Een huis kopen zonder makelaar

• Anyone.com Aangeboden door de eigenaar

  Woningen die door de eigenaar zelf zijn aangeboden, precies wat Funda u niet laat zien. U benadert de eigenaar rechtstreeks en maakt samen afspraken over de prijs. De notaris regelt de overdracht daarna zoals altijd.

  Ruim 31 miljoen actieve advertenties in 31 markten, van makelaars én particulieren. Funda heeft uitsluitend zoekertjes van aangesloten makelaars, en Funda zette de Nederlandse voorraad in zijn eigen kwartaalupdate over Q2 2026 op ruim 111.000 woningen.

  Bekijk woningen van eigenaren ↗
• Funda Alleen makelaars

  Filter voor kopers Niet van toepassing: particulieren staan er niet op

  Funda is opgericht door de NVM, de vereniging van makelaars, en neemt uitsluitend advertenties van aangesloten kantoren. Een particulier komt er niet op. Zoekt u alleen op Funda, dan ziet u geen enkele woning die zonder makelaar wordt verkocht, hoe u ook filtert.

• Marktplaats Particulieren kunnen adverteren

  Filter voor kopers De rubriek Huizen te koop, die vrijwel geheel door particulieren wordt gevuld

  Gratis en voor iedereen toegankelijk, en daarmee de belangrijkste plek waar een Nederlandse eigenaar adverteert die geen makelaar inschakelt. Het aanbod is klein vergeleken met Funda en de advertenties zijn summier, dus beoordeel ze op de foto's en het adres in plaats van op de tekst.

• Jaap en Huizenzoeker Particulieren kunnen adverteren

  Filter voor kopers Geen apart filter, en een groot deel van het aanbod komt elders vandaan

  Verzamelsites die aanbod uit de hele markt binnenhalen en daarnaast enkele rechtstreekse advertenties toelaten. Handig als tweede net, al heeft u het meeste er al op Funda voorbij zien komen.

• Facebook en lokale groepen Particulieren kunnen adverteren

  Filter voor kopers Zoek op de naam van de gemeente of de wijk in combinatie met te koop

  Veel eigenaren beginnen hier, zeker buiten de Randstad en bij woningen die binnen een familie of een straat van eigenaar wisselen. Er wordt niets gecontroleerd en er hangen geen certificaten aan.

1. Blijf op Funda zoeken en zet de rest ernaast

   Verreweg het meeste aanbod staat daar nog steeds. Het gaat er niet om dat u Funda loslaat, maar dat u het niet langer voor de hele markt aanziet. Zet een zoekopdracht klaar op Marktplaats en loop wekelijks de lokale Facebookgroepen langs.

2. Regel uw financiering voordat u gaat kijken

   Er wordt hier snel verkocht, en bij een particuliere verkoper zit er geen makelaar tussen die de belangstelling filtert. Wie al weet wat hij kan lenen, staat voor op kopers die dat nog moeten uitzoeken.

3. Laat een bouwkundige keuring doen

   Dat is hier gebruikelijk en kost een paar honderd euro. Zonder verkoopmakelaar die u iets over het dak of de fundering kan vertellen, komen de antwoorden hiervandaan.

4. Zet uw voorwaarden in de koopakte

   Financiering en de uitkomst van de keuring horen er als ontbindende voorwaarden in te staan, met datums erbij. Een particuliere verkoper werkt vaak met een modelcontract; laat uw notaris ernaar kijken voordat u tekent.

5. Gebruik de drie dagen

   De wettelijke bedenktijd begint de dag nadat u de getekende akte heeft ontvangen. Besteed die aan het contract en de eigendomssituatie, niet aan twijfel over de keuken.

6. Teken bij de notaris

   Die regelt de overdrachtsbelasting, lost een bestaande hypotheek op de woning af, schrijft de akte in bij het Kadaster en betaalt de verkoper. Daar wisselen ook de sleutels.

• Het energielabel, dat verplicht is bij verkoop en steeds meer bepaalt wat een geldverstrekker wil financieren
• Welk tarief overdrachtsbelasting voor u geldt: 2 procent voor een eigen woning, de startersvrijstelling als u onder de 35 bent en onder de jaarlijks geïndexeerde grens blijft, of het veel hogere tarief als u er niet zelf gaat wonen
• Erfpacht, vooral in Amsterdam: is de canon eeuwigdurend afgekocht, en wat gebeurt er bij de eerstvolgende herziening
• Bij een appartementsrecht de VvE: het saldo van het reservefonds, de maandelijkse bijdrage en al besloten onderhoud
• De gegevens bij het Kadaster: wie staat er als eigenaar geregistreerd, welke hypotheken staan er nog en zijn er erfdienstbaarheden
• Funderingsproblematiek in het westen van het land, waar houten palen onder oudere woningen een bekend en kostbaar risico vormen

Veelgestelde vragen

Waarom staan huizen van particulieren niet op Funda?

Omdat Funda alleen advertenties van aangesloten makelaars accepteert. De site is opgezet door de NVM, de branchevereniging van makelaars zelf. Een particulier komt er alleen op door een internetmakelaar te betalen die de advertentie voor hem plaatst.

Heb ik een makelaar nodig om een huis te kopen?

Nee. U heeft een notaris nodig, want de overdracht moet bij notariële akte en wordt ingeschreven bij het Kadaster. Een aankoopmakelaar is een dienst die u voor uzelf inkoopt, geen eis van de transactie.

Kan ik na ondertekening echt nog terug?

Ja, binnen drie dagen na ontvangst van de getekende koopakte, zonder reden en zonder boete. Dat recht heeft alleen de particuliere koper. Het is kort, dus zorg dat degene die het contract moet lezen al klaarstaat voordat u tekent.

Is kopen zonder makelaar goedkoper?

Niet op de courtage, want die betaalt de verkoper en die is hier sowieso laag. Het argument is toegang tot woningen die Funda nooit halen, en rechtstreeks zaken doen met de eigenaar in plaats van met iemand wiens opdracht is er de hoogste prijs uit te halen.

Waar adverteren particuliere verkopers dan wel?

Eerst op Marktplaats, dan in lokale Facebookgroepen, daarna op de verzamelsites. Een deel betaalt uiteindelijk toch een internetmakelaar om op Funda te komen, dus een woning die particulier begint kan weken later alsnog daar opduiken voor dezelfde prijs.

Bronnen

Every legal, tax, and process claim on this page traces to one of these. We re-check them on a schedule and date the page when anything changes.

1. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 2: schriftelijkheidsvereiste en bedenktijdOverheid.nl · wetten.overheid.nl
2. Huizen te koop, aanbod van particulierenMarktplaats · marktplaats.nl
3. Overdrachtsbelasting en de startersvrijstellingBelastingdienst · belastingdienst.nl
4. Eigendomsinformatie en hypotheekgegevensKadaster · kadaster.nl

Gecontroleerd op September 10, 2026