses peralihan hak atas properti yang masih dibebani. Pendekatan yang paling umum adalah menggunakan sebagian pembayaran dari pembeli untuk melunasi sisa hipotek pada hari penyelesaian, dengan bank secara bersamaan menerbitkan surat pelepasan (Surat Roya). PPAT Anda mengoordinasikan urutan prosesnya dan akan memerlukan dokumen pelepasan dari bank sebagai bagian dari berkas AJB. Konfirmasi sisa saldo terutang yang pasti dengan bank Anda jauh sebelum hari penandatanganan, karena angka saldo tersebut memengaruhi hasil bersih yang Anda terima dan waktu instruksi pelunasan. Sebagian bank mengenakan biaya pelunasan dipercepat; periksa ketentuan pinjaman Anda.

Keduanya merupakan pengangkatan hukum yang berbeda meskipun satu orang sering kali memegang kedua peran tersebut. Notaris dapat membuat kontrak seperti perjanjian pendahuluan PPJB, tetapi hanya PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berwenang membuat AJB yang secara nyata mengalihkan hak atas tanah dan menyerahkannya ke kantor pertanahan ATR/BPN. Jika Anda menggunakan jasa seseorang, pastikan mereka memiliki pengangkatan PPAT yang masih berlaku dan mencakup kabupaten/kota tempat properti Anda berada, karena PPAT memiliki yurisdiksi geografis. Banyak praktisi yang merangkap sebagai notaris dan PPAT, yang memang praktis, tetapi peran PPAT-lah yang membuat akta menjadi sah.

Anda tidak bisa menurunkan pajak dengan melaporkan harga yang rendah. Baik PPh maupun BPHTB dihitung berdasarkan mana yang lebih tinggi antara harga yang sebenarnya disepakati atau NJOP, yaitu nilai referensi pajak pemerintah yang tercantum pada SPPT PBB tahunan Anda. Jadi jika harga yang Anda sepakati berada di bawah NJOP, NJOP menjadi dasar perhitungan. PPAT menghitung hal ini dan tidak akan menandatangani AJB sampai kedua bukti pembayaran pajak yang didasarkan pada nilai yang benar tersedia. Periksa NJOP pada SPPT PBB terbaru Anda sebelum menetapkan harga penawaran agar tidak ada kejutan pada tahap pembuatan akta.

Sebagian besar pembeli di Indonesia menggunakan KPR (sekitar 71% pembelian di pasar primer pada akhir 2025), dan persetujuan bank menambah waktu beberapa minggu. Jalur yang umum adalah menandatangani PPJB notaris yang mengunci harga, uang muka, dan tenggat pembiayaan, lalu melanjutkan ke AJB setelah bank menerbitkan persetujuannya dan siap mencairkan dana. Bank akan melakukan penilaian dan pemeriksaan sertifikat sendiri dan dapat menolak jika sertifikatnya HGB dengan sisa jangka waktu yang pendek. Mintalah surat persetujuan prinsip dari pembeli sebelum Anda menetapkan tanggal akta, dan pastikan PPJB menjabarkan dengan jelas apa yang terjadi pada uang muka jika pinjaman ditolak.

Bisa. HGB (hak guna bangunan) dapat dialihkan secara bebas melalui proses AJB yang sama melalui PPAT. Hal praktis yang penting adalah sisa jangka waktunya: HGB berjangka 30 tahun dan dapat diperpanjang, dan pembeli, terutama yang menggunakan KPR, akan memeriksa berapa tahun yang tersisa karena sisa jangka waktu yang pendek memengaruhi pembiayaan dan nilai. Konfirmasi jenis sertifikat dan masa berlakunya dengan kantor pertanahan ATR/BPN setempat sebelum Anda memasarkan, dan pertimbangkan apakah akan memperpanjang atau menambah jangka waktu HGB sebelum penjualan untuk memperluas kelompok pembeli yang layak mendapatkan KPR.

Biaya penjual yang tidak bisa Anda hindari adalah PPh final 2,5% atas penjualan dan bagian Anda atas honorarium PPAT (dibatasi maksimal 1% dari nilai transaksi, biasanya disepakati lebih rendah dan terkadang dibagi dengan pembeli). Pembeli secara terpisah membayar BPHTB. Dengan menjual tanpa agen, Anda menghindari komisi agen yang umumnya 2% hingga 3% (ditambah pajak 2% atas komisi tersebut) yang biasanya harus dibayar penjual. Anda juga mengambil alih sendiri pekerjaan agen: penetapan harga, foto, pemasangan iklan di portal, kunjungan properti, dan negosiasi.

Ya. Tidak ada aturan portal yang mengkhususkan situs-situs besar Indonesia hanya untuk agen, sehingga Rumah123, 99.co, Lamudi, dan situs iklan baris OLX semuanya menerima iklan dari pemilik, meskipun tidak semuanya gratis: Rumah123 menjual paket iklan berbayar tanpa paket gratis untuk pemilik, dan sejak pertengahan 2024 iklan di 99.co hanya tetap tayang dengan keanggotaan berbayar yang aktif. Anyone.com, menurut deskripsinya sendiri, juga gratis bagi penjual: tidak ada biaya untuk memasang iklan, tidak ada biaya untuk menggunakan platform, dan tidak ada komisi yang dipungut oleh Anyone. Perusahaan itu juga menyatakan bahwa pembeli di platformnya terverifikasi identitasnya dan bahwa penawaran masuk dengan lencana penawaran terverifikasi, yang akan memberi penjual gambaran awal tentang minat mana yang serius; hal itu penting di pasar tempat sekitar tujuh dari sepuluh pembelian di pasar primer bertumpu pada KPR yang masih bisa gagal cair. Platform ini beroperasi di 29 negara tetapi tidak mempublikasikan angka pengunjung untuk Indonesia, sehingga berapa banyak pencari rumah di Indonesia yang menjelajahinya bukanlah sesuatu yang dapat diperiksa oleh penjual. Hal itu mengarah pada pembagian sederhana: penjual di Bali atau Jakarta yang calon pembelinya kemungkinan tinggal di luar negeri punya alasan untuk tampil di luar portal domestik, sedangkan penjual yang mengharapkan pembeli lokal lebih diuntungkan oleh Rumah123 dan portal domestik lainnya, dan tidak ada yang menghalangi pemilik perseorangan untuk memasang iklan di semuanya sekaligus. Apa pun saluran yang memuat iklan tersebut, pajak PPh 2,5% dan honorarium PPAT tetap menjadi biaya yang tidak bisa dihindari penjual mana pun.