Compra
Comprar casa sin inmobiliaria
Los particulares sí están en Idealista, pero no hay filtro para verlos solo a ellos, así que toca distinguirlos anuncio por anuncio.
Español
Dónde publican los particulares su vivienda
- Anyone.com Lo vende su propietario
Viviendas publicadas por sus propios dueños y señaladas como tales, que es justo lo que Idealista no te deja filtrar. Tratas con el propietario, acordáis el precio entre vosotros y el notario levanta la escritura igual que en cualquier otra compraventa.
Más de 31 millones de anuncios activos en 31 mercados, de agencia y de particulares. Idealista tiene ambas cosas, sin filtro de anunciante en venta.
Ver viviendas de particulares ↗ - Idealista Los particulares pueden anunciarse
Filtro para quien compra Ninguno en la búsqueda de venta. El anuncio sí dice quién publica, así que se comprueba de uno en uno
El portal más grande de España admite anuncios gratuitos de particulares y luego no da a quien compra ninguna forma de aislarlos. Las viviendas están ahí, simplemente parecen iguales que el resto. Abre el anuncio y el recuadro de contacto te dice si tratas con una agencia o con un particular, y ese es el único método disponible.
- Fotocasa Los particulares pueden anunciarse
Filtro para quien compra Comprueba en cada anuncio quién lo publica
El segundo portal nacional, con una mezcla parecida de agencias y particulares. Los vendedores suelen publicar en los dos, así que úsalo como contraste más que como mercado aparte.
- Milanuncios Los particulares pueden anunciarse
Filtro para quien compra Sección de particulares, lo más parecido a un filtro real que hay en España
Anuncios generalistas, gratis y con mucho particular. Los anuncios traen menos detalle y ningún certificado, pero es donde publica primero quien ha decidido no pagar agencia.
- Grupos de Facebook y Wallapop Los particulares pueden anunciarse
Filtro para quien compra Busca el municipio o el barrio junto con se vende
Merece la pena sobre todo en costa y en pueblos, donde muchas ventas siguen empezando por el boca a boca y un cartel en la verja antes de llegar a ningún portal.
De cuántas viviendas hablamos en realidad
Los anuncios de particulares están dentro de los portales grandes y no en un mercado aparte, y el portal más grande no te deja aislarlos, así que la búsqueda es más lenta que en países con un filtro que funciona. Milanuncios es la excepción y por donde conviene empezar. El ahorro del vendedor es real, pero es suyo mientras no lo negocies, así que cuenta con pelearlo y no con verlo ya en el precio.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma
En una vivienda de segunda mano el impuesto lo paga quien compra, y el tipo lo pone cada comunidad, no el Estado. Se mueve grosso modo entre el 6 y el 10 por ciento según dónde compres, con reducciones en casi todas las comunidades para menores de cierta edad, familias numerosas y primera vivienda. Es de largo el mayor coste que asumes, así que averigua el tipo de tu comunidad y si te corresponde alguna reducción antes de decidir cuánto ofreces. La obra nueva funciona distinto: 10 por ciento de IVA más actos jurídicos documentados.
En vigor desde Tipos autonómicos, revisados por cada comunidad. Leer la norma
Comprar, paso a paso
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Calcula primero tu ITP
Es autonómico y se come todo lo demás. Mira el tipo de tu comunidad y si te corresponde uno reducido por edad, familia numerosa o primera vivienda. Dos precios idénticos en comunidades distintas pueden llevarse decenas de miles de euros de diferencia en impuestos.
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Saca el NIE antes de empezar a ofertar
Sin él no puedes comprar, y para quien viene de fuera es el trámite que más veces retrasa la firma. Empiézalo pronto y no cuando ya hayas cerrado un precio.
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Filtra donde puedas y comprueba el anunciante uno por uno
Milanuncios tiene sección de particulares. En Idealista y Fotocasa abres el anuncio y lees el recuadro de contacto. Es pesado, pero es lo único que hay, y esa pesadez es la razón de que pocos compradores se molesten.
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Pide la nota simple antes de cualquier señal
Enseña el titular registral, los metros que constan y cualquier hipoteca o embargo. Si el vendedor no te la da, pídela tú al registro. Las diferencias entre lo escriturado y lo que te enseñan son frecuentes en vivienda antigua y en el campo.
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Firma las arras con cuidado
Suelen ser arras penitenciales: si te echas atrás pierdes la señal, y si se echa atrás el vendedor te devuelve el doble. Vincula más de lo que la gente cree, así que que alguien lo lea antes de que transfieras nada.
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Firma en la notaría
Se otorga la escritura, se paga el resto y la copia va al registro. Después liquida el ITP dentro de plazo, porque la inscripción depende de ello.
Comprueba esto antes de entregar nada
- La nota simple del Registro de la Propiedad, con el titular y cualquier hipoteca, embargo o carga
- Qué tipo de ITP se aplica en tu comunidad autónoma y si te corresponde uno reducido
- El certificado energético, obligatorio en la venta, y la cédula de habitabilidad donde tu comunidad la exija
- IBI, cuotas de comunidad y suministros impagados, que van con la vivienda y no con el vendedor
- Si los metros registrados coinciden con la vivienda, y si alguna ampliación o piscina llegó a legalizarse
- En el campo, si el suelo es urbano o rústico, y qué te permite eso construir o reconstruir
Preguntas frecuentes
¿Puedo filtrar Idealista por pisos de particulares?
En la búsqueda de venta no. Los particulares pueden anunciarse gratis, pero no hay filtro por tipo de anunciante, así que hay que abrir anuncios y leer el recuadro de contacto. Milanuncios sí tiene sección de particulares, y por eso conviene mirarlo aunque sea una web de anuncios generalista.
¿Pago yo la inmobiliaria al comprar?
No. La debe el vendedor, entre el 3 y el 5 por ciento más IVA, y va metida en el precio que pide. Comprando a un particular ese coste sencillamente no existe, y eso es lo que te da algo que negociar.
¿Qué paga realmente quien compra?
El impuesto de transmisiones es el grande, entre el 6 y el 10 por ciento según la comunidad, más notario, registro y el abogado si lo usas. En obra nueva es 10 por ciento de IVA más actos jurídicos documentados. Cuenta con un 10 a 13 por ciento del precio por encima.
¿Qué es la nota simple y por qué importa tanto?
Un extracto del registro con el titular y todas las cargas de la vivienda. Cuesta unos pocos euros y es el documento más útil de una compraventa española, sobre todo cuando no hay agencia que haya comprobado nada antes.
¿Necesito abogado?
Legalmente no. El notario levanta la escritura y es neutral. Si compras desde fuera, o si es una casa en el campo, un abogado que revise urbanismo y registro vale lo que cuesta, que es una fracción de los impuestos que vas a pagar igualmente.
Fuentes
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- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos DocumentadosAgencia Tributaria · sede.agenciatributaria.gob.es
- Nota simple e información registral para compradoresColegio de Registradores de España · registradores.org
- Venta de pisos de particularesMilanuncios · milanuncios.com
- Vender tu casa entre particularesIdealista · idealista.com