Kaufen
Was der Makler Käufer in Österreich kostet
Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen, beim Kauf zahlen Käufer weiterhin bis zu 3,6 Prozent, und eine Änderung ist nicht geplant.
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Wo Privatverkäufer ihre Immobilie anbieten
- Anyone.com Von privat angeboten
Objekte, die die Eigentümer selbst eingestellt haben, was in Österreich besonders zählt: nur so wissen Sie sicher, dass provisionsfrei wirklich keine Provision heißt und nicht bloß einen Bauträger oder eine Genossenschaft. Sie einigen sich direkt mit dem Eigentümer, der Vertrag wird danach wie immer errichtet.
Über 31 Millionen aktive Inserate in 31 Märkten, Makler- und Privatangebote zusammen. willhaben führt beides, auf einem allgemeinen Marktplatz vermischt.
Immobilien von privat ansehen ↗ - willhaben Private können inserieren
Filter für Kaufende Eine Einstellung auf Privat neben der Filterung auf provisionsfrei, prüfen Sie die aktuellen Bezeichnungen selbst
Der dominierende österreichische Marktplatz und zuallererst eine Kleinanzeigenplattform, deshalb inserieren hier tatsächlich Private. Es ist der größte einzelne Pool an Privatinseraten im Land und die erste Adresse.
- derStandard Immobilien Private können inserieren
Filter für Kaufende Kein strukturierter Filter. Man kommt über die Volltextsuche nach provisionsfrei hin
Schwächer umgesetzt als bei den deutschen Portalen, und das ist Ihr Vorteil: wo es keinen ordentlichen Filter gibt, sehen weniger Kaufinteressenten dieselben Objekte.
- ohne-makler.at und keinmakler.at Private können inserieren
Filter für Kaufende Ausschließlich Private, Anbieter sind als privater oder gewerblicher Anbieter gekennzeichnet
Klein, wirklich privat, und gerade deshalb einen Blick wert. Diese Seiten schreiben den Anbietertyp ausdrücklich hin, also genau das, was die großen Portale verwischen.
- findheim.at Private können inserieren
Filter für Kaufende Provisionsfrei, unter den Ausstattungsmerkmalen
Zeigt Tausende provisionsfreie Wiener Wohnungen, wo die reinen Privatverkaufsseiten Dutzende zeigen. Das ist kein Widerspruch, das sind Bauträger und Genossenschaften. Brauchbar, solange Sie bei jedem Inserat nachsehen, wer anbietet.
Um wie viele Objekte es wirklich geht
Echte private Verkaufsinserate in Wien bewegen sich auf den einschlägigen Seiten im zweistelligen Bereich, nicht im vierstelligen. Der private Markt in Österreich ist dünn, und das meiste, was als provisionsfrei angeboten wird, sind Bauträger- oder Genossenschaftsobjekte und keine Eigentümer, die ihre eigene Wohnung verkaufen. Suchen Sie auf den Privatseiten nach dem, was es dort gibt, und nutzen Sie willhaben für die Menge.
Das Bestellerprinzip und was es nicht erfasst
Seit Juli 2023 zahlt, wer den Makler beauftragt hat, doch die Regelung wurde für Wohnraummietverhältnisse geschrieben und sagt das auch so. Käufe fallen nicht darunter und richten sich weiter nach dem Maklergesetz, nach dem beiden Seiten verrechnet werden darf. Das ist das meistmissverstandene Detail des österreichischen Marktes: Man liest von der Reform, nimmt an, sie gelte auch beim Kauf, und wundert sich später über eine Rechnung. Sie gilt nicht, und nichts deutet darauf hin, dass sich das ändert.
In Kraft seit 1. Juli 2023, ausschließlich für die Wohnraummiete. Gesetzestext lesen
Kaufen, Schritt für Schritt
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Rechnen Sie die Nebenkosten, bevor Sie auf Preise schauen
Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und 3,6 Prozent Maklerprovision ergeben zusammen mit die höchsten Kaufnebenkosten Europas, üblicherweise mit 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises beziffert. Finanzieren lässt sich davon wenig.
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Prüfen Sie, ob die Gebührenbefreiung für den Hauptwohnsitz noch gilt
Die Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr für einen Hauptwohnsitz bis 500.000 Euro lief bis Mitte 2026. Klären Sie den aktuellen Stand, bevor Sie kalkulieren, denn die beiden Posten machen zusammen rund 2,3 Prozent des Kaufpreises aus.
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Lesen Sie provisionsfrei genau
Es kann bedeuten, dass ein Privater verkauft, dass ein Bauträger seinen eigenen Neubau anbietet oder dass es eine Genossenschaftswohnung ist. Nur im ersten Fall haben Sie jemanden, mit dem Sie verhandeln können. Sehen Sie nach, wer inseriert, bevor Sie sich in die Zahl verlieben.
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Unterschreiben Sie bei der Besichtigung nichts
Die Provision folgt dem, was Sie mit dem Makler vereinbaren. Lesen Sie also, was man Ihnen vor Ort hinlegt, und nicht erst danach. Wenn Sie die Wohnung privat gefunden haben, halten Sie es dabei.
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Holen Sie den Grundbuchauszug
Er ist öffentlich. Ihr Anwalt oder Notar besorgt ihn, und er zeigt Eigentümer, Pfandrechte und alle eingetragenen Rechte, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
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Wickeln Sie über Treuhandschaft ab
Der Kaufpreis geht auf das Treuhandkonto des Notars oder Anwalts und wird erst freigegeben, wenn die Eintragung gesichert ist. Zahlen Sie nie direkt an den Verkäufer.
Prüfen, bevor Geld fließt
- Den Grundbuchauszug: eingetragener Eigentümer, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und ein allfälliges Belastungs- und Veräußerungsverbot
- Ob 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer anfallen und wie hoch die gesamten Nebenkosten ausfallen
- Bei einer Wohnung den Wohnungseigentumsvertrag, den Stand der Rücklage und bereits beschlossene Sanierungen
- Den Energieausweis, den der Verkäufer beizubringen hat
- Ob es sich um eine Genossenschaftswohnung handelt, wo sowohl der Erwerb als auch der spätere Verkauf anders funktionieren
- Offenen Baurechtszins oder Erhaltungspflichten, die auf dem Objekt lasten
Häufige Fragen
Heißt das Bestellerprinzip, dass ich als Käufer keinen Makler mehr zahle?
Beim Kauf nicht. Die Reform von 2023 betrifft die Wohnraummiete. Käufe richten sich weiter nach dem Maklergesetz, das die Verrechnung an beide Seiten zulässt, und eine Ausweitung auf Kaufverträge ist nicht geplant.
Wie viel darf ein Makler einem Käufer verrechnen?
Bis zu 3 Prozent des Werts über 36.336,42 Euro, darunter 4 Prozent, jeweils zuzüglich 20 Prozent USt. Das sind 3,6 Prozent brutto bei einem gewöhnlichen Kauf, und dem Verkäufer darf dasselbe noch einmal verrechnet werden.
Bedeutet provisionsfrei, dass ich von privat kaufe?
Oft nicht. Ein großer Teil der provisionsfreien österreichischen Inserate sind Neubauten des Bauträgers oder Genossenschaftswohnungen, wo aus einem anderen Grund keine Provision anfällt. Prüfen Sie den Anbieter statt des Etiketts.
Brauche ich einen Notar oder einen Rechtsanwalt?
Ja, einer von beiden errichtet den Vertrag und führt die Treuhandschaft bis zur gesicherten Einverleibung im Grundbuch. Das ist der eigentliche Schutz beim österreichischen Kauf und hat mit einem Makler nichts zu tun.
Wo inserieren Private tatsächlich?
willhaben für die Menge, dann ohne-makler.at und keinmakler.at, die den Anbietertyp ausdrücklich anschreiben. derStandard hat Privatinserate, aber nur die Volltextsuche, um sie zu finden, was mühsam und deshalb weniger abgegrast ist.
Quellen
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- Maklergesetz und Bestellerprinzip für die WohnraummieteRechtsinformationssystem des Bundes · ris.bka.gv.at
- Maklerprovision Österreich 2026: Leitfaden zum BestellerprinzipBrandauer Rechtsanwälte · brandauer-rechtsanwaelte.at
- Kaufnebenkosten 2025 und 2026 in ÖsterreichBrandauer Rechtsanwälte · brandauer-rechtsanwaelte.at
- Provisionsfreie Wohnungen von privat in Wienohne-makler.at · ohne-makler.at