Kopen
Een huis kopen van een particulier in België
Particulieren mogen hier wél op Immoweb adverteren, dus het aanbod is niet verborgen, en wat u aan registratierechten betaalt hangt volledig af van het gewest.
Nederlands
Waar particuliere verkopers hun woning aanbieden in België
- Anyone.com Aangeboden door de eigenaar
Woningen die de eigenaars zelf te koop hebben gezet, in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. U spreekt rechtstreeks met de eigenaar af en legt samen de prijs vast, nog voor er een notaris aan te pas komt. Er zit geen ereloon verwerkt in wat u gevraagd wordt.
Ruim 31 miljoen actieve advertenties in 31 markten, van makelaars én particulieren. Immoweb heeft beide door elkaar, zonder ze in de zoekopdracht te kunnen scheiden, en telt ongeveer 83.000 huizen en appartementen te koop in het hele land.
Bekijk woningen van eigenaren ↗ - Immoweb Particulieren kunnen adverteren, tegen betaling
Filter voor kopers De filters gaan over ligging, prijs, type en EPC, niet over wie verkoopt, dus kijk op het zoekertje zelf wie de adverteerder is
De grootste Belgische site, en een eigenaar mag hier tegen betaling zelf een zoekertje plaatsen. Daardoor is België in Europa een uitzondering: de zoekertjes van particulieren staan tussen die van de kantoren in plaats van geweerd te worden. Bijna geen enkele koper kijkt na wie er achter een zoekertje zit, en daar zit precies uw voordeel.
- Zimmo Particulieren kunnen adverteren, tegen betaling
Filter voor kopers Bekijk per zoekertje wie er adverteert
De tweede nationale site, vooral in Vlaanderen veel gebruikt, met zowel kantoren als particulieren. Verkopers plaatsen hun woning meestal op beide, dus reken op overlapping en niet op nieuw aanbod.
- 2dehands Particulieren kunnen adverteren
Filter voor kopers Zoek op huis te koop zonder makelaar
De algemene zoekertjessite, gratis en met veel particulieren. Er wordt vooraf niets nagekeken en de beschrijvingen zijn beknopt, dus beschouw wat er staat als aanleiding voor een gesprek.
- Facebookgroepen Particulieren kunnen adverteren
Filter voor kopers Zoek op de naam van de gemeente samen met te koop
Veel Belgische eigenaars polsen eerst hier voor ze betalen voor een zoekertje. De moeite om lid te worden van de twee of drie groepen van de gemeenten die u op het oog heeft.
Om hoeveel woningen het werkelijk gaat
Het cijfer dat u zult tegenkomen, dat 15 tot 20 procent van de Belgische woningen onderhands wordt verkocht, komt van bedrijven die zoekertjespakketten aan particulieren verkopen en niet van een statistiekbureau. Beschouw het als reclame tot iemand de berekening publiceert. Wat wel vaststaat is dat de zoekertjes van particulieren hier tussen die van de kantoren staan, dus u bent aan het filteren en niet aan het speuren.
Registratierechten bij aankoop van een woning
Dit is de grootste post die een Belgische koper betaalt en ze wordt per gewest bepaald, niet federaal. Vlaanderen rekent 2 procent voor een enige eigen woning tegenover 12 procent standaard, en vanaf 2026 moet u er een aaneengesloten jaar ingeschreven blijven om dat tarief te behouden. Wallonië rekent 3 procent voor een eerste en enige gezinswoning, met de eerste € 25.000 vrijgesteld. Brussel houdt 12,5 procent aan maar stelt de eerste € 200.000 vrij, goed voor maximaal € 25.000, op voorwaarde dat u er binnen de twee jaar gaat wonen en er vijf jaar blijft. Reken uw eigen bedrag uit voor u een bod doet: het verschil tussen de gewesten is groter dan wat u ooit van de prijs zult afpingelen.
Van kracht sinds januari 2025, met de Vlaamse woonplaatsvoorwaarde vanaf 2026. Lees de wettekst
Kopen, stap voor stap
-
Bereken eerst uw registratierechten
Vlaanderen, Brussel en Wallonië zijn drie verschillende stelsels en op dezelfde prijs scheelt dat tienduizenden euro's. Zoek uit welk tarief voor u geldt voor u begint te kijken, niet nadat u een bod heeft gedaan.
-
Zoek op de sites en kijk daarna wie er adverteert
Immoweb en Zimmo tonen beide soorten verkopers door elkaar. Open het zoekertje en kijk of de contactgegevens van een kantoor of van de eigenaar zijn. Neem 2dehands en de lokale Facebookgroepen erbij voor wat nooit op een site belandt.
-
Vraag de attesten op voor u een tweede keer gaat kijken
Een Belgische verkoper moet over een EPC beschikken, over een keuring van de elektrische installatie, en in Vlaanderen ook over een bodemattest en een asbestattest. Een particulier heeft dat vaak nog niet geregeld. Dat is geen alarmsignaal, maar het zegt u wel hoe ver hij werkelijk staat.
-
Stel uw eigen notaris aan voor u iets ondertekent
Het kost niets extra en het betekent dat er iemand het dossier voor u leest in plaats van voor de verkoper. Bezorg hem het ontwerp van compromis voor u tekent.
-
Beschouw het compromis als de verkoop, want dat is het
Het compromis bindt beide partijen. De notariële akte vier maanden later is de formaliteit. Elke voorwaarde die u wilt, over financiering of over een expertise, staat er op dat moment in of helemaal niet.
-
Betaal de rechten binnen de vier maanden
De registratierechten zijn verschuldigd binnen vier maanden na het compromis en de notaris regelt dat met de middelen die u overmaakt. Te laat is duur.
Controleer dit voordat er geld overgaat
- In welk gewest de woning ligt, en welk tarief registratierechten voor u van toepassing is
- Het EPC en de score erop, die ook bepaalt welke renovatieverplichting u overneemt
- Het keuringsverslag van de elektrische installatie, en wat een negatief verslag u gaat kosten
- In Vlaanderen het bodemattest en het asbestattest, allebei nodig voor de verkoop rond kan
- De stedenbouwkundige inlichtingen: vergunningen voor alles wat gebouwd of verbouwd is, en of het pand in overstromingsgevoelig gebied ligt
- Bij een appartement de rekeningen van de syndicus, het reservefonds en werken waarover de algemene vergadering al beslist heeft
Veelgestelde vragen
Mogen particulieren op Immoweb adverteren?
Ja, tegen betaling van een pakket. Daarin verschilt België van Nederland, waar Funda alleen aangesloten makelaars toelaat. Hier staan de zoekertjes van particulieren gewoon tussen de rest, dus het werk zit hem in het opmerken en niet in het zoeken naar een aparte site.
Betaal ik als koper het ereloon van de makelaar?
Nee. De verkoper is het verschuldigd, rond 3 à 3,5 procent plus btw, en het zit verrekend in wat hij vraagt. Is er geen kantoor bij betrokken, dan bestaat die kost gewoon niet, en dat is wat u ruimte geeft om te onderhandelen.
Moet ik een eigen notaris nemen?
Doen. Zeker bij een aankoop van een particulier. Twee notarissen kosten in België evenveel als één omdat ze het wettelijke ereloon onder elkaar verdelen, dus door er geen te nemen bespaart u niets en leunt u op die van de verkoper.
Is het compromis bindend?
Ja. Zodra het getekend is, is de koop gesloten, en de notariële akte een viertal maanden later maakt het rond. Teken er dus geen in de veronderstelling dat u er nog op kunt terugkomen, en zet uw opschortende voorwaarde over de lening er vooraf in.
Hoeveel registratierechten ga ik werkelijk betalen?
Dat hangt af van het gewest en van de vraag of het uw enige woning is. Vlaanderen 2 procent voor een enige eigen woning tegenover 12 procent, Wallonië 3 procent voor een eerste gezinswoning met de eerste € 25.000 vrij, Brussel 12,5 procent met de eerste € 200.000 vrijgesteld als u er vijf jaar blijft wonen. Op een woning van € 350.000 weegt dat verschil zwaarder dan elke prijsonderhandeling die u waarschijnlijk wint.
Bronnen
Every legal, tax, and process claim on this page traces to one of these. We re-check them on a schedule and date the page when anything changes.
- Registratierechten per gewestFednot, de Belgische notarissen · notaris.be
- Registratierechten Vlaanderen 2026: regels, tarieven en voorwaardenHillewaere Vastgoed · hillewaere-vastgoed.be
- Registratierechten 2026: Wallonië, Brussel, VlaanderenHousing Service · housing-service.be
- Huizen en appartementen te koop in BelgiëImmoweb · immoweb.be