Kupnja nekretnine bez agencije

• Anyone.com Oglasio vlasnik

  Nekretnine koje oglašavaju sami vlasnici, dakle bez agencije u sredini i bez ugovora koji vam netko može podmetnuti na razgledavanju. Cijenu dogovarate s vlasnikom, a ovjera potpisa i upis u zemljišne knjige teku jednako kao i inače.

  Više od 31 milijun aktivnih oglasa na 31 tržišta, agencijskih i vlasničkih. Njuškalo ima pretežno oglase agencija, jer privatni prodavatelji plaćaju po oglasu.

  Pogledajte nekretnine od vlasnika ↗
• Njuškalo Vlasnici mogu oglašavati uz naknadu

  Filtar za kupca Provjerite oglašivača na svakom oglasu, jer agencije ovdje objavljuju u velikim količinama

  Najveći hrvatski oglasnik, na kojem privatni prodavatelj plaća paket ovisno o kategoriji i trajanju. Budući da se plaća, agencije kupuju oglase na veliko pa vidljivi omjer naginje agencijama. Zato provjerite tko stoji iza svakog oglasa umjesto da pretpostavljate.

• bezprovizije.hr Vlasnici mogu oglašavati

  Filtar za kupca Samo oglasi vlasnika, što je i cijela svrha stranice

  Portal posvećen izravnoj prodaji: svaki oglas dolazi od vlasnika ili osobe koju je ovlastio, bez duplikata i bez provizije za kupca. Malen u odnosu na Njuškalo, ali najučinkovitije mjesto ako želite raditi izravno.

• Index Oglasi Vlasnici mogu oglašavati

  Filtar za kupca Nema ga, a oglasi su neuređeni

  Objava je besplatna pa ima puno pravih oglasa vlasnika, ali i puno zastarjelih. Vrijedi provjeriti, vrijedi manje vjerovati, i svakako potvrdite da je ono što nađete još uvijek na prodaju.

• Crozilla Vlasnici mogu oglašavati uz naknadu

  Filtar za kupca Provjerite oglašivača

  Plaćeni oglasi s distribucijom prema kupcima u Njemačkoj, Austriji i Švicarskoj, uz jasnu napomenu da nisu agencija. Relevantno uglavnom na obali, gdje velik dio potražnje dolazi izvan Hrvatske.

1. Ne potpisujte ništa da biste vidjeli nekretninu

   Od srpnja 2026. posrednik vam ne smije uskratiti razgledavanje zato što ne želite postati njegov nalogodavac, niti vam smije naplatiti bez ugovora koji ste potpisali. Pročitajte što vam daju na razgledavanju, i ako je to ugovor o posredovanju, a ne zapisnik, ne morate ga potpisati.

2. Pretražujte bezprovizije uz Njuškalo

   Jedan je isključivo vlasnički i malen, drugi velik i pun agencija. Ne preklapaju se mnogo, pa koristite oba. Dodajte Index Oglase za besplatne oglase i Crozillu ako gledate na obali.

3. Izvadite izvadak iz zemljišnih knjiga prije kapare

   Pokazuje upisanog vlasnika, hipoteke i terete. Provjerite da je osoba koja prodaje ista ona koja je upisana, što kod naslijeđenih nekretnina na obali nije uvijek slučaj.

4. Provjerite je li objekt legalno izgrađen

   Zatražite uporabnu dozvolu ili dokumentaciju o legalizaciji. Bespravna gradnja je u Hrvatskoj česta, osobito uz more, i postaje vaš problem u trenutku kupnje.

5. Ovjerite potpis

   Potpis prodavatelja na ugovoru ili tabularnoj izjavi mora biti ovjeren, inače ne možete upisati vlasništvo. To je korak koji u praksi prenosi nekretninu, pa ga ne shvaćajte kao formalnost.

6. Računajte na porez od 3 posto

   Plaćate ga vi kao kupac, na tržišnu vrijednost, a porezna uprava može umjesto ugovorene cijene uzeti vlastitu procjenu. Ne plaća se na novogradnju kupljenu od investitora, gdje je u cijeni PDV.

• Izvadak iz zemljišnih knjiga: upisani vlasnik, hipoteke, tereti i eventualna zabilježba spora
• Ima li zgrada uporabnu dozvolu ili je prošla legalizaciju, osobito uz obalu
• Prodaju li svi suvlasnici, jer se naslijeđene nekretnine često drže u dijelovima među rodbinom
• Porez na promet od 3 posto na tržišnu vrijednost, i to da ga porezna uprava može utvrditi iznad ugovorene cijene
• Kod stana: suvlasnički dio, uplate pričuve i već dogovoreni radovi na zgradi
• Je li prodavatelj fizička osoba ili tvrtka, jer o tome ovisi plaća li se PDV ili porez na promet

Česta pitanja

Plaćaju li kupci u Hrvatskoj još uvijek proviziju agenciji?

Ne, osim ako na to sami ne pristanete. Od 7. srpnja 2026. posrednik ne smije naplatiti proviziju kupcu koji s njim nije sklopio ugovor o posredovanju. Prije toga bilo je uobičajeno da kupac plati 2 do 3 posto uvećano za PDV, odnosno oko 6.250 eura na stanu od 200.000.

Smije li mi agent uskratiti razgledavanje ako ne potpišem?

Ne. Isti zakon kaže da se zainteresiranoj osobi ne smije uskratiti razgledavanje samo zato što ne želi postati nalogodavac. Potvrda o razgledavanju nije ugovor o posredovanju i ne obvezuje vas ni na što.

Gdje vlasnici oglašavaju izravno?

bezprovizije.hr je po svojoj naravi isključivo vlasnički. Njuškalo je najveće, ali se plaća pa agencije objavljuju na veliko i morate provjeravati svakog oglašivača. Index Oglasi su besplatni i neuređeni, a Crozilla je važna uglavnom za obalu i strane kupce.

Treba li mi javni bilježnik?

Ne za punu javnobilježničku ispravu, koju Hrvatska ne traži. Treba vam ovjera potpisa prodavatelja, bez koje zemljišnoknjižni odjel neće upisati vaše vlasništvo. Prijedlog za upis uz to podnosi odvjetnik ili bilježnik.

Što kupac plaća osim cijene?

Porez na promet nekretnina od 3 posto tržišne vrijednosti, osim ako kupujete novogradnju od investitora, gdje se umjesto toga plaća PDV. Dodajte ovjeru kod bilježnika, troškove upisa i odvjetnika. Porez se utvrđuje na tržišnu vrijednost, koju porezna uprava može odrediti iznad plaćenog iznosa.

Izvori

Every legal, tax, and process claim on this page traces to one of these. We re-check them on a schedule and date the page when anything changes.

1. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/2026Narodne novine · narodne-novine.nn.hr
2. Porez na promet nekretninaPorezna uprava · porezna-uprava.gov.hr
3. Nekretnine izravno od vlasnikaBezProvizije.hr · bezprovizije.hr
4. Kupoprodajni ugovor i tabularna izjavaNest24 · nest24.hr

Provjereno September 10, 2026