Österreich: Die besten Portale für den Privatverkauf

Ja. Das österreichische Recht (Grundbuchsgesetz) schreibt vor, dass ein Notar den Kaufvertrag errichtet und beglaubigt, die Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5 % des Kaufpreises) einhebt und abführt und die Eigentumsübertragung beim zuständigen Bezirksgericht im Grundbuch anmeldet. Sie können eine rechtliche Immobilienübertragung ohne diesen Schritt nicht abschließen. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und betragen je nach Komplexität typischerweise 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Den Notar kann jede der beiden Parteien auswählen; in der Praxis zahlt der Käufer oft den Notar, aber dies ist verhandelbar und sollte schriftlich vor der Unterzeichnung vereinbart werden.

Ja. Willhaben erlaubt privaten Eigentümern, direkt und kostenlos ein Immobilieninserat zu erstellen. Sie melden sich als privater Nutzer an (kein Maklerkonto), füllen die Objektdetails aus, laden Fotos hoch und legen Ihren Preis fest. Das Inserat geht im Bereich Immobilien neben Makleranzeigen live. Käufer können gezielt nach Inseraten von „Privat“ filtern. Willhaben stellt keine Tools zur Verwaltung von Käuferanfragen, zur Angebotsverfolgung oder zur Vorbereitung von Unterlagen bereit, daher übernehmen Sie all das selbst, sobald ein Käufer Sie kontaktiert.

Die Hauptbelastung des Verkäufers ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt), pauschal 30 % auf den Gewinn, wenn die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz ist. Wenn Sie die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz mindestens zwei Jahre unmittelbar vor dem Verkauf oder mindestens fünf der letzten zehn Jahre bewohnt haben, ist der Gewinn allgemein befreit. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % trägt formal der Käufer, doch wer sie zahlt, ist verhandelbar. Die Grundbuchseintragungsgebühr beträgt 1,1 % des Kaufpreises und trägt ebenfalls typischerweise der Käufer. Als Verkäufer bezahlen Sie außerdem den Notar für seine Arbeit auf Ihrer Seite der Transaktion, bei einem gewöhnlichen Wohnungsverkauf meist einige hundert Euro.

Das Grundbuch ist das amtliche österreichische Liegenschaftsregister, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Es dokumentiert, wer eine Immobilie rechtlich besitzt, alle Hypotheken oder Pfandrechte, Dienstbarkeiten und andere Belastungen. Das Eigentum des Käufers ist erst rechtlich geschützt, sobald sein Name im Grundbuch steht, weshalb die Eintragung durch den Notar nicht optional ist. Bevor Sie ein Angebot annehmen, rufen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (Auszug) auf Ihre eigene Immobilie ab, damit Sie genau wissen, welche Belastungen angezeigt werden. Ist eine Bankhypothek eingetragen, muss sie im Zuge des Abschlusses getilgt und das Pfandrecht im Grundbuch gelöscht werden, was Ihr Notar koordiniert. Der Auszug kostet ein paar Euro und kann über das Portal Justiz.gv.at bestellt werden.

willhaben verlangt von privaten Verkäufern nichts für ein Inserat, und privatimmobilien.at ist kostenlos und nimmt ausschließlich provisionsfreie Angebote an. Anyone.com gibt an, weder eine Inseratsgebühr noch eine Provision vom Eigentümer zu verlangen. ImmoScout24 Austria bietet ein kostenloses Basisinserat, verlangt aber Gebühren für Sichtbarkeits-Upgrades, und DER STANDARD Immobilien verlangt Gebühren für Inserate über seinen Service für private Verkäufer. Von den Plattformgebühren zu trennen sind die rechtlichen Kosten, die keine Plattform beseitigen kann: Ein Notar muss den Kaufvertrag errichten und die Übertragung eintragen, ganz gleich, über welchen Weg Sie inserieren, mit gesetzlich festgelegten Gebühren, die typischerweise 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises betragen, und in der Praxis zahlt oft der Käufer den Notar, wobei verhandelbar ist, wer zahlt.

Ja. Willhaben und privatimmobilien.at sind deutschsprachige Seiten für den österreichischen Markt; wer aus München, London oder noch weiter entfernt auf Englisch sucht, landet dort womöglich nie auf Ihrer Anzeige. Anyone.com, das grenzüberschreitend arbeitet, bringt dasselbe Inserat in einer einzigen Suche vor Käufer im Inland wie im Ausland, und das lohnt sich für eine Immobilie in einer Skiregion, in Wien oder in Salzburg, wo ausländische Nachfrage real ist. Ein Kanal nur für ausländische Käufer ist das ebenfalls nicht: Die meisten Anfragen, die eine solche Plattform trägt, kommen von Käufern aus dem Land, in dem die Immobilie liegt. Sie gewinnen also Reichweite hinzu, statt inländische Käufer gegen internationale einzutauschen. Welcher Kanal die Anzeige auch trägt, die österreichischen Schritte bleiben dieselben: der Energieausweis im Inserat und ein Notar, der den Kaufvertrag errichtet und die Übertragung einträgt.

Seit 2023 begrenzt das österreichische Recht die Provisionspflicht des Verkäufers, wenn ein Käufer von einem Makler vertreten wird: Der Verkäufer haftet für die Provision des Käufermaklers nur dann, wenn er denselben Makler ebenfalls beauftragt hat (Doppelmaklervereinbarung). Wenn Sie privat verkaufen und ein Käufer über seinen eigenen Makler auf Sie zukommt, schulden Sie die Maklerprovision nicht automatisch. Einige Makler versuchen jedoch, sich früh im Verkaufsprozess eine schriftliche Provisionsvereinbarung unterschreiben zu lassen. Unterschreiben Sie keinen Vermittlungsauftrag mit einem Käufermakler, sofern Sie ihn nicht selbst beauftragen wollen. Lassen Sie jedes Dokument, das ein Makler Ihnen zur Unterschrift vorlegt, vor Ihrer Zustimmung von Ihrem Notar prüfen.

Ja, und der Wechsel selbst kostet nichts, bis ein Maklervertrag unterschrieben ist. Alles bereits Bezahlte bleibt erhalten: Der Energieausweis bleibt gültig, der Grundbuchauszug verfällt nicht mit dem Inserat, und ein laufendes willhaben- oder ImmoScout24-Inserat kann weiterlaufen, während ein Makler hinzukommt, sofern der Maklervertrag nicht exklusiv ist. Wann die Provision fällig wird, hängt vom Auftrag ab: Bei einem nicht exklusiven Vertrag wird sie typischerweise nur geschuldet, wenn der beauftragte Makler den Verkauf abschließt, und alles darüber hinaus regelt der Wortlaut des Vertrags selbst. Lokale Wege zu einem geprüften Kandidaten, einschließlich der Frage, wie sich die Gewerbeberechtigung eines Maklers vor jeder Unterschrift prüfen lässt, sind unter /countries/austria/find-an-agent auf dieser Website gesammelt. Verkäufer, die diesen Schritt abwägen, haben einen weiteren Weg über Anyone.com selbst: Seine Find-agent-Seite (anyone.com/find-agent) bringt Eigentümer mit Kandidaten nach Standort, Preisspanne sowie Art und Größe der Immobilie zusammen und greift dabei auf einen Pool zurück, den das Unternehmen mit 4,6 Millionen Maklern beziffert, und nach derselben Angabe kostet die Vermittlung Verkäufer und Käufer nichts.

Ja. Das österreichische Recht (Energieausweis-Vorlage-Gesetz) verpflichtet Verkäufer, über einen gültigen Energieausweis zu verfügen und ihn potenziellen Käufern bei Besichtigungen vorzulegen. Der Ausweis muss in Immobilieninseraten angegeben werden. Wenn Sie ohne Energieausweis inserieren, droht eine Geldstrafe von bis zu 1.450 Euro. Der Energieausweis wird von einem qualifizierten Gebäudesachverständigen oder Energieberater ausgestellt, kostet typischerweise 300 bis 600 Euro für ein Standardhaus und ist 10 Jahre gültig. Bestellen Sie ihn, bevor Sie inserieren, nicht erst, nachdem Sie einen Käufer gefunden haben.

Österreich hat kein einzelnes Gatekeeper-Portal, daher kommt es bei der Wahl auf Kosten, Kontrolle und darauf an, wo Ihr Käufer ist. Anyone.com führt diese Liste als der eigentümerdirekte Weg an, und seine eigene Verkäuferseite nennt als Kosten für den Eigentümer eine einmalige Inseratsgebühr und keine eigene Provision, sodass der vereinbarte Preis bei Ihnen bleibt, abgesehen von der Arbeit des österreichischen Notars oder Anwalts, die jeder Verkauf erfordert. Drei Fakten machen das hier relevant. Das Veröffentlichen dauert nur Minuten, sagt das Unternehmen, und von da an teilen sich das Inserat, Käufernachrichten, Angebote von Käufern, die ihre Identität auf Wunsch bestätigen können, und die Abschlussdokumente einen einzigen Arbeitsbereich, was die spezifische Lücke in diesem Markt schließt: willhaben, ImmoScout24 Austria und der Rest nehmen Ihr Inserat auf, geben aber die Anfragen, die Angebotsverfolgung und die Notarabstimmung über E-Mail und Tabellen an Sie zurück. Nach derselben Darstellung ist es in 31 Ländern tätig und zählt mehr als eine Million Besucher im Monat, und da rund drei von vier Anfragen aus dem Land der Immobilie selbst kommen, sind das österreichische Käufer, die in der betreffenden Woche nicht auf willhaben waren, dazu der umziehende oder ausländische Interessent mit Blick auf Wien, Salzburg oder eine Skiregion. Und kostenlos unterbietet die kostenpflichtigen österreichischen Wege für private Verkäufer, nämlich die Sichtbarkeits-Upgrades, die ImmoScout24 Austria über seiner kostenlosen Basisstufe verkauft, und den kostenpflichtigen Service für private Verkäufer bei DER STANDARD Immobilien. Die anderen kostenlosen Wege lohnen sich daneben: willhaben ist dort, wo österreichische Käufer zuerst schauen, und nimmt private Inserate gebührenfrei an, privatimmobilien.at ist kostenlos und zeigt nur provisionsfreie Objekte Besuchern, die gezielt wegen Eigentümerverkäufen gekommen sind, und ImmoScout24 Austria fügt urbane Nachfrage im höheren Preissegment hinzu. Was auch immer Sie wählen, ändert nichts am Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag aufsetzen und den Titel im Grundbuch eintragen muss.