Köpa
Köpa hus utan mäklare
Hemnet och Booli tar bara emot annonser från registrerade mäklare, och sedan Blocket slutade med bostäder till salu i slutet av 2025 finns ingen stor svensk sajt kvar att leta privatförsäljningar på.
Svenska
Var privatpersoner lägger ut sin bostad
- Anyone.com Säljs av ägaren
Bostäder som ägarna själva lagt ut, vilket väger tyngre i Sverige nu än förut eftersom de stora sajterna inte tar emot dem alls. Du gör upp direkt med ägaren, och sedan skriver ni köpekontraktet så som lagen kräver.
Över 31 miljoner aktiva annonser i 31 marknader, både mäklares och privatpersoners. Hemnet har enbart annonser från registrerade mäklare.
Se bostäder som säljs av ägaren ↗ - Hemnet Endast mäklare
Filter för köpare Ingenting att filtrera: här finns inga privatannonser
För att publicera krävs en registrerad fastighetsmäklare, och i praktiken ett mäklarsystem kopplat mot Hemnet. En privatperson kommer inte in till något pris. Eftersom nästan varje svensk köpare börjar och slutar på Hemnet är en bostad som säljs utan mäklare osynlig i den sökning i stort sett alla gör.
- Booli Endast mäklare
Filter för köpare Inget att filtrera, av samma skäl
Booli skriver det rakt ut i sina egna hjälptexter: privatpersoner kan inte lägga upp bostäder där. Tjänsten indexerar det mäklarna publicerar i stället för att ta emot annonser, och ärver därmed samma lucka som Hemnet i stället för att fylla den.
- Blocket Privatannonser borttagna
Filter för köpare Inget, kategorin finns inte längre
Det här är förändringen som de flesta guider missat. Blocket tog bort bostadskategorin i slutet av 2025 och flyttade bostadsverksamheten till Qasa, som hanterar uthyrning. Du kan inte längre annonsera en bostad till salu på Blocket, så råd som skickar dig dit är föråldrade.
- Hemstig, Boannons och Privatmäklaren Privatpersoner får annonsera
Filter för köpare Enbart privata säljare
De nischsajter som återstår. Små, och ingen av dem har Blockets räckvidd, men det är hit en svensk som säljer själv går i dag. Kolla var och en för sig, för det finns ingen tjänst som samlar dem.
- Facebook Marketplace och lokala grupper Privatpersoner får annonsera
Filter för köpare Sök på kommunens eller ortens namn tillsammans med till salu
Utan någon stor sajt öppen för privatpersoner är det här många svenska privatförsäljningar numera börjar. Inget är kontrollerat och det går inte att sortera på pris, så det blir långsamt arbete utan genvägar.
Hur många bostäder det faktiskt rör sig om
Sverige är nu den marknad vi täcker där det är svårast att alls bläddra bland privatförsäljningar, eftersom den enda stora sajten som hade dem har slutat. Kvar finns småsajter och sociala medier, så räkna med mer arbete och färre objekt än i nästan något annat land här. Till det kommer att säljarens besparing delvis äts upp av avdraget de går miste om, vilket gör förhandlingsutrymmet smalare än procentsatsen antyder.
Undersökningsplikten, jordabalken 4 kap. 19 §
Det här är det viktigaste en köpare i Sverige kan känna till, och det är hårdare än de flesta tror. Ett fel du borde ha upptäckt vid en tillräckligt noggrann undersökning kan du aldrig åberopa. Hur långt plikten sträcker sig följer objektet: ett äldre eller synbart slitet hus höjer kraven, och varje tecken på problem, en fuktlukt eller en udda reparation, utvidgar plikten till att gå vidare och titta. Den når kryputrymmen, vindar och bakom luckor som går att öppna. Det finns ingen befintligt skick-regel som skyddar dig här. Slutsatsen är enkel: pengarna du sparar på att inte betala en mäklare hör hemma i en besiktning som du själv beställer, före kontraktet. En besiktning som säljaren beställt befriar dig inte från plikten.
Gäller sedan Jordabalken, SFS 1970:994. Läs lagtexten
Att köpa, steg för steg
-
Fortsätt bevaka Hemnet och sök på privatsajterna vid sidan av
Hemnet har fortfarande nästan allt som är till salu, så att lämna det är inget alternativ. Lägg till Hemstig, Boannons och Privatmäklaren, och gå med i de lokala Facebookgrupperna för kommunen du vill bo i. Ingen av dem hämtar från någon annan.
-
Beställ en egen besiktning innan du skriver på
Inte säljarens. Med tanke på hur undersökningsplikten fungerar är det här det mest värdefulla du betalar för, och det kostar en bråkdel av arvodet ingen tar ut. Följ med och fråga besiktningsmannen vad hen inte kan se.
-
Utgå från att bud inte binder någon
Budgivning binder ingen part i Sverige, inte ens skriftligt, och säljaren får sälja till vem som helst till vilket pris som helst. Ingen kan kräva något förrän köpekontraktet är påskrivet. Vid en privatförsäljning finns dessutom ingen mäklare som för budlista, så be att få läget skriftligt.
-
Få formen rätt i köpekontraktet
Fastighetsbeteckning, pris, uttrycklig överlåtelseförklaring och båda underskrifterna. Fattas något faller allt. Använder ni en mall, låt en jurist läsa den en gång; det är en liten kostnad mot ett köp som annars juridiskt inte finns.
-
Räkna på lagfart och pantbrev innan du bjuder
Stämpelskatten på lagfarten är 1,5 procent för en privatperson plus 825 kr, och nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet plus 375 kr styck. Befintliga pantbrev följer med fastigheten, så du betalar bara på mellanskillnaden, och den skillnaden kan vara tiotusentals kronor.
-
Sök lagfart inom tre månader
Fristen räknas från förvärvshandlingen. Att missa den upphäver inte köpet, men det ger ett föreläggande från Lantmäteriet och kostnader du kunde ha undvikit.
Kontrollera detta innan några pengar byter händer
- Om du köper en fastighet eller en bostadsrätt, eftersom en bostadsrätt varken ger lagfart, stämpelskatt eller pantbrev
- Vilka pantbrev som redan finns i fastigheten och hur mycket ny stämpelskatt du faktiskt får betala
- Din egen besiktning, beställd före kontraktet och med utlåtandet ställt till dig
- För en bostadsrätt: föreningens ekonomi, skulden per kvadratmeter, månadsavgiften och om du godkänns som medlem
- Taxeringsvärdet, eftersom stämpelskatten tas ut på det eller på priset, det högre av dem
- Om säljaren har en dolda fel-försäkring, vilket de vid en privatförsäljning ofta inte har
Vanliga frågor
Går det fortfarande att hitta privata husförsäljningar på Blocket?
Nej. Blocket tog bort bostadskategorin i slutet av 2025 och flyttade bostadsverksamheten till Qasa, som sysslar med uthyrning. Guider som fortfarande skickar dig dit är föråldrade. Kvar finns småsajterna för privatförsäljning och Facebook.
Varför finns inga privatsäljare på Hemnet?
Hemnet tar bara emot annonser från registrerade fastighetsmäklare, och att publicera kräver i praktiken ett mäklarsystem kopplat mot sajten. Booli skriver rakt ut att privatpersoner inte kan lägga upp bostäder där heller. Tillsammans stänger det ute den som säljer själv från större delen av marknaden.
Vad innebär undersökningsplikten och varför väger den så tungt?
Det är en lagstadgad plikt för köparen att undersöka. Det du borde ha hittat kan du inte åberopa i efterhand, och plikten vidgas ju äldre eller mer sliten bostaden ser ut. Därför betyder en egen besiktning mer i Sverige än nästan någon annanstans.
Behöver jag jurist eller notarie?
Varken eller krävs. Sverige har ingen notarie vid bostadsköp, och det är just därför formkraven bär hela vikten: fastighetsbeteckning, pris, överlåtelseförklaring och båda underskrifterna, annars är köpet ogiltigt.
Hur lång tid har jag om jag hittar ett dolt fel?
Tio år från tillträdet på en fastighet, men bara två på en bostadsrätt, som räknas som lös egendom. Du måste dessutom reklamera inom skälig tid från att du märkt felet, så skriv till säljaren så snart du misstänker något. Vid en privatförsäljning saknar säljaren ofta försäkring för dolda fel, vilket betyder att kravet riktas mot dem personligen.
Källor
Every legal, tax, and process claim on this page traces to one of these. We re-check them on a schedule and date the page when anything changes.
- Jordabalken 4 kap.: formkrav, undersökningsplikt och dolda felLagen.nu · lagen.nu
- Stämpelskatt och avgifter: lagfart och pantbrevLantmäteriet · lantmateriet.se
- Kan privatpersoner lägga upp bostadsannonser på BooliBooli · booli.se
- Budgivning: vad som binder och vad som inte gör detFastighetsmäklarinspektionen · fmi.se