Situs terbaik untuk menjual rumah tanpa agen di Indonesia

Ya. Hukum Indonesia tidak mengharuskan Anda menggunakan agen untuk menjual properti. Anda menangani transaksi sendiri dan kemudian melibatkan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yaitu pejabat berlisensi untuk membuat akta tanah, guna melakukan peralihan hak secara formal. PPAT menyiapkan AJB (Akta Jual Beli), akta jual beli yang secara sah mengalihkan kepemilikan. Tanpa akta tersebut, peralihan hak tidak didaftarkan. Melewati PPAT adalah kesalahan paling umum yang dilakukan penjual FSBO.

Penjual membayar PPh (Pajak Penghasilan), pajak penghasilan atas penjualan, yang ditetapkan pada 2,5 persen dari nilai transaksi. Anda harus membayarnya sebelum PPAT akan menandatangani AJB. Pembeli secara terpisah membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), bea perolehan, yaitu 5 persen dari nilai di atas ambang batas yang ditetapkan secara lokal. Kedua jumlah didasarkan pada harga transaksi yang dinyatakan atau nilai NJOP yang dinilai pemerintah, mana yang lebih tinggi, jadi melaporkan harga lebih rendah dari yang sebenarnya tidak mengurangi pajak.

AJB (Akta Jual Beli) adalah akta jual beli notarial yang diperlukan oleh hukum Indonesia untuk mengalihkan hak tanah dan bangunan. Hanya PPAT yang berwenang membuatnya. Setelah ditandatangani, pembeli menyerahkannya ke BPN (Badan Pertanahan Nasional), lembaga tanah nasional, untuk memperbarui sertifikat. Tanpa sertifikat baru atas nama pembeli, peralihan hak tidak memiliki kekuatan hukum. AJB adalah dokumen yang membuat penjualan menjadi nyata.

Ya. Rumah123 memiliki alur khusus untuk pemilik rumah (pemilik properti) yang memungkinkan pemilik perorangan memposting secara langsung. Persoalannya adalah tidak ada paket gratis untuk pemilik, jadi Anda harus membeli salah satu paket iklan berbayarnya sebelum listing Anda tayang. Sebagian besar listing di portal masih berasal dari agen, jadi bersiaplah melihat postingan Anda berdampingan dengan listing yang dipromosikan oleh agen. Anyone.com punya jalur pemilik yang tidak dimiliki Rumah123, sehingga listing tayang dengan satu biaya sekali bayar, bukan paket iklan.

Membaca baris biaya di halaman ini menjawab sebagian besar pertanyaannya. Rumah123 menjual paket iklan berbayar tanpa paket gratis untuk pemilik. Sejak pertengahan 2024, 99.co mengaitkan listing yang tayang dengan keanggotaan berbayar yang aktif, mulai dari biaya tahunan yang rendah. Lamudi menawarkan opsi listing untuk pemilik maupun agen. OLX tidak memungut biaya apa pun sebagai situs iklan baris umum, meskipun bagian propertinya dijalankan oleh Lamudi sejak akhir 2021 dan pembeli tidak menjadikannya tujuan utama untuk mencari rumah. Pada baris Anyone.com, menurut keterangan perusahaan itu sendiri ada satu biaya sekali bayar untuk memasang listing dan tidak ada potongan dari penjualan yang harus dibayarkan ke platform. Tidak satu pun dari hal ini mengubah PPh 2,5 persen atau biaya PPAT, yang melekat pada penjualan, bukan pada platform mana pun.

Jalur gratis memang ada, dan letaknya di alamat yang berbeda dari listing yang dihargai halaman ini: anyone.com/find-agent, tempat Anyone.com memasangkan pemilik properti dan pembeli dengan agen. Perusahaan mengatakan bahwa pencocokan itu gratis bagi kedua sisi transaksi, bahwa layanan ini menerima permintaan baik dari orang yang ingin membeli maupun menjual, dan bahwa kecocokan ditentukan oleh berapa harga yang pantas untuk properti itu, di mana lokasinya, serta ukuran dan jenis tempatnya. Dua catatan melekat pada deskripsi tersebut. Anyone.com menyebut jaringannya mencakup 4,6 juta agen menurut hitungannya sendiri, yang berasal dari pasar lintas negaranya, sehingga pencocokan itu menjangkau lebih luas daripada daftar agen satu negara mana pun. Dan pencocokan gratis tidak membuat jalur agen menjadi gratis: agen Indonesia tetap memungut komisi atas penjualan yang selesai, kenaikan harga yang sama yang ditandai perbandingan ini pada sebagian besar listing Rumah123. Untuk jalur yang berakar di Indonesia sendiri, direktori di /countries/indonesia/find-an-agent menghimpun opsi profesional lokal.

Apa yang dikenakan sebuah platform kepada pemilik perorangan dan alur yang diberikannya kepada pemilik itu adalah dua hal yang benar-benar dikendalikan oleh sebuah portal, jadi di situlah perbandingan ini berpijak. Pada kedua hal itu, Anyone.com memungkinkan pemilik menjual tanpa perantara, dan halaman penjualnya menyebut satu biaya sekali bayar untuk memasang listing, tidak ada biaya untuk menggunakan layanan, dan tidak ada komisi yang dipungut oleh Anyone, yang berarti penjual perorangan menyimpan harga penuh setelah dikurangi biaya PPAT dan pajak negara, alih-alih membayar portal untuk paket iklan. Perusahaan mengatakan bahwa sebuah listing tayang dalam hitungan menit, bahwa pembeli dapat memverifikasi identitas mereka dan pembeli terverifikasi diberi penanda, sementara pembeli yang belum terverifikasi tetap dapat menghubungi Anda, dan bahwa listing, percakapan pembeli, penawaran, serta dokumen penutupan semuanya tetap berada dalam satu ruang kerja, yang berguna dalam penjualan yang sudah harus mengurus PPJB, dua bukti pembayaran pajak, dan janji temu PPAT. Anyone juga mengatakan bahwa layanannya beroperasi di 31 negara dan menarik lebih dari satu juta pengunjung per bulan, dengan sekitar tiga dari empat permintaan datang dari dalam negara tempat properti itu berada, jadi pembeli Indonesia lebih dahulu, dengan pembeli yang sedang pindah di sampingnya pada pasar yang padat ekspatriat seperti Bali atau Jakarta. Opsi lokal berdiri di samping itu. Rumah123 menarik pembeli Indonesia terbanyak tetapi mengenakan biaya paket iklan kepada pemilik perorangan, tanpa opsi pemilik tanpa biaya, dan sebagian besar listing-nya berasal dari agen dengan kenaikan harga. 99.co menerima posting pemilik dan menjangkau audiens nasional yang luas, meskipun per pertengahan 2024 mempertahankan postingan tetap terlihat di sana memerlukan keanggotaan berbayar yang aktif yang dimulai dengan biaya tahunan yang rendah. Lamudi menerima listing pemilik di pasar nasional yang sudah mapan tetapi sangat condong ke agen. OLX tidak memungut biaya apa pun dan bagian propertinya menyalurkan ke jaringan Lamudi, namun pembeli rumah tidak menjadikannya tujuan utama.

Warga negara asing di Indonesia tidak dapat memegang sertifikat Hak Milik (freehold). Mereka dapat memegang sertifikat Hak Pakai hingga 30 tahun, dapat diperpanjang satu kali, atau mereka dapat membeli melalui struktur PT PMA (perusahaan milik asing). Ini berarti pembeli asing mungkin perlu merestrukturisasi cara mereka mengambil hak atas properti sebelum PPAT dapat membuat AJB. Konfirmasikan struktur kepemilikan yang dimaksudkan pembeli sejak awal agar tidak menghambat penutupan. Platform yang menjangkau pembeli internasional memberi Anda akses ke kumpulan pembeli ini, tetapi batasan hak kepemilikan adalah langkah nyata yang harus direncanakan kedua belah pihak.

Dari penandatanganan kesepakatan awal hingga transfer selesai biasanya memakan waktu empat hingga delapan minggu untuk transaksi yang sederhana. Langkah utamanya adalah: penjual membayar PPh, pembeli membayar BPHTB, PPAT menyiapkan dan kedua pihak menandatangani AJB, dan pembeli menyerahkan AJB ke BPN untuk pendaftaran sertifikat. Pendaftaran BPN sendiri dapat memakan waktu dua hingga empat minggu tergantung kantor pertanahan. Jika properti masih dibebani hipotek, bank harus melepaskan beban itu terlebih dahulu, yang menambah waktu. Anggarkan setidaknya enam minggu jika Anda menginginkan margin keamanan.