Acheter une maison à un particulier en Belgique

• Anyone.com Mis en vente par le propriétaire

  Des biens mis en vente par leurs propriétaires eux-mêmes, en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre. Vous traitez directement avec le propriétaire et vous convenez du prix entre vous, avant que le moindre notaire ne rédige quoi que ce soit. Aucun honoraire d'agence n'est intégré à ce qu'on vous demande.

  Plus de 31 millions d'annonces actives dans 31 marchés, agences et particuliers réunis. Immoweb propose les deux à la fois, sans moyen de les distinguer, et compte environ 83 000 maisons et appartements à vendre dans tout le pays.

  Voir les propriétés vendues par leur propriétaire ↗
• Immoweb Les propriétaires peuvent publier une annonce, moyennant des frais

  Filtre pour l'acheteur Les filtres portent sur la localisation, le prix, le type et le PEB, pas sur le vendeur : regardez qui est l'annonceur sur l'annonce elle-même

  Le portail dominant en Belgique, et un propriétaire peut y publier directement moyennant un forfait. Cela rend la Belgique inhabituelle en Europe : les annonces de particuliers apparaissent dans les mêmes résultats que celles des agences au lieu d'en être exclues. Presque aucun acheteur ne pense à vérifier qui se trouve derrière une annonce, et c'est exactement là qu'est l'occasion.

• Logic-Immo Les propriétaires peuvent publier une annonce, moyennant des frais

  Filtre pour l'acheteur Vérifiez l'annonceur sur chaque annonce

  Second portail bien implanté du côté francophone, avec des annonces d'agences et de particuliers. Les vendeurs publient souvent sur Immoweb et ici, donc attendez-vous à des doublons plutôt qu'à de nouveaux biens.

• 2ememain Les propriétaires peuvent publier une annonce

  Filtre pour l'acheteur Cherchez maison à vendre sans agence

  Le site de petites annonces généraliste, gratuit et largement occupé par des particuliers. Rien n'est vérifié avant publication et les descriptions restent sommaires : prenez ce que vous lisez comme le point de départ d'une conversation.

• Groupes Facebook Les propriétaires peuvent publier une annonce

  Filtre pour l'acheteur Cherchez le nom de la commune avec à vendre

  Beaucoup de propriétaires belges tâtent le terrain ici avant de payer une annonce. Cela vaut la peine de rejoindre les deux ou trois groupes couvrant les communes qui vous intéressent.

1. Calculez d'abord vos droits d'enregistrement

   La Wallonie, Bruxelles et la Flandre sont trois régimes distincts, et sur un même prix l'écart se compte en dizaines de milliers d'euros. Déterminez le taux auquel vous avez droit avant de commencer à visiter, pas après avoir fait une offre.

2. Cherchez sur les portails, puis regardez qui annonce

   Immoweb et Logic-Immo mélangent les deux types de vendeurs dans les mêmes résultats. Ouvrez l'annonce et voyez si le contact est une agence ou le propriétaire. Ajoutez 2ememain et les groupes Facebook locaux pour ce qui n'atteint jamais un portail.

3. Demandez les attestations avant la deuxième visite

   Un vendeur belge doit disposer d'un certificat PEB et d'un contrôle de l'installation électrique, et selon la région d'une information sur l'état du sol. Un particulier ne les a souvent pas encore réunis. Ce n'est pas un signal d'alarme, mais cela vous dit où il en est réellement.

4. Désignez votre notaire avant de signer quoi que ce soit

   Cela ne coûte rien de plus et cela signifie que quelqu'un lit le dossier pour vous et non pour le vendeur. Envoyez-lui le projet de compromis avant de le signer.

5. Considérez le compromis comme la vente, parce qu'il l'est

   Le compromis lie les deux parties. L'acte authentique, quatre mois plus tard, n'est que la formalité. Toute condition suspensive que vous voulez, sur le financement ou sur une expertise, s'écrit à ce moment-là ou jamais.

6. Payez les droits dans les quatre mois

   Les droits d'enregistrement sont dus dans les quatre mois du compromis, et le notaire s'en charge avec les fonds que vous lui versez. Le retard coûte cher.

• La région où se situe le bien, et le taux exact de droits d'enregistrement auquel vous avez droit
• Le certificat PEB et son score, qui détermine aussi les obligations de rénovation que vous reprenez
• Le rapport de contrôle de l'installation électrique, et ce que coûtera la mise en conformité s'il est négatif
• L'information sur l'état du sol exigée dans votre région, et ce qu'elle révèle d'une éventuelle pollution
• Les renseignements urbanistiques : permis pour tout ce qui a été construit ou transformé, et situation en zone inondable
• Pour un appartement, les comptes du syndic, le fonds de réserve et les travaux déjà votés en assemblée générale

Questions fréquentes

Les particuliers peuvent-ils publier sur Immoweb ?

Oui, moyennant une formule payante. C'est ce qui distingue la Belgique des Pays-Bas, où Funda n'accepte que les agents affiliés. Ici les annonces de particuliers figurent dans les mêmes résultats, donc l'effort consiste à les repérer plutôt qu'à trouver un site séparé.

Est-ce que je paie les honoraires de l'agence en tant qu'acheteur ?

Non. Le vendeur les doit, autour de 3 à 3,5 % plus TVA, et ils sont répercutés dans son prix. Sans agence, ce coût n'existe simplement pas, et c'est ce qui vous donne de la marge pour négocier.

Dois-je prendre mon propre notaire ?

Oui, surtout pour un achat à un particulier. Deux notaires coûtent en Belgique le même prix qu'un seul, puisqu'ils se répartissent l'honoraire légal. Y renoncer ne vous fait rien économiser et vous laisse dépendre de celui du vendeur.

Le compromis est-il contraignant ?

Oui. Une fois signé, la vente est faite, et l'acte authentique quelque quatre mois plus tard la parachève. Ne le signez donc pas en pensant pouvoir revenir en arrière, et inscrivez votre condition suspensive de financement avant de signer.

Combien vais-je réellement payer en droits d'enregistrement ?

Cela dépend de la région et du fait qu'il s'agisse ou non de votre unique habitation. Wallonie 3 % pour une première habitation familiale avec les premiers 25 000 € exonérés, Bruxelles 12,5 % avec les premiers 200 000 € exonérés si vous y habitez cinq ans, Flandre 2 % pour une habitation propre et unique. Sur un bien à 350 000 €, cet écart pèse plus lourd que toute négociation de prix que vous êtes susceptible de gagner.

Sources

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1. Droits d'enregistrement par régionFednot, les notaires de Belgique · notaire.be
2. Registratierechten 2026 : Wallonie, Bruxelles, FlandreHousing Service · housing-service.be
3. Maisons et appartements à vendre en BelgiqueImmoweb · immoweb.be
4. Petites annonces immobilières entre particuliers2ememain · 2ememain.be

Révisé le September 10, 2026