Acquisto
Comprare casa senza agenzia
Il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti, quindi chi compra paga circa il 3 per cento più IVA oltre al prezzo.
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Dove i privati mettono casa in vendita
- Anyone.com Messo in vendita dal proprietario
Case messe in vendita direttamente dai proprietari, cosa che in Italia pesa più che altrove: senza un mediatore nel mezzo, nessuno vanta una pretesa nemmeno sul suo lato dell'affare. Si accorda con il proprietario e il notaio fa il rogito come sempre.
Oltre 31 milioni di annunci attivi in 31 mercati, di agenzie e di privati. Immobiliare.it ha entrambe, senza modo di vedere solo i privati.
Vedi le case in vendita dai proprietari ↗ - Immobiliare.it I privati possono pubblicare
Filtro per chi compra Nessuno. Nelle risposte del sito gli utenti lo chiedono da anni
Il portale più grande accetta gli annunci dei privati ma non dà a chi cerca alcun modo di vedere solo quelli. Difficilmente è una dimenticanza: la società vende alle agenzie un servizio costruito esattamente su quei venditori, quindi gli annunci dei privati le rendono di più mescolati agli altri. Trovarli si può lo stesso, aprendo gli annunci e guardando chi è il contatto.
- Casa.it I privati possono pubblicare
Filtro per chi compra Da privati, con un indirizzo proprio che si può salvare città per città
È da qui che conviene partire. Il filtro esiste davvero, è gratuito ed è dentro l'indirizzo della pagina, quindi la ricerca solo-privati si salva nei preferiti e si riapre. Meno annunci di Immobiliare.it, ma poterli filtrare compensa parecchio.
- Idealista.it I privati possono pubblicare
Filtro per chi compra Un ordinamento da privati, che potrebbe mettere i privati in cima anziché mostrare solo loro
Vale la pena usarlo, con un'avvertenza: il parametro dietro a quella voce si chiama come un ordinamento, quindi controlli che i risultati escludano davvero le agenzie e non si limitino a metterle più in basso.
- Subito.it I privati possono pubblicare
Filtro per chi compra Nessun filtro: si scrive senza agenzia o privati nella casella di ricerca
Annunci generalisti, molti privati, organizzati male per questo scopo. Il rimedio che usano tutti è cercare per parola chiave, il che dice quanta richiesta ci sia di un filtro che nessuno ha costruito.
Di quante case si parla davvero
Gli annunci dei privati sono una fetta reale del mercato italiano, non una curiosità, ma sono sparsi su quattro portali con filtri disomogenei e il più grande non ne offre nessuno. Metta in conto di rifare la stessa ricerca in tre posti. Il vero limite però non è l'offerta, sono le carte: difformità edilizie e planimetrie catastali che non corrispondono alla casa sono frequenti, ed è lì che si blocca il mutuo.
Articolo 1755 del Codice Civile
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti che si sono avvalse della sua opera. Due conseguenze da conoscere prima di visitare qualsiasi cosa. La prima è che il suo 3 per cento è la regola, non una trattativa che ha perso. La seconda è quella su cui la gente inciampa: il diritto nasce dalla messa in contatto, non dalla firma. Se vede una casa tramite un'agenzia e poi prova a concludere direttamente con il proprietario, la provvigione resta dovuta, e l'agenzia ha un anno dal rogito per chiederla. Se vuole comprare da privato, deve trovare la casa da privato.
In vigore dal 1942, come interpretato dalla giurisprudenza consolidata della Cassazione. Leggi la norma
Comprare, passo per passo
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Se vuole comprarla da privato, la trovi da privato
È il passaggio che costa caro se sbagliato. Una volta che un'agenzia le ha fatto conoscere l'immobile, la provvigione è dovuta anche se poi conclude direttamente con il proprietario. Parta dalle pagine da privati di Casa.it e da Subito, non entrando in agenzia a dare un'occhiata.
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Chieda visura e planimetria catastale, e i titoli edilizi
Le servono la visura, la planimetria e i permessi per tutto ciò che è stato costruito o modificato. Le differenze tra planimetria e stato dei luoghi sono il motivo più comune per cui un acquisto in Italia si arena.
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Faccia guardare la casa da un geometra o un architetto
Poche centinaia di euro perché qualcuno verifichi che l'immobile corrisponda alle sue carte e quantifichi eventuali sanatorie. Su una vendita tra privati non c'è un'agenzia che abbia già fatto questo discorso al venditore.
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Usi il prezzo-valore
Comprando un'abitazione da una persona fisica può chiedere che l'imposta di registro si calcoli sulla rendita catastale invece che sul prezzo, e di norma è molto più bassa. Se il venditore è una società quell'opzione non esiste, quindi è un vantaggio concreto del comprare da privati. Lo dica al notaio.
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Registri il preliminare
Il preliminare si può firmare tra privati, ma registrarlo tramite il notaio protegge la caparra e le dà priorità se il venditore vendesse a un altro. Lo faccia, soprattutto se tra preliminare e rogito passa molto tempo.
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Chiuda con il rogito
Saldo, imposte e onorario del notaio si regolano lì, e l'atto viene trascritto. I soldi passano dal notaio, non direttamente al venditore.
Da verificare prima di versare qualunque somma
- Visura e planimetria catastale, e se corrispondono a quello che c'è davvero
- Permessi di costruire ed eventuali sanatorie per lavori fatti senza titolo, con il costo di regolarizzare quel che manca
- Il certificato di agibilità e l'APE, obbligatorio in vendita
- Ipoteche, pignoramenti e procedure esecutive trascritte sull'immobile
- Se l'imposta di registro sarà al 2 per cento come prima casa o al 9, e su quale base imponibile
- Per un appartamento, i conti del condominio, le morosità che seguono l'unità e i lavori già deliberati
Domande frequenti
In Italia la provvigione la paga davvero anche chi compra?
Sì. L'articolo 1755 del Codice Civile dà al mediatore diritto al compenso da entrambe le parti, e la Cassazione lo ha confermato più volte. Si aspetti dal 2 al 4 per cento più IVA al 22 dal suo lato, con il venditore che paga a parte.
Ho visto una casa con l'agenzia. Posso comprarla direttamente dal proprietario?
Non senza dover comunque la provvigione. Il diritto nasce dalla messa in contatto, e l'agenzia ha un anno dal rogito per farlo valere. È l'errore più costoso del mercato italiano, ed è il motivo per cui conviene trovare la casa da privato fin dall'inizio.
Dove posso filtrare solo le case da privati?
Su Casa.it, che ha pagine da privati per città salvabili nei preferiti. Idealista.it offre un ordinamento per privati, ma verifichi se esclude le agenzie o le mette soltanto più in basso. Immobiliare.it, il più grande, non offre nulla.
Serve il notaio anche senza agenzia?
Sì, ed è proprio questo il punto. Il notaio è un pubblico ufficiale che deve stipulare l'atto e risponde dei controlli che ci stanno dietro. Quella tutela non ha niente a che vedere con la presenza di un mediatore.
Che vantaggio dà il prezzo-valore?
Comprando un'abitazione da una persona fisica può chiedere che l'imposta di registro venga calcolata sul valore catastale anziché sul prezzo pagato, e il valore catastale è di solito molto più basso. Comprando da una società l'opzione non c'è, quindi l'acquisto tra privati può ridurle anche le imposte oltre alla provvigione.
Fonti
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- Codice Civile, articolo 1755: diritto alla provvigioneBrocardi · brocardi.it
- Case da privati in venditaCasa.it · casa.it
- Compravendita immobiliare tra privati senza agenziaFiscomania · fiscomania.com
- Imposte sull'acquisto della prima casa e meccanismo del prezzo-valoreAgenzia delle Entrate · agenziaentrate.gov.it