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Acheter une maison sans agence
PAP et Leboncoin diffusent des annonces entre particuliers depuis des décennies, et depuis 2023 SeLoger les accepte gratuitement aussi.
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Où les particuliers mettent leur bien en vente
- Anyone.com Mis en vente par le propriétaire
Des biens mis en vente par leurs propriétaires, sans honoraires dans le prix ni dans l'assiette sur laquelle vos droits de mutation sont calculés. Vous traitez avec le propriétaire, vous convenez du prix ensemble, et le notaire rédige l'acte comme toujours.
Plus de 31 millions d'annonces actives dans 31 marchés, agences et particuliers réunis. SeLoger propose les deux à la fois, mélangées dans les résultats.
Voir les propriétés vendues par leur propriétaire ↗ - PAP.fr Les propriétaires peuvent publier une annonce
Filtre pour l'acheteur Inutile : le site ne diffuse que des annonces de particuliers, aucune agence
L'institution de la vente entre particuliers, et la recherche la plus simple de cette liste puisqu'il n'y a rien à écarter. Si vous voulez ne traiter qu'avec des propriétaires, c'est ici que l'on commence et souvent que l'on finit.
- Leboncoin Les propriétaires peuvent publier une annonce
Filtre pour l'acheteur Un réglage sur le type de vendeur, et les annonces professionnelles portent la mention Vendeur professionnel
Le plus gros volume d'annonces de particuliers en France, mêlé aux annonces d'agences. La mention professionnelle est le repère à chercher. La couverture est meilleure hors des grandes villes, où beaucoup de vendeurs essaient d'abord ici.
- SeLoger Les propriétaires peuvent publier une annonce
Filtre pour l'acheteur Regardez qui dépose l'annonce sur l'annonce elle-même
Cela a changé en 2023 et beaucoup de conseils n'ont pas suivi : SeLoger s'est ouvert aux particuliers et le dépôt d'une annonce de vente y est gratuit pour eux. Des sites qui vendent des formules de diffusion payantes continuent d'affirmer le contraire, ce qui est faux et bon à savoir avant de payer qui que ce soit.
- Bien'ici Professionnels uniquement
Filtre pour l'acheteur Rien à filtrer : toutes les annonces viennent de professionnels
Fondé par les fédérations de professionnels et fermé aux particuliers. Utile pour voir le marché des agences, inutile pour trouver un propriétaire avec qui traiter directement.
Combien de propriétés cela représente vraiment
La France fait partie des marchés où chercher entre particuliers est le plus simple : PAP est exclusivement particulier, Leboncoin concentre le volume et SeLoger accepte désormais les annonces gratuitement. Ce sur quoi il ne faut pas compter, ce sont les chiffres qui circulent sur la part des ventes de particulier à particulier : ils varient énormément et aucun n'est sourcé. Jugez l'offre sur ce que vous voyez dans votre secteur plutôt que sur un pourcentage national.
Le délai de rétractation de dix jours, article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la remise du compromis signé, sans motif et sans indemnité. Le vendeur n'a pas de droit équivalent. Une deuxième chose à savoir si vous achetez entre particuliers et qu'on vous propose une promesse unilatérale plutôt qu'un compromis : l'article 1589-2 du Code civil frappe de nullité une promesse unilatérale de vente d'immeuble qui n'est ni notariée ni enregistrée dans les dix jours. Une promesse rédigée entre particuliers et rangée dans un tiroir ne vaut rien, et c'est ainsi que la plupart des ventes entre particuliers déraillent.
En vigueur depuis le Dix jours depuis le 8 août 2015. Lire la loi
Acheter, étape par étape
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Cherchez d'abord sur PAP, puis Leboncoin et SeLoger
PAP ne diffuse que des particuliers, il n'y a donc rien à écarter. Leboncoin a le volume, avec les annonces professionnelles signalées. SeLoger accepte désormais des particuliers, alors vérifiez le déposant plutôt que de présumer.
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Lisez la rédaction du mandat s'il y a une agence
Charge vendeur ou charge acquéreur décide si les honoraires entrent dans l'assiette de vos droits. Pour que la charge acquéreur produise son effet, le mandat doit le prévoir et l'acte doit distinguer le prix net des honoraires. S'il manque l'un des deux, tout le prix FAI est taxé.
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Signez un compromis plutôt qu'une promesse, si vous le pouvez
Le compromis engage les deux parties sous conditions. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, vous coûte une indemnité d'immobilisation d'environ dix pour cent, et elle est nulle si elle n'est ni notariée ni enregistrée dans les dix jours. Entre particuliers, le compromis est l'instrument le plus sûr.
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Écrivez vos conditions suspensives
Celle du prêt est la principale : montant, taux plafond et date butoir doivent y figurer. Ajoutez tout ce qui compte pour vous, une expertise, un certificat d'urbanisme, le règlement d'une question de bornage.
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Servez-vous des dix jours
Ils courent à partir du lendemain de la réception du compromis signé. Employez-les à faire lire le dossier par le notaire et à examiner les diagnostics, pas à revenir sur le jardin.
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Prévoyez les frais de notaire pour de vrai
Environ 7 à 8,5 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. L'essentiel est constitué de droits et non de la rémunération du notaire, et le taux départemental a augmenté dans la plus grande partie de la France depuis 2025, les primo-accédants d'une résidence principale étant écartés de cette hausse.
À vérifier avant de verser quoi que ce soit
- Le dossier de diagnostics techniques : plomb, amiante, termites, énergie, gaz, électricité et état des risques
- Le DPE, qui commande désormais la possibilité de louer et les obligations de rénovation que vous reprenez
- Le cadastre et le bornage, surtout en zone rurale, ainsi que toute servitude de passage
- En copropriété : le règlement, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée, le fonds de travaux et les impayés du vendeur
- L'urbanisme : les autorisations pour tout ce qui a été construit ou transformé, et le certificat d'urbanisme pour ce que vous projetez
- Si votre achat relève du taux départemental relevé, et si vous êtes primo-accédant d'une résidence principale
Questions fréquentes
Où les particuliers déposent-ils leurs annonces en France ?
Sur PAP, qui ne diffuse que des particuliers, et sur Leboncoin, qui concentre le plus gros volume mêlé aux agences. SeLoger accepte aussi les annonces de vente de particuliers gratuitement depuis 2023, ce que beaucoup de guides ignorent encore. Bien'ici ne les accepte pas du tout.
Charge vendeur ou charge acquéreur, cela change quelque chose ?
Oui, pour vos droits. Des honoraires à la charge de l'acquéreur sortent de l'assiette des droits de mutation, qui portent alors sur le seul prix net. À la charge du vendeur, ils y entrent. Sur un achat de 300 000 € avec 15 000 € d'honoraires, cela représente environ 950 €. Encore faut-il que le mandat le prévoie et que l'acte sépare les deux montants.
Le notaire est-il obligatoire si j'achète entre particuliers ?
Oui, toujours. L'acte authentique est requis pour que la mutation soit publiée : il n'existe donc aucune version d'une vente française sans notaire. Ses vérifications, la publication et la perception des droits se déroulent exactement de la même manière.
Puis-je revenir sur ma décision après avoir signé ?
Dans les dix jours suivant la réception du compromis signé, oui, sans motif ni pénalité. Ce droit vous appartient et non au vendeur. Il est de dix jours et non de sept depuis août 2015.
On me propose une promesse de vente. Est-ce sans risque ?
Soyez prudent. Une promesse unilatérale de vente d'immeuble est nulle si elle n'est pas passée devant notaire ou enregistrée dans les dix jours de son acceptation, et elle n'engage que le vendeur tout en vous coûtant une indemnité d'immobilisation. Entre particuliers, le compromis est en général préférable.
Sources
Every legal, tax, and process claim on this page traces to one of these. We re-check them on a schedule and date the page when anything changes.
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 : rétractation de dix joursLégifrance · legifrance.gouv.fr
- Code civil, article 1589-2 : forme de la promesse de venteLégifrance · legifrance.gouv.fr
- Assiette des droits de mutation et commission d'agenceBulletin officiel des finances publiques · bofip.impots.gouv.fr
- Mettre en vente un bien immobilier en directSeLoger · edito.seloger.com
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