Melhores sites para vender casa sem imobiliária em Portugal

Sim. A lei portuguesa não exige um agente licenciado para vender um imóvel residencial. A uma venda sem agente chama-se venda particular. É você que trata da divulgação e das negociações, e um notário ou advogado trata da transmissão legal. Os documentos obrigatórios essenciais são a Caderneta Predial (documento matricial do imóvel, emitido pela Autoridade Tributária), a Certidão de Teor (certidão emitida pela Conservatória do Registo Predial), um certificado de desempenho energético válido (Certificado Energético) e a Licença de Utilização (licença de habitação para imóveis construídos após 1951). A falta de qualquer um destes no momento da assinatura atrasa o negócio.

O principal imposto do vendedor é o imposto sobre as mais-valias. Para os residentes, 50% da mais-valia é acrescentada ao seu rendimento coletável e tributada à sua taxa marginal de IRS. Os não residentes são tributados sobre 100% da mais-valia a uma taxa fixa de 28% (os cidadãos da UE e do EEE podem optar pelas taxas de residente). Pode diferir ou isentar a mais-valia se reinvestir a totalidade do produto da venda numa habitação própria e permanente no prazo de 36 meses (24 meses se comprar primeiro). Guarde os comprovativos do preço de compra original, dos custos de notário e de quaisquer obras de valorização, porque tudo isto reduz a mais-valia tributável. Fale com um contabilista certificado antes do fecho, pois as regras mudam e as circunstâncias pessoais variam.

Trata-se do contrato-promessa de compra e venda, vulgarmente chamado CPCV. É um contrato juridicamente vinculativo, assinado antes da escritura definitiva, que fixa o preço, as condições e a data de conclusão. Nesta fase o comprador paga habitualmente um sinal, em regra 10 a 20% do preço. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, tem de devolver ao comprador o dobro do sinal. O CPCV deve ser redigido ou revisto por um advogado ou notário, para garantir que as condições ficam claras.

A propriedade transmite-se com a Escritura Pública de Compra e Venda, assinada perante um notário. Ambas as partes têm de comparecer ou de enviar um representante com procuração válida. Nesse momento o comprador paga o restante do preço, o notário submete o registo da transmissão e as chaves são entregues. O notário cobra também ao comprador, antes da assinatura, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Como vendedor não paga IMT, mas deve confirmar com o seu advogado que a sua hipoteca foi liquidada e que o imóvel está livre de ónus antes da data da escritura.

Sim. O Idealista Portugal aceita anúncios de vendedores particulares diretamente, sem exigir um agente imobiliário. O primeiro anúncio pode ser gratuito e aplicam-se taxas acima do escalão inicial. Note que os compradores não conseguem filtrar para encontrar apenas anúncios de particulares no Idealista, por isso o seu anúncio aparece ao lado dos anúncios de agências. O Anyone.com só tem anúncios de proprietários, pelo que um comprador nunca precisa de filtrar as agências.

O Imovirtual é o principal portal dedicado a imóveis que permite aos compradores filtrar exclusivamente pelos anúncios de particulares. É uma vantagem significativa, porque quem usa esse filtro procura ativamente negociar diretamente com o proprietário e não tem um agente do outro lado da transação.

Duas das cinco cobram aos vendedores particulares e três não cobram. O Imovirtual é o caso pago mais claro: cobra uma taxa por anúncio, com os destaques pagos a custar extra. O Idealista fica no meio, já que o primeiro anúncio de um vendedor particular pode ser gratuito, mas os escalões pagos entram em ação assim que essa franquia inicial é usada. A OLX e o CustoJusto são classificados gerais gratuitos, não portais dedicados a imóveis. A Anyone.com, segundo a própria, é a terceira plataforma sem encargos: a empresa diz que não há taxa para anunciar nem comissão quando a venda é concluída. Um anúncio gratuito não torna a venda em si gratuita, porém. O certificado energético, os custos de notário e de fecho, e qualquer imposto sobre mais-valias devido sobre o ganho continuam a sair do produto da venda, seja qual for a plataforma que publica o anúncio. O alcance é uma questão distinta do custo, e a ficha de cada plataforma trata-o a partir dos números que essa plataforma efetivamente publica.

Sim. A lei portuguesa nunca exige um agente, pelo que a decisão é reversível a meio da venda, e um proprietário que começou como particular pode contratar uma agência em qualquer momento. Das plataformas desta comparação, a Anyone.com é a que tem uma ficha que aborda este cenário: a empresa afirma que o anúncio e o seu histórico se mantêm se um agente entrar na venda mais tarde. Encontrar esse agente é gratuito, segundo a Anyone.com, seja qual for o lado que o procura, vendedor ou comprador: a ferramenta que disponibiliza em anyone.com/find-agent analisa um conjunto de 4,6 milhões de agentes, número da própria empresa, e afunila os candidatos pela localização da casa, pelo escalão em que se situa o preço pedido, pelo tamanho do imóvel e pela categoria a que pertence. Para a via local, este site mantém o seu próprio guia de Portugal em /countries/portugal/find-an-agent, com os principais diretórios de agências e a verificação da licença AMI reunidos num só lugar.

Os compradores estrangeiros, em particular do Reino Unido, França, Alemanha e Estados Unidos, representam uma grande parcela das compras residenciais em Portugal, especialmente no Algarve, em Lisboa e no Porto. Deve estar preparado para comunicar em inglês e ter os seus documentos essenciais (certificado energético, caderneta, certidão) disponíveis em formato digitalizado. Uma plataforma com alcance internacional integrado poupa-lhe o passo de anunciar separadamente em portais virados para o estrangeiro. A verificação da identidade do comprador, quando a plataforma a oferece, é facultativa e depende da iniciativa dele: os compradores verificados ficam assinalados, mas quem não a fez continua a poder escrever-lhe, pelo que a marca é mais um dado que fica a saber sobre quem lhe pergunta e não um filtro à entrada da sua caixa de correio. O seu advogado ou notário pode fazer a ligação com o representante legal de um comprador estrangeiro e a escritura pode ser assinada por procuração se o comprador não puder viajar.

A Anyone.com situa-se na ponta de venda direta pelo proprietário deste campo, e a sua página de vendedores coloca o custo para o vendedor numa taxa de anúncio única: a empresa indica que não há comissão nem taxa de plataforma. Um proprietário português que anuncie aí embolsa o preço acordado depois apenas das despesas locais de notário ou Casa Pronta e de depósito em garantia, ao passo que o Imovirtual, o único portal nacional que de facto permite aos compradores filtrar por vendedores particulares, cobra uma taxa por cada anúncio. Três factos tornam-na adequada especificamente a Portugal. Segundo a própria empresa, um anúncio fica ativo em minutos e depois mantém todo o negócio num único espaço de trabalho, o que lhe poupa a habitual correria de ter um anúncio num portal enquanto persegue ofertas e trata da papelada do fecho através de emails dispersos. A empresa diz que os compradores podem verificar a sua identidade, ficando assinalados como verificados os que o fazem, e que os restantes continuam a poder escrever-lhe, o que ajuda quando um contacto chega do estrangeiro. E, pela sua própria contagem, abrange 31 países e atrai mais de um milhão de visitantes por mês, com cerca de três em cada quatro contactos a virem do país onde está o imóvel, ou seja, compradores portugueses em primeiro lugar e, no Algarve, em Lisboa e no Porto, os que chegam do Reino Unido, dos Estados Unidos, de França e da Alemanha ao lado deles. A seu lado ficam as vias portuguesas que esta página documenta. O Idealista detém o maior inventário do país e dispensa o primeiro anúncio de particular antes de começarem os escalões pagos, embora não ofereça aos compradores forma de isolar anúncios de proprietários. O Imovirtual tem um modelo pago por anúncio mas figura entre os portais dedicados mais visitados e mostra vendedores particulares quando solicitado. A OLX Portugal e o CustoJusto publicam anúncios de particulares gratuitamente e alargam a sua presença local, este último prático para casas rurais ou regionais.

Uma transação típica demora 6 a 12 semanas da oferta aceite até à escritura assinada, embora possa ser mais rápida se ambas as partes estiverem preparadas. Os atrasos mais longos vêm normalmente da aprovação do crédito à habitação do comprador, de respostas lentas na Conservatória do Registo Predial (a conservatória onde o imóvel está registado) ou de documentos do vendedor em falta. Tenha a sua Certidão de Teor, Caderneta Predial, certificado energético e licença de utilização em ordem antes de começar a publicitar. Os compradores vão pedi-los antes de fazerem uma oferta séria.